"모르면 손해" 내년 달라지는 부동산 제도는?

대출 2억 원 넘으면 개인별 DSR 규제
청년 지원·통합 공공임대 혜택은 늘어나

편집자주

부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

지난 9일 서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 시내 고층 아파트. 연합뉴스

매년 달라지는 부동산 제도에 골치 아프신 분들 많을 겁니다. 올해는 유독 부동산 관련 세금과 대출, 청약제도에 변화가 많아 현장에서는 혼란이 계속됐습니다. 종합부동산세와 양도소득세 세율이 인상됐고, 사전청약과 전월세신고제가 도입되는 등 정신 없이 흘러간 한 해였습니다.

내년에도 부동산 제도에는 많은 변화가 기다리고 있습니다. 정책 하나에 대출 한도부터 납부하는 세금의 자릿수가 달라지는 만큼 손해를 보지 않도록 중요한 내용들은 눈여겨봐야 합니다.

1월부터 개인별 DSR 40% 적용 "주택 구매력 감소 불가피"

2022년 달라지는 부동산 제도. 그래픽=박구원 기자

19일 부동산 업계에 따르면 내년 가장 큰 이슈는 '대출 규제 강화'입니다. 당장 1월부터 개인별 총 대출액이 2억 원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용됩니다. 금융당국의 가계부채 총량관리 계획의 일환인데요. 주택담보대출과 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등을 합친 총 대출액이 2억 원을 초과하면 DSR 규제 40%가 적용돼 주택 구매력 감소로 이어질 전망입니다.

DSR는 개인의 연 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻합니다. 소득 수준에 따라 대출 한도를 제한한다는 의미입니다. 내 집 마련을 하려는 실수요자 입장에서는 올해보다 자금 확보에 어려움을 겪을 수밖에 없습니다. 특히 내년 7월부터는 해당 기준이 2억 원에서 1억 원으로 강화된다는 점을 유의해야 합니다.

제2금융권의 DSR 기준도 기존 60%에서 50%로 하향 조정됩니다. DSR 규제 비율이 낮아질수록 대출 한도는 줄어듭니다. 제2금융권을 통해 부동산 관련 자금을 확충하려던 계획이 어긋날 수도 있으니 유념해야 합니다. 금융위원회에 따르면 DSR 10%포인트 인하 시 연 소득 5,000만 원인 고객은 대출가능금액(만기 5년·금리 연4%)이 기존 1억3,000만 원에서 1억1,000만 원으로 2,000만 원 가까이 줄어든다고 합니다. 소득에 따라 최소 1,000만 원에서 최대 5,000만 원까지 대출 한도가 감소하게 됩니다.

주담대·전세대출 분할상환↑...대출 부담 늘어난다

지난 15일 서울의 한 부동산중개업소에 전월세 매물 안내문이 붙어 있다. 연합뉴스

주택담보대출과 전세대출의 분할상환도 확대됩니다. 우선 내년 1월부터 주담대의 분할상환 목표치가 상향 조정됩니다. 올해 기준 73.8%였던 개인별 주담대 분할상환 목표가 80%로 오릅니다.

분할상환은 매달 대출이자와 함께 일정 비율의 원금도 함께 갚아나가는 방식을 말합니다. 정부 입장에선 대출기간 동안 이자만 내다 만기에 원금 전체를 상환하는 일시상환에 비해 분할상환이 대출총량을 줄이는 데 용이합니다. 정부는 분할상환 비중을 늘린 금융사들에 주택신용보증기금에 내야 하는 출연료를 낮춰주거나 정책모기지 배정을 우대하는 등 '당근'을 제시할 예정이라고 합니다.

부동산 중개업계는 대출 상환이 부담스러운 세입자들이 기존 전세를 반전세나 월세로 전환할 가능성이 높다고 봅니다. 대출로 집을 사거나 전세를 구하려는 개인들은 매달 지불해야 하는 이자와 원금이 늘어나는 만큼 자금계획 수립 시 고려해야 합니다.

수도권 주택 부수토지·상가겸용주택 양도세 비과세 혜택 축소

지난 8일 서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 아파트. 연합뉴스

세금 분야도 상당한 변화가 예고됐습니다. 우선 수도권 도시지역 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 줄어듭니다. 기존에는 1가구 1주택의 경우 부수토지의 범위가 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐습니다. 하지만 2022년 양도분부터는 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어집니다.

실거래가 9억 원 초과 상가겸용주택의 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택도 사라집니다. 올해까지는 주택 면적이 상가 면적보다 크면 주택과 동일하게 1가구 1주택으로 비과세가 적용됐습니다. 하지만 내년부터는 면적과 무관하게 주택은 비과세, 상가는 과세 대상으로 분류됩니다. 수도권 지역의 상가겸용주택 대다수가 9억 원을 초과하는 만큼 비과세 혜택을 받는 소유자가 줄어들 전망입니다.

통합 공공임대 다자녀 혜택 "3자녀→2자녀 완화"...청년 지원도 강화

지난 10월 20일 서울 시내의 한 은행에 청약통장 상품 안내문이 게시돼 있다. 뉴스1

반가운 소식도 있습니다. 통합 공공임대 다자녀 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대됩니다. 통합 공공임대는 기존 영구임대나 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택인데요. 다자녀 가구는 매입임대의 경우 보증금 전액 또는 최대 50%를 할인받을 수 있고 임대료도 자녀 수에 따라 인하되는 혜택이 있습니다. 정부는 내년부터 소형 평형의 영구임대주택 2가구를 '그린리모델링'을 통해 하나로 통합할 경우 이를 다자녀 가구에 공급할 예정이라 혜택은 더 늘어납니다.

청년우대형 주택청약 종합저축의 가입 요건도 넓어집니다. 청년우대형 청약통장 가입요건은 올해 12월 31일까지 였는데요, 다행히 2023년 12월 31일로 2년 연장됐습니다. 가입 가능한 소득 기준도 연 3,000만 원에서 3,600만 원 이하로 완화됩니다. 청년우대형 청약통장은 기존 청약 기능에 최대 3.3%의 추가 금리를 제공합니다. 기준에 맞지 않거나 시기를 놓쳐 가입하지 못한 청년들 입장에서는 환영할 만한 변화입니다.

무주택 청년에게 월세 20만 원을 최대 1년간 지급하는 '청년월세 지원 사업'도 내년부터 3년 동안 시행됩니다. 지원 대상은 본인 소득이 중위소득 60% 이하이면서 원 가구 소득이 중위소득 100% 이하인 청년입니다. 정부는 약 15만 명의 청년이 총 3,000억 원의 월세 지원을 받을 것으로 예상합니다.

내년에 수많은 변화가 찾아오지만 가장 큰 변수는 대통령 선거입니다. 주요 후보들의 부동산 공약이 엇갈리는 만큼 대선 결과에 따라 정책 방향이 바뀔 가능성이 높습니다.

이승엽 기자 sylee@hankookilbo.com