"부가세 10%도 붙는다고?" 아까운 복비, 알아야 줄인다

편집자주

부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

지난달 31일 서울 시내의 한 부동산 중개업소에 매물 정보가 게시돼 있다. 뉴시스

흔히 '복비'라고 불리는 부동산 중개보수는 언제나 골칫거리였습니다. 얼마를 내야 한다고 딱 정해져 있으면 좋으련만, 현행법은 일정 금액 이내에서 공인중개사와 협의해 결정하라고 명시돼 있거든요. 내는 사람은 너무 많다고, 받는 사람은 너무 적다고 늘 불만입니다.

이르면 다음 달부터 중개보수 개편안이 시행됩니다. 최근 몇 년간 전국 집값이 폭등하면서 집값에 비례하는 중개보수도 커지자 실수요자들의 불만이 빗발쳤기 때문입니다. 또 중개보수는 계속 오르는데 중개서비스는 특별히 달라진 것이 없으니 기존 부동산 거래 절차에 누적된 불만과 고충도 함께 터져나왔죠.

어렵고도 어려운 복비. 10월부터 적용 예정인 부동산 중개보수 개편안은 어떤 내용을 담고 있는지, 이를 활용해 복비를 조금이라도 아끼려면 어떻게 해야 하는지 '슬기로운 부동산 생활 팁'을 정리했습니다.

복비는 협의 가능..."가격에 따라 상한요율부터 확인해야"

부동산 중개보수는 주택 매매와 임대차 모두 거래금액에 따라 구간을 두고, 구간별로 상한요율 이내에서 고객과 중개인이 협의해 결정합니다. 적지 않은 이들이 최근 중개보수 논란이 있고 나서야 "복비가 합의 가능한 건지 처음 알았다" "이전까지는 달라는 대로 줬다"며 후회하기도 했습니다. 그런 점에서 복비를 줄이는 출발점은 구매하려는 부동산의 가격을 토대로 상한요율을 미리 파악하는 것이겠죠.

개편안에 따르면 매매의 경우 △2억~9억 원 미만 구간의 상한요율은 0.4% △9억~12억 원 미만은 0.5% △12억~15억 원 미만은 0.6% △15억 원 이상은 0.7%가 적용됩니다. 현행 상한요율과 비교하면 9억 원 이상 주택의 요율이 가격에 따라 0.2~0.4%포인트 줄어드니 구간별 차이를 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

부동산-중개보수 상한요율. 그래픽=강준구 기자

그런데 여기에 단서가 붙습니다. 정부가 지자체별로 0.1%포인트의 조정 권한을 부여한 것입니다. 즉 지역별로 최대 0.2%까지 상한요율이 차이가 날 수 있는 것입니다. 거래에 앞서 각 지자체의 조례를 살펴보는 게 가장 확실한 방법입니다. 서울의 경우 '서울시 주택 중개보수 등에 관한 조례'를 확인하면 됩니다.

계약금 지불 후 상한요율 거절 어려워..."계약 전 협의해야"

게티이미지뱅크

현장에서는 '관행'을 이유로 상한요율의 보수를 요구하는 중개업자도 적지 않습니다. 하지만 협상은 사람과 사람, 즉 '관계'의 영역인 만큼 복비를 줄이지 못할 이유도 없죠. 얼마 전 만난 서울 송파구의 한 공인중개사는 "우리도 사람이라 말 한마디라도 좋게 하는 사람에게 깎아줄 마음이 생긴다"고 귀띔했습니다.

먼저 계약 전에 중개보수를 미리 협의하는 것이 좋습니다. 계약금을 지불한 후에는 사실상 계약에 대한 의사를 표시했기 때문에 상한요율을 요구하는 공인중개사의 요구를 거절하기 힘들기 때문입니다. 계약이 파기될 경우 계약금을 포기할 수밖에 없으니 '울며 겨자먹기'로 최대 수수료를 줘야 하는 상황이 발생할 가능성이 높습니다.

계약서의 내용도 잘 확인해야 합니다. 일부 공인중개사들은 계약서 중간에 슬쩍 '중개보수 요율은 OO%로 정한다'는 문구를 집어넣는 사례도 있다고 합니다. 문구의 삭제를 요구하거나 'OO%를 상한으로 요율은 협의해 결정한다'는 식으로 수정을 요청해야 합니다.

협의가 잘 되지 않을 경우 다른 공인중개업소를 돌며 발품을 파는 것도 좋은 방법입니다. 인터넷에서 쉽게 찾아볼 수 있는 매물들은 매도자가 여러 공인중개업소에 동시에 등록했을 가능성이 높습니다. 최근 매물 부족 현상으로 공인중개사 간 경쟁이 치열해지면서 수수료율을 낮추는 곳도 있습니다.

이외에도 같은 지역에서 이사를 하는 '갈아타기' 거래 시 같은 중개업소에서 계약을 하면 수수료 협의가 더 쉬울 수 있습니다. 한 중개업소에 두 건의 거래를 의뢰하면 한 건의 수수료만 받는 경우도 많다고 합니다.

일반·간이사업자에 따라 부가세 달라..."사업자등록증 확인해야"

게티이미지뱅크

보통 부동산 거래를 처음 하는 사람들이 당황하는 문제가 '부가가치세'입니다. 복비도 적지 않은데 "부가세 10%는 별도"라는 중개업자의 말이 당혹스러울 수밖에 없습니다.

하지만 현행법상 부동산 중개보수는 별도로 부가가치세를 납부해야 하는 것이 맞습니다. 상한요율에 따라 중개보수를 상한액인 1,000만 원으로 합의했다면 여기에 부가세 100만 원을 더 내야 합니다.

다만 부가세율이 사업자별로 다른 점에 유의해야 합니다. 계약을 중개한 공인중개업소가 일반과세사업자인지 간이과세사업자인지에 따라 요율이 달라지기 때문입니다. 일반사업자라면 10%의 부가세를, 간이사업자라면 3%의 부가세를 내야 합니다.

전년도 매출이 8,000만 원 이상이면 일반사업자, 8,000만 원 미만이면 간이사업자입니다. 특히 연매출 4,800만 원 이하의 간이사업자는 아예 부가세 납무의무가 면제되니 이 점을 참고해야 합니다.

내가 거래하는 중개업소가 '일반사업자'인지, '간이사업자'인지는 사무실에 걸려 있는 사업자등록증을 확인하면 됩니다. 공인중개사법에 따르면 사업자등록증은 중개사무소등록증과 달리 게시 의무가 없지만, 다수의 부동산이 사업자등록증을 함께 게시하고 있습니다.

또 중개보수는 카드결제가 가능합니다. 물론 카드결제 단말기를 설치하지 않고 계좌이체나 현금을 요구하는 경우도 많습니다. 이때도 현금영수증 발급은 필수입니다. 부동산중개업은 현금영수증 의무발행 업종으로, 고객이 요구하지 않아도 무조건 현금영수증을 발행해야 합니다. 특히 매매의 경우엔 중개보수가 집을 사는 데 들어간 비용에 포함돼 추후 양도세를 줄일 수 있어 꼭 챙겨야 합니다.

이승엽 기자 sylee@hankookilbo.com