다시 '과열 위험' 향하는 서울 주택시장... 가계부채 비율도 상승 위험

"7월 기준 서울 '과열 위험' 구간 근접
금융권 가계대출 매달 5조 원씩 늘면
GDP 대비 가계부채 연말 92.4% 상승"

지난달 27일 서울 시내 아파트 모습. 연합뉴스

서울 주택시장이 다시 '과열 위험'에 다다를 조짐을 보이고 있다는 한국은행 분석 결과가 나왔다. 지금 추세로 가계대출이 증가할 경우 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 상승 전환할 수 있다는 경고도 더했다.

12일 한은은 국회에 제출한 '통화신용정책보고서(9월)'에 수록한 '최근 주택시장·가계부채 상황에 대한 평가 및 시사점' 보고서를 통해 "수도권 주택가격이 상승세를 지속하면서 소득, 사용가치 등과 괴리가 다시 확대되고 있으며, (GDP 대비) 가계부채 비율도 현재의 높은 수준을 이어갈 가능성이 높아졌다"고 평가했다.

한은은 이날 내부적으로 추산해 오던 '주택시장 위험지수'를 처음 공개했다. 소득·임차 가격·전국 아파트 가격 대비 서울과 5대 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산) 주택가격 수준, GDP 대비 가계부채 수준 등을 지수화한 것이다. 이에 따르면 서울과 5대 광역시 모두 2021년 1분기 전고점을 찍고 하락 안정되다가 올해 들어 상승 전환했다.

구체적으로 7월 서울 주택가격 위험지수는 1.11로 '과열위험' 구간(1.5 이상)에, 5대 광역시는 0.29로 '고평가'(0.5 이상~1.5 미만)에 근접했다. 박영환 통화정책국 정책기획부장은 "8월은 7월보다 조금 더 상승했을 것으로 추정한다"며 "지금 상황이 1년에서 1년 반 정도 지속되면 (서울 주택가격은) 과열 위험 구간에 진입할 수 있다"고 부연했다.

기준연도 개편으로 크게 낮아진 GDP 대비 가계부채도 다시 늘어날 수 있다는 설명이다. GDP 대비 가계부채는 2021년 3분기 99.3%에서 1분기 92.1%까지 낮아진 상태다. 하지만 한은 계산 결과, 가계대출이 매달 5조 원씩 늘면 연말엔 92.4%로, 6조 원씩 늘면 92.6%로 비율이 상승할 수 있다. 앞서 전(全) 금융권 가계대출은 4~8월 평균 5조7,200억 원씩 증가했다.

연관기사

• 8월 가계대출 9조8000억 증가... 은행 주담대는 20년 만 '최대'
• GDP 통계 개편하니... 가계부채 비율 100%에서 93.5%로 뚝↓

한국에서는 주택가격 상승의 부정적인 효과가 더 크다고 한은은 진단했다. "시행 및 공사 기간이 긴 아파트 중심 공급 구조라 주택가격과 건물 투자 간 연관성이 낮고, 부채를 늘려 가계 소비를 제약"하기 때문이다. 한은은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율인 총부채원리금상환비율(DSR)이 47%를 웃돌면 소비를 제약할 수 있다고 보는데, 실제 이 비율을 넘는 가계 비중이 2013년 5.1%에서 지난해 12.2%로 크게 늘어난 것으로 분석됐다.

향후 전망에 대해서는 "불확실성이 크다"며 '내년 이후 안정될 것', '내년 이후까지 수도권 주택시장 과열이 이어질 가능성을 배제할 수 없다'¹는 두 의견을 소개했다. 동시에 조심스럽게 전자에 무게를 뒀다. 박종우 부총재보는 "정부가 여러 정책을 시행하고 있고 소득 대비 주택가격 비율, 전세가율 자체가 높지 않아 투기적 수요를 제한하는 측면이 있는 것을 보면 추세적 상승세가 장기간 이어지지는 않을 것으로 기대한다"고 밝혔다.

1 '내년 이후 안정될 것', '내년 이후까지 수도권 주택시장 과열이 이어질 가능성을 배제할 수 없다'

'내년 이후 안정될 것'이라는 견해는 주택가격 수준이 크게 높고, 투자보다 실수요가 많으며, 정부 정책의 효과가 점차 나타날 것이라고 주장한다. 반대로 '장기화할 수 있다'는 의견은 규제 효과가 불확실하고 수급불균형 우려가 상존하고 있다는 근거를 댄다.

윤주영 기자 roza@hankookilbo.com