정부 규제에 혼란 심해진 임대차 시장... 여기저기서 불만

2020.07.13 16:17

정부가 '7ㆍ10 부동산 대책'을 통해 아파트 등록임대사업자 제도를 폐지하기로 하면서 임대차 시장에  후폭풍이 불고 있다. 임대사업자들은 "정부 발표를 자세히 보니 사실상 ‘소급 적용’이나 다름 없다"며 불만을 터뜨린다. 등록임대 아파트에 살던 세입자 역시 집주인이 바뀌면서 임대료가 크게 오르거나 임대보장 기간이 줄어들 수 있다는 불안감에 떠는 분위기다.   13일 국토교통부 등에 따르면, 정부는 7ㆍ10 대책 발표 다음날인 11일부터 4년짜리 단기임대와 8년짜리 아파트 장기일반 매입임대의 신규등록을 금지시키고, 단기임대를 장기임대로 전환하는 것도 불허했다. 기존 등록자의 경우 세제혜택은 유지되지만 의무임대기간이 만료되면  등록이 자동 말소된다.  임대사업자들은 정부의 이 같은 방침이 '꼼수'라고 지적한다. 등록임대사업제의 가장 큰 혜택인 '5년간 임대 유지시 거주주택 양도소득세 감면 혜택'을 받을 수 없게 되기 때문이다. 임대사업자들은 통상 4년짜리 단기임대에 등록한 후 5년을 채워 양도세 비과세 혜택을 받았다. 그러나 이번 발표로 4년을 채우고 자동말소될 경우, 오히려 양도세 중과 대상으로 '세금 폭탄'을 맞게 된 것이다. 업계 관계자는 “기존 혜택을 없앤다고 하면 소급적용이라고 반발할 거 같으니 정부가 찾아낸 묘수인 것같다”고 말했다. 이런 가운데 정부가 등록사업자의 '공적의무(임대의무기간, 임대료 5% 증액제한 등)'를 잘 지키는지 대대적인 점검을 하겠다고 밝힌 점도  반발을 부르고 있다.  임대사업자 단체는 “흔히  5% 증액제한을 ‘직전 계약 대비 5%’가 아니라 ‘연 5%’로 잘못 이해한 이들이 많았는데 이런 내용을 정부가 제대로 안내하지 않았다”며 지난 10일 감사원에 국토부에 대한 공익감사를 청구한 상태다. 한 임대사업자는 “실태점검 후에 규정을 어겼다며 임대사업 등록을 취소시키고 세제 혜택을 토해내야 하는 사례가 속출할 것”이라고 우려했다. 임대보증금 보증가입 의무화 조항이 슬쩍 포함된 것도 논란이 되고 있다.  국토부는 7ㆍ 10 대책과 관련해 별도 배포한 자료를 통해 “모든 등록임대주택 유형에 대해 임대보증금 보증가입을 의무화한다”고 발표했다. 부동산 업계에선 전세보증금이 5억원이면 세입자가 1년에 100~200만원 정도 부담이 늘어날 것으로 전망했다. 여기에 세입자들이 느끼는 불안도 커지고 있다. 등록임대를 포기하는 집주인이 늘어날 경우 계약 갱신이 어려워지거나 보증금이 갑자기 뛰는 사례가 빈발할 수 있다는 것이다. 정부는 이르면 다음달부터 '임대차 3법(전월세신고제ㆍ전월세상한제ㆍ계약갱신청구권제)'이 시행되면 부작용이 최소화될 것으로 보고 있지만 시장 분위기는 전혀 다르다.  집주인이 바뀌어 새로 계약을 하게 되면 전월세상한제를 적용할 수 없는데, 등록임대사업자 가운데는 다주택자가 많아 세금 부담을 견디지 못하고 주택을 내놓는 사례가 많아질 수 있기 때문이다. 이런 가운데 정부가 '갭투자(전세 끼고 주택구입)'를 근절하면서 임대차 시장이 전세에서 월세 위주로 재편될 것이란 전망도 나온다.  김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “서울의 경우 최근 1년 내 전세가격이 오르는 공급자 우위 시장이 계속되고 있는데, 그나마 공적기능을 수행해온 민간임대 공급마저 감소할 경우 임대시장 불안이 더 커질 수 있을 것"이라고 전망했다. 

