"돈 없어서 보증금 못 준다는 집주인, 어떡하죠?"... 전세 사기 백태

[파멸의 덫, 전세 사기]
<중> '여전히 고통' 사기 피해 그 이후
깡통 전세, 이중 계약, 신탁 사기...

1일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 빌라 밀집지역의 모습. 뉴스1

직장인 김모(33)씨는 전세보증금 3억 원을 돌려주지 않는 임대인 때문에 골치가 아프다. 김씨는 2020년 서울 마포구 투룸 빌라를 계약했는데, 만기를 한 달 앞두고 보증금 반환을 요구했지만 집주인은 "돈이 없다"는 이유로 버티고 있다. 김씨는 최근에서야 임대인의 채무 상태가 심각하다는 것을 알게 됐다. "결혼을 앞두고 신혼집 전세보증금으로 목돈이 필요한 상황이에요. 집주인이 전화조차 받지 않아 법적 대응을 고려하고 있어요."

가장 일반적인 전세 사기 유형이다. 최근엔 ‘깡통 전세’ 유형이 흔하다. 깡통 전세는 전세가격이 매매가격에 육박하는 매물로, 집주인이 임차인의 보증금을 반환할 능력이 없음에도 이를 숨기고 임대차계약 체결 후 보증금을 돌려주지 않는 유형이다. 보통 '돌려막기'식으로 새로운 임차인을 받아 보증금을 반환하는데, 부동산 경기에 따라 이 순환이 막히면 피해자가 발생하게 된다.

최근 서울 중랑구에서 발생한 대규모 전세 사기 의혹 사건 역시 갭투자(전세 끼고 주택 구입)에서 비롯된 깡통 전세 사기에 해당한다. 갭투자로 빌라 400채를 소유한 30대가 종합부동산세를 미납하면서 모든 주택을 압류당해 보증금을 반환받지 못한 피해자가 다수 발생했다. 집주인이 애초에 보증금을 돌려줄 능력이 없는데도 이를 숨기고 세입자와 계약을 했다면 사기에 해당할 수 있다.

전세 사기 주요 유형. 그래픽=신동준 기자

집주인이 아니면서 소유권이 있는 것처럼 세입자를 속이거나 관련 서류를 위조해 보증금을 가로채는 유형도 있다. '이중 계약'이 대표적이다. 이중 계약은 건물 소유주에게 임대차 계약을 위임받은 관리인이 세입자와는 전세 계약을 해놓고 집주인에게는 월세 계약을 했다고 해 전세보증금을 꿀꺽하는 것을 말한다. 영화배우 김광규씨가 당한 전세 사기가 이에 해당한다. 2019년 경기 안산시에서는 중개보조원으로 일하던 자매가 이 수법으로 120여 명으로부터 65억 원을 챙겼다.

소유권이 부동산 신탁회사에 넘어간 집을 임대차 권한이 없는 위탁자(임대인)가 임의로 계약을 하고 보증금을 빼돌리는 '신탁 사기'도 있다. 지난해 서울 관악구 신림동에서 발생한 전세 사기 사건이 여기에 해당한다. 수탁자(신탁회사) 동의가 없는 계약의 경우 임차인은 불법 점유자로 간주돼, 집을 비워야 하고 보증금을 날리게 될 가능성 또한 높다. 신탁 사실을 확인할 수 있는 신탁원부 발급이 번거롭고, 권리관계 파악이 까다로운 점을 악용한 수법이다.

중개인이 해당 사실을 제대로 고지하지 않아 거래 위험을 인지하지 못하는 피해자도 적지 않다. 공인중개사법에 따르면 공인중개사는 대상물을 성실하고 정확하게 설명해야 하지만 일부 중개인은 문제 소지를 구체적으로 파악하지 않고 임차인에게 거래를 종용해 사태를 키우기도 한다.

<파멸의 덫, 전세 사기> 글 싣는 순서

<상> '여전히' 정부 비웃는 사기 현장

<중> '여전히 고통' 사기 피해 그 이후

<하> 먹잇감 된 2030, 해결책은...

이승엽 기자 sylee@hankookilbo.com