같은 전용면적인데 아파트보다 좁은 오피스텔...올해 열풍 이어갈까

청약 문턱 여전히 낮지만 대출 규제가 복병
아파트와 다른 분양면적 유념해야

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한 견본주택에 전시된 오피스텔 모형. 연합뉴스

지난해 주거용 오피스텔 시장은 유달리 뜨거웠습니다. 아파트 가격이 가파르게 오르면서 '대체 상품'으로 오피스텔이 주목받은 것이죠. 특히 청약과 대출 규제에서 자유로운 데다 3, 4인 가구가 거주하기에 적합한 '중대형' 오피스텔이 인기를 끌었습니다.

청약 가점이 모자라 아파트 분양을 꿈꾸기 힘든 20·30대 젊은 층, 이미 주택을 보유한 뒤 투자처를 찾는 유주택자 등 너나없이 주거용 오피스텔에 눈독을 들였습니다. 부동산정보업체 리얼투데이에 따르면 지난해 전용면적 59㎡ 이상 주거용 오피스텔의 청약 경쟁률은 평균 50.1대 1까지 치솟았습니다.

2021년 오피스텔 매매가격 상승률. 그래픽=박구원 기자

하지만 올해는 분위기가 조금 달라졌습니다. 전국적으로 주택 시장이 관망세에 접어든 가운데 오피스텔에도 아파트처럼 대출 규제가 적용됩니다. 이런 이유로 지난해의 '오피스텔 광풍'이 계속될지 아직은 확답이 어려워 보입니다. 청약 문턱이 낮아 오피스텔을 바라보는 실수요자 입장에서는 '옥석 고르기'가 더욱 중요해졌습니다.

청약은 오피스텔이 유리...'DSR 규제'가 변수

9일 부동산 업계에 따르면 청약시장에서 아파트 대체 상품으로서의 오피스텔 장점은 여전히 유효합니다. 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 100% 추첨으로 당첨자를 선정합니다. 거주지 제한요건과 주택 소유 여부 등과 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약에 도전할 수 있습니다. 재당첨 제한도 없습니다.

여기에 정부가 도심 내 주택 공급을 늘리기 위해 오피스텔 관련 각종 규제를 대폭 완화했습니다. 우선 민간임대주택으로 활용할 수 있는 주거용 오피스텔의 전용면적 기준이 기존 85㎡ 이하에서 120㎡ 이하로 확대됐습니다. 오피스텔은 아파트에 비해 실사용 면적이 적어 전용 85㎡도 4인 가구 거주가 쉽지 않았습니다.

지난해 9월부터는 바닥 난방 설치 기준도 완화됐습니다. 전용 85㎡ 이하만 가능했던 바닥 난방을 120㎡ 이하 오피스텔도 할 수 있게 됐습니다. 실거주 수요를 오피스텔로 흡수하기 위한 규제 완화입니다.

대형 건설사들도 주거용 오피스텔 건설에 적극적입니다. 지난해 11월 현대건설이 분양한 '힐스테이트 과천청사역', 대우건설의 '신길 AK 푸르지오' 등은 평균 1,000대 1이 넘는 경쟁률을 기록했고 올해도 주요 브랜드 오피스텔이 줄줄이 분양을 앞두고 있습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "수급불균형이 장기화한 상황에서 3기 신도시 입주까지 시차를 감안하면 주거용 오피스텔 수요가 유지될 것"이라고 내다봤습니다.

다만 올해부터 아파트와 같은 대출규제가 적용되면서 오피스텔 시장도 냉각되는 것 아니냐는 전망도 나옵니다. 지난해까지 오피스텔은 투기과열지구에서도 담보대출비율(LTV)이 70%까지 가능했지만 올해는 총 대출금 2억 원 이상의 경우 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 일괄 적용됩니다. 아파트처럼 오피스텔도 대출을 통한 분양대금 마련이 어려워졌다는 얘기입니다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "올해부터 오피스텔에 DSR 규제가 적용되지만 청약규제가 덜하고 전세난이 계속될 수 있어 분양시장에서의 인기는 이어질 수 있다"면서도 "다만 지역별 격차가 커질 것으로 예상돼 규모가 작은 100실 미만 오피스텔은 피하고 규모가 큰 역세권이나 대학가, 업무지구 주변 오피스텔을 고르는 것이 좋다"고 조언했습니다.

오피스텔과 아파트, 같은 면적이라도 실제 면적은 다르다

실수요자라면 입지 못지않게 오피스텔 매매나 청약을 고려할 때 유의해야 할 점이 있습니다. 오피스텔과 아파트는 같은 전용면적이라도 실제 면적에서는 큰 차이가 있기 때문입니다. 통상 아파트 전용 59㎡가 오피스텔 전용 84㎡와 비슷할 정도로 오피스텔이 좁습니다. 이 차이는 아파트는 주택법, 오피스텔은 건축법이 적용돼 면적 산출 기준이 다른 데서 발생합니다.

부동산에서 가장 기본이 되는 면적 개념은 전용면적입니다. 전용면적은 방과 거실, 화장실, 주방 등 실제로 사람이 거주하는 공간입니다. 이 전용면적에 복도나 계단, 엘리베이터와 같은 주거공용면적이 합쳐진 것이 공급면적입니다. 계약면적은 공급면적에 관리사무실, 지하주차장 등 입주민이 사용권한을 갖는 기타공용면적까지 합한 면적입니다. 이 외에 발코니처럼 용적률 산정에 포함되지 않는 서비스면적이 있습니다.

아파트와 오피스텔 분양면적 비교. 그래픽=박구원 기자

여기서 아파트는 공급면적, 오피스텔은 계약면적을 분양면적으로 사용하면서 차이가 생깁니다. 오피스텔의 분양면적은 기타공용면적까지 포함돼 아파트의 분양면적보다 훨씬 넓지만, 실제 집 크기는 오피스텔이 더 작은 것입니다. 또한 아파트에만 제공되는 서비스면적도 오피스텔과 차이를 만듭니다. 오피스텔은 발코니 등의 서비스면적이 없습니다. 반면 아파트는 서비스면적 확장 공사를 통해 더 넓은 공간을 확보할 수 있습니다.

기준이 되는 분양면적이 다르니 분양면적에서 전용면적이 차지하는 비중인 '전용률'도 오피스텔이 아파트보다 낮습니다. 오피스텔은 전용률이 보통 50%, 아파트는 80% 안팎입니다. 전용률이 낮은 만큼 공용관리비가 더 많이 나올 수밖에 없는 구조입니다. 실거주를 위해 오피스텔을 고려하고 있다면 분양면적부터 꼼꼼히 따져야 하는 이유입니다.

이승엽 기자 sylee@hankookilbo.com