  • [현지시각기준] 한국 미국
  • [KEB하나은행 기준]
  • [단위]국제 : 달러/배럴국내 : 원/리터

세금 폭탄 지적에...정부 "2년 이상 보유 1주택자 양도세 인상 없다"

정부가 "7ㆍ10 부동산 대책으로 종합부동산세가 크게 인상됐지만, 실수요 목적의 장기 1주택 보유자 세금 부담은 늘어나지 않았다"고 해명했다. 정부는 다주택자가 세금 폭탄을 피할 우회로로 증여를 택하는 것을 막기 위해 "증여시 취득세율 인상 방안을 검토하고 있다"고 밝혔다. 최근 논란이 되고 있는 임대차 3법의 소급적용과 관련해서는 "기존 계약에도 전월세 상한제, 계약갱신청구권을 도입하겠다"는 기존 입장을 재확인했다. 정부는 13일 '7ㆍ10 대책 관련 보도참고자료'를 통해 주요 논란 사항에 다음과 같이 해명했다.

품질 혁신 나선 현대차… 상습 근무태만 직원 해고도

“고객이 만족하는 품질을 확보해야 신종 코로나바이러스(코로나19) 감염증 위기 극복이 가능하다.” 현대자동차 노사가 최근 형성한 공감대다. 하반기 품질문제가 또 다시 불거지면 코로나19발 경영난 극복이 어렵다고 본 것이다. 현대차 노동조합조차 사측의 평소 의견인 “품질이 곧 실적”이라고 주장하며 기강 다잡기에 나섰을 정도로 위기감이 팽배하다. 13일 자동차업계에 따르면 현대차는 품질혁신을 위해 대대적인 체질개선에 돌입했다. 최근 잇따라 벌어진 신차 품질 논란을 위기의 시작으로 본 것이다. 실제 현대차는 3월말 출시한 제네시스 G80을 비롯, 제네시스 첫 스포츠유틸리티차인 GV80까지 진동문제 등이 발생하면서 출고중단 사태를 겪었다. 또 매달 1만대 넘게 판매되는 그랜저조차 도장ㆍ대시보드 조립 불량, 단차 등의 품질불량 문제가 일고 있다. 현대차는 우선 품질불량 사태가 신차에서 집중되고 있다고 판단, 출시일 조정을 통해 각종 테스트를 거쳐서라도 완성도를 높일 방침이다. 지난달 30일 출시한 싼타페처럼 당초 판매 개시일보다 1개월 가량 늦추더라도, 반드시 품질문제를 찾아내 고객에게서 외면받는 사태를 예방하겠다는 의미에서다.  현대차는 이미 전국 공장에서 신차검수 절차를 강화하고, 생산공정에서 문제를 발견한 직원에게 음료쿠폰을 제공하는 등 품질개선책 시행에 들어갔다.  이 외에도 현대차는 “일반적인 조치”라고 부정하긴 했지만, 최근 울산공장에서 상습적으로 조기 퇴근한 직원을 해고하는 등 생산현장 근무기강을 바로잡고 있다. 현대차는 함께 적발된 조기퇴근 근로자도 추가 징계 예정인 것으로 알려졌다. 현대차 노동조합에서는 이런 사측 움직임에 이례적으로 반발 없이, 함께 품질 개선을 추구하고 있다. 지난달 노사합동 품질 세미나를 열고 품질 향상으로 코로나19 사태를 극복하겠다는 내용의 ‘품질혁신을 위한 노사 공동선언’을 발표한 데 이어 최근 자체 소식지를 통해 “고객 눈높이에 맞추지 않으면 고객은 떠난다”고 강조했을 정도다. 특히 노조는 팰리세이드, G80 등 일부 차종이 출고가 밀리자, 특별연장근무를 받아들이며 지난달 24일부터 시행에 들어갔다. 업계에선 현대차 노조의 입장 변화는 현대차 2분기 영업이익이 전년 동기보다 73%(금융투자업계 컨센서스) 감소하는 등 코로나19 위기에서 찾고 있다. 노조 집행부는 “높아진 고객 눈높이에 맞춰야 차량 판매가 이뤄져 결국 조합원 생존이 가능하다”며 “현장에서 조금만 주의하면 조립불량 등은 얼마든지 막아 품질 향상을 꾀할 수 있다”고 말했다.

