30년 전에도, 독일도 쉽지 않았던 임대차 안정...해법은 공급인가

80년대 임대차 불안정 공급 확대로 돌파구
독일 베를린에서도 공급 강조 목소리

26일 서울의 한 아파트 건설 현장에서 노동자들이 잠시 휴식을 취하고 있다. 뉴스1

'임대차 2법'(계약갱신청구권제·전월세상한제)이 시행된 지난 1년간 전국적으로 전셋값은 급격히 상승했다. 제도 도입 전 우려됐던 전월세 물량 감소와 법망을 피하는 '꼼수' 등으로 혼란도 커지고 있다. 이해관계가 충돌하는 임대차 시장의 특성상 안정화가 그만큼 쉽지 않기 때문이다.

과거에도 비슷한 일은 있었다. 1980년대에는 임대차 제도 변화로 인해 폭풍이 몰아쳤다. 해외에서는 최근 독일이 비슷한 홍역을 겪었다. 수십 년의 시차와 물리적 거리에도 두 사례에는 겹치는 키워드가 하나 있다. '공급 확대'다.

30여 년 전 계약기간 1→2년 연장 때도 집값 폭등

주택임대차보호법 시행 다음 해인 1982년 5월 12일자 한국일보에 실린 '아파트 전세값 강세' 기사. 한국일보 자료사진

1989년 12월 국회는 임대차 의무 계약기간을 1년에서 2년으로 늘리는 주택임대차보호법 개정안을 통과시켰다. 1981년 처음 제정된 주택임대차보호법상 1년이 너무 짧다는 비판이 이어졌기 때문이다.

하지만 풍부한 시중 유동성과 부족한 주택 공급 등 당시 경제 상황이 맞물리면서 전국적으로 주택 매매·전세가격이 급상승했다. 계약기간 2년을 미리 앞당겨 집값을 올려놓겠다는 집주인들의 의사가 반영된 결과였다. 1988~90년 3년간 집값은 평균 56% 치솟았다.

1990년 3월에는 전셋값 폭등으로 방을 구하지 못해 고민하던 용접공 김선규씨(당시 33)가 “살기 힘들어 먼저 간다”라는 유서를 남기고 강물에 투신하는 등 그해 초 두 달 남짓 동안 17명의 세입자가 극단적인 선택을 했다.

폭발 직전의 전세시장을 안정시킨 건 물량 공급이었다. 정부는 영구임대주택 25만 가구를 포함해 주택 200만 가구를 전국에 공급하겠다고 발표했다. 이어 분당과 일산 등 1기 신도시 건설 붐으로 이어졌다.

베를린시 '월세동결제' 후 월세는 11% 하락했지만...

4월 독일 베를린시 대법원 앞에서 시민들이 월세동결제 위헌 결정에 항의하는 집회를 열고 있다. 베를린=EPA 연합뉴스

독일 베를린시의 '월세동결제(rent freeze)'는 임대차 3법의 부작용을 해결하기 위한 방법으로 여권에서 언급된 신규계약 전월세상한제와 닮았다. 독일은 2015년 3월부터 5년간 16개 주 가운데 12곳에서 월세를 주변 시세의 10% 이상 인상할 수 없는 '월세상한제(rent brake)'를 도입했다. 하지만 대도시를 중심으로 임대료가 급등하자 지난해 2월 베를린시는 월세동결제를 꺼내 들었다.

월세동결제는 주택 임대료가 표준금액인 1㎡당 9.8유로(약 1만2,840원)보다 20% 이상 높을 경우 세입자가 인하를 요구할 수 있는 제도다. 1㎡당 11.8유로(약 1만5,500원)의 임대료 상한선을 둔 것이다. 내년부터는 임대료 인상이 가능하지만 인상폭은 연간 1.3%까지만 허용된다.

월세동결제 도입 이후 1년간 베를린의 평균 월세는 7.8% 하락했지만, 부작용도 만만치 않았다. 독일경제연구소(DIW) 보고서에 따르면, 제도 시행 이후 베를린의 신규 월셋집 공급은 절반으로 쪼그라들었고, 집을 구하지 못한 세입자들이 인근 소도시인 포츠담 등으로 밀려났다. 월세동결제 반대에 앞장섰던 세바스티안 차야 독일 자유민주당(FDP) 전 원내대표는 "임차인의 부담을 덜려면 공급 증대에 집중해야 한다"고 지적했다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "독일과 우리 임대차 정책의 공통점은 임대료 인상을 제한하면서도 임대주택 공급에 대한 고민이 적었다는 것"이라며 "공공 임대주택 공급은 그 양에 한계가 있어 다양한 측면에서의 고민이 필요하다"고 조언했다.

이승엽 기자 sylee@hankookilbo.com

최다원 기자 da1@hankookilbo.com