"규제 샌드박스로 선정되고 고발 당해, 어떻게 혁신하나"

요즘 뜻하지 않은 사건으로 관심을 끄는 신생 기업(스타트업)이 있다. 변호사 출신의 김진경(43) 대표가 만든 빅밸류다. 지난 5월 말 한국감정평가사협회는 김 대표와 빅밸류를 ‘감정 평가 및 감정평가사법’ 위반 혐의로 서울중앙지검에 고발했다. 감정평가사협회는 인공지능(AI)과 빅데이터를 이용한 빅밸류의 부동산 시세 분석 서비스인 ‘빌라시세닷컴’을 유사 감정 행위로 본 것이다. 문제는 빅밸류가 지난해 금융위원회로부터 혁신 스타트업으로 인정받아 규제 예외 대상인 ‘규제 샌드박스 기업’으로 선정됐다는 점이다. 정부에서 법적으로 문제가 없다고 판단해 선정한 규제 샌드박스 기업이 고발을 당한 것은 처음이다. 스타트업들은 이번 사건에 커다란 관심을 쏟고 있다. 규제 샌드박스로 선정된 기업마저 고발로 사업을 못하게 되면 국내에서 더 이상 세상에 유익하고 편리함을 제공할 혁신적인 스타트업이 나올 수 없다고 보기 때문이다. 그런 점에서 스타트업들은 이번 빅밸류 고발을 ‘타다 사태’ 못지 않게 주시하고 있다. 2015년 김 대표가 창업한 빅밸류는 국토교통부의 부동산 실거래가 공개시스템에 나온 연립주택이나 다세대 주택, 50가구 미만 소형 아파트 단지의 실거래가 자료를 모아 AI로 분석한 뒤 주변 부동산의 추정 시세를 금융권에 제공한다. 즉 AI가 빅 데이터 분석을 통해 아직 거래가 일어나지 않은 연립주택이나 다세대 주택 등의 시세를 추정하는 것이다. 이 자료가 중요한 이유는 은행에서 이를 토대로 연립이나 다세대 주택을 사거나 전세를 얻으려고 대출 받는 사람들에게 담보액을 설정해 주기 때문이다. 그동안 부동산 정보들은 대단위 아파트 위주의 가격 정보만 제공했다. 따라서 작은 단지의 아파트나 연립주택, 다세대 주택 구입자 등은 추정 시세 정보가 없다보니 은행에서 담보가치 설정이 힘들어 대출을 해주지 않는 경우가 많았다. 그런 점에서 빅밸류는 서민 대출의 길을 열어준 셈이다. 이를 계기로 과거에 대출받기 힘들었던 사람들도 대출을 받을 수 있게 됐다. “연립이나 다세대 주택을 구입하는 사람들은 아파트를 살 수 있는 사람들보다 형편이 좋지 않은 사람들이 많아요. 따라서 정작 서민들에게 필요한 주택 담보 대출이 제대로 되지 않았던 셈이죠.” 은행들도 반기는 분위기다. 시세 자료 부족으로 대출을 제공할 수 없었던 연립이나 다세대 주택 구입자들까지 대출 영업 범위에 포함시킬 수 있게 됐기 때문이다. 그만큼 신규 대출 고객을 확보한 셈이다. 빅밸류가 개발한 AI 시스템은 부동산 가격에 영향을 미치는 층수, 건축자재, 평형대 등 여러 특징들을 각각 비교해 학습한 뒤 해당 지역의 아직 거래가 일어나지 않은 부동산 시세에 대입한다. “AI가 발달하면서 방대한 빅 데이터를 쉽게 분석할 수 있게 됐어요. 이를 다양한 요소가 섞여 있어서 사람이 쉽게 판단하기 힘든 부동산에 적용했어요.” 그렇다 보니 빅밸류의 부동산 시세 정보는 개인도 이용할 수 있지만 주로 금융기관들이 돈을 내고 이용한다. 개인은 하루 3회에 걸쳐 무료로 조회할 수 있다. “신한은행, 하나은행, 대구은행, 농협중앙회, SBI저축은행, 웰컴저축은행과 어니스트펀드, 뱅크샐러드 등 15개 금융기업들이 이용합니다.” 금융기업들은 무엇보다 편하고 담보가치 설정을 위해 따로 비용과 시간을 들일 필요가 없어서 빅밸류를 이용한다. “공개된 전국의 부동산 거래 데이터를 수집해 분석하지만 은행 등에 월 정액을 받고 유료 제공하는 정보는 서울 인천 대구 부산 경기 경북 등 주로 부동산 거래가 많은 지역의 시세 추산 정보에요.” 특이한 사업 덕분에 빅밸류는 부동산에 금융과 정보기술(IT)이 결합된 프롭핀테크 기업으로 분류된다. “해외에는 이미 부동산과 금융, IT가 융합하면서 프롭핀테크 기업들이 많이 등장하고 있어요. 하지만 아직 국내에서는 찾아보기 힘들죠.” 김 대표는 프롭핀테크 분야를 개척한 공로를 인정받아 금융위원회와 금융감독원이 공동 주최한 제1회 핀테크위크에서 핀테크상을 받았다. “경제적 여유가 없는 신혼부부들이 첫 살림을 연립이나 다세대 주택에서 많이 시작하는 점을 감안해 서민 금융 활성화에 기여한 공로를 인정받아 수상했어요.” 금융위에서 규제 샌드박스로 선정한 것도 같은 이유다. 금융위는 규제 샌드박스를 통해 빅밸류를 금융기관의 일부 업무를 위탁받아 수행할 수 있는 지정 대리인으로 지정했다. 즉 빅밸류에서 연립 및 다세대주택, 소형 아파트 단지 시세 자료를 제공하는 것을 금융기관의 담보 심사 위탁 업무 중 일부로 본 것이다. 금융위는 이 과정에서 빅밸류의 정보 제공에 대해 법적 문제가 없는 지 국토부 부동산평가과에 유권 해석을 의뢰해 문제 없다는 답변을 받아 진행했다. 하지만 빅밸류를 검찰에 고발한 한국감정평가사협회에서는 감정평가업자가 아닌데도 부동산 가격을 추산하는 것은 유사 감정행위에 해당하는 위법행위로 봤다. 협회는 언론 보도를 통해 “AI가 부동산 가격 자동산정을 위해 이용하는 실거래 자료는 부실이나 허위신고 등이 섞여 있어 신뢰도가 낮다”며 “이를 토대로 금융기관이 담보대출의 근거자료로 활용하면 부실로 이어질 수 있다”고 주장했다. 이에 대해 김 대표는 AI 알고리즘이 허위 신고를 걸러낸다고 설명했다. “정부가 관리하는 공공정보인 부동산 실거래가 자료는 가장 신뢰할 만한 자료에요. 이를 믿지 못하면 사용할 수 있는 데이터가 없죠. 설령 지나치게 낮은 가격의 부실 또는 허위 신고가 섞여 있어도 AI 알고리즘이 일정 범위를 벗어나는 데이터를 삭제하도록 돼 있어서 자동으로 배제해요.” 김 대표는 기본적으로 감정평가사와 AI가 하는 일을 똑같이 비교하는 것은 무리라고 본다. “빅밸류는 감정평가사들이 하지 않는 일을 해요. 감정평가사들은 평가를 의뢰받은 경우에만 건당 수수료를 받고 평가 업무를 해요. 하지만 빅밸류는 국토부의 공개된 전국 부동산 시세 자료를 모아서 AI가 분석한 뒤 추산 가격을 내요. 이런 작업은 사람이 할 수 없어요.” 비용 처리 방식도 다르다. “감정평가사처럼 건당 수수료를 받지 않아요. 계약을 맺은 금융기관이 월 1건을 조회하든 월 100건을 조회하든 동일한 월 정액을 받아요.” 아울러 김 대표는 감정평가사와 달리 AI가 분석하는 대량의 원천 데이터를 전부 공개해 문제될 것이 없다고 강조했다. “금융기관에도 AI가 분석하는 원천 자료를 모두 제공해요. 따라서 사람처럼 주관적 평가에 따른 왜곡이 일어나지 않죠.” 스타트업들은 이번 빅밸류 사태를 혁신에 수반하는 진통으로 보고 있다. 기존에 없던 새로운 영역이 등장하며 이를 제공하지 못한 기득권 세력과 갈등을 빚는다는 해석이다. 현재 감정평가사협회의 정회원은 약 4,000명이다. 이들은 대부분 13개 대형 감정평가법인에 소속돼 있다. 이들이 활동하는 국내 감정평가 시장의 매출 규모는 연 1조원 수준이다. 김 대표는 기존 감정평가사들의 매출 규모를 감안하면 빅밸류는 위협이 되지 못한다는 입장이다. “빅밸류 매출은 전체 감정 평가 시장의 1%도 되지 않을 정도로 미미해요. 마치 공룡과 작은 새의 싸움 같은 거죠. 감정평가사들을 대체하려고 AI 시스템을 만든 게 아니라 그들이 제공하지 못하는 서비스를 제공하는 것이 목적이에요.” 김 대표는 연세대 경영학과를 졸업하고 사법고시에 합격해 2006년 법무법인에서 변호사 생활을 시작했다. 그때 맡은 일이 부동산 관련 업무였다. 이후 옮긴 교보증권과 KTB증권에서도 부동산 금융 및 투자분석 업무를 담당했다. “그때 핀테크 바람이 불었어요. 관련 사업을 분석하던 중 후배의 제안으로 창업을 하게 됐죠.” 김 대표는 개인들이 부동산 정보를 활용할 수 있는 사업을 구상하다가 지금의 사업 아이디어를 떠올렸다. 이후 바로 개발에 착수해 빅 데이터를 분석하는 AI 솔루션을 개발하고 5개 특허를 출원해 취득했다. “게임개발업체와 증권사, 언론사 등에서 근무한 개발자가 시스템 개발을 맡았어요.” 변호사인 김 대표의 이력도 사업에 도움이 됐다. “법과 제도에 엄격한 금융기관들과 일을 하다보니 법률적으로 잘 풀어야 해요. 계약서 작성 및 검토 등 법률 관련 업무는 직접합니다.” 서너 명이 시작한 회사는 현재 직원 21명으로 성장했다. 이 가운데 10명은 도시 공학과 컴퓨터 공학, 부동산학을 전공한 연구팀이다. 여기에 AI 개발을 담당하는 개발팀을 포함하면 개발 관련 인력이 전체 직원의 60% 이상을 차지한다. 다행히 2018년 은행들과 계약을 하면서 매출이 꾸준히 일어나고 있고 지난해 매출은 전년 대비 5배 이상 성장했다. 덕분에 성장 가치를 인정받아 외부에서 35억원 투자도 받았다. 김 대표는 데이터 경제를 미래의 화두로 보고 있다. “모든 산업은 자료 분석에서 출발합니다. 부동산 분야에서도 전문 정보를 분석해 예측하는 데이터 가공이 중요한 핵심 사업이 될 겁니다.” 여기 맞춰 김 대표는 차기 사업을 준비하고 있다. 새로 준비하는 사업은 담보물의 위험성을 평가하는 것이다. “각종 자료를 분석하고 꾸준한 모니터링 시스템을 통해 담보물의 위험성을 사전에 알려주는 사업이에요. 이 정보를 공공기관과 기업체 등에 제공하는 방안을 검토 중입니다.” 또 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 이후 비대면 문화가 확산되면서 관련 사업도 새로 시작할 방침이다. 바로 금융기관과 손잡고 시행하는 비대면 담보 대출이다. “코로나19 이후 비대면 사업들은 속도가 붙고 있어요. 시중 은행들도 인터넷을 통해 비대면 대출을 준비 중이죠.” 현재 제공 중인 부동산 정보도 확대할 계획이다. “단독주택, 토지, 상가, 소규모 건물까지 시세 정보를 수집하고 있어요. 전국 3,800만 필지 정보도 모으고 있어요. 이런 정보들은 차차 가공해서 서비스로 개발할 계획입니다.”