부동산 전문가 "집값 상승, 이제 시작… 내년 더 올라"

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수
"내년에 수용성 다시 오를 것"
"전세가 오르면 매매로 옮겨 가"
"당장 공급 없어… 3기 신도시 해답"

18일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 아파트 단지 모습. 연합뉴스

최근 서울의 아파트 거래량이 늘고 아파트값도 상승세로 전환된 가운데, 1~2년 동안은 공급 부족으로 거래량이 더 늘어나면서 집값이 더 올라갈 것이라는 전문가 예상이 나왔다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 20일 CBS라디오 '김현정의 뉴스쇼' 인터뷰에서 "연초 대비 거래량이 4배 가까이 증가했는데, 상승 초입 단계"라며 앞으로 더 거래량이 늘어 집값이 오를 것으로 예상했다.

"거래량 8,000건 육박… 더 늘어날 것"

박 교수는 "거래량이 집값 상승·하락과 같이 발생할 확률이 70~80%를 차지하는데, 거래량이 늘면 가격이 오를 확률이 그만큼 높다"며 "1~2월에는 서울 아파트 거래량이 1,000~2,000건 정도에 불과했는데, 6월에는 7,500건, 지난달에는 8,000건에 육박했다"고 말했다.

문재인 정부 때 영끌족이 등장하는 등 집값이 크게 상승했을 땐 거래량이 1만~1만2,000건 정도 였다고 한다. 아직 8,000건 정도에 불과해 앞으로 거래량이 늘며 집값도 덩달아 상승할 거라는 게 박 교수의 예측이다.

그는 "큰 흐름에서는 강남3구가 먼저 오르게 되면 마용성(마포·용산·성동)이 오르고 동대문, 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로)에서 강서 쪽으로 확산되는 추세"라며 "용산, 성동은 개발 단계에서 활성화되기 직전 단계이고 성동구는 전통적으로 직주 근접의 대표적인 지역이라 주거 선호도가 높아 전체적인 시장 흐름을 이끌고 있다"고 설명했다.

그러면서 "경기도가 서울의 외곽 지역과 거의 같은 시기에 (집값이) 올라갈 수 있는데, 경기도의 대표 선수는 수용성(수원·용인·성남)"이라며 "4~5년 전에도 수용성 집값이 올라간다며 수용성이라는 단어를 익숙하게 들었는데, 이번에도 그런 시점이 다가온다. 바로 내년이다"라고 강조했다.

"종부세 완화로 급매물 사라져"

11일 서울 송파구 한 부동산중개업소에 전세를 비롯한 매물 안내문이 붙어 있다. 뉴스1

집값 상승은 전세가 상승과도 맞물려 있다. 매매가격 상승률보다 전세가격 상승률이 훨씬 높아 전세 수요가 매매 수요로 옮겨간다는 것이다. 박 교수는 "매매가격 대비 전세가격이 서울 아파트 평균 50% 정도 되는데 노도강 같은 외곽 지역은 이미 60%까지 올라 있다. 70%까지 올라가게 되면 매매로 전환된다"고 언급했다.

지난해 말 정부가 종합부동산세를 대폭 완화해 다주택자의 부담이 줄어든 것도 집값 상승을 부추기고 있다. 세금 부담을 피하기 위한 급매물이 사라지면서 가격 지지선을 지탱해주고 있다.

그는 "다주택자들이 (세금으로) 1억 원 이상을 내다가 3,000만 원을 내니 보유 부담이 사라져 부동산을 팔 이유가 없어졌다"며 "양도세 중과 조정대상 지역도 2개만 남기고 해제됐고, 강남3구, 용산구는 2025년 5월 9일까지 유예돼 있어 다주택자가 보유해도, 언제 팔아도 부담이 없다"고 짚었다.

"당장 입주 물량 부족… 3기 신도시 공급 늘려야"

박 교수는 내년과 내후년 공급 부족이 맞물리면서 당분간 상승 추세를 유지할 것으로 내다봤다. 정부가 그린벨트를 해제하는 등 주택 공급 대책을 발표하긴 했지만, 당장 입주 가능한 물량이 없기 때문이다. 이에 대한 대안으로 3기 신도시 공급 확대를 제시했다.

그는 "보통 택지를 발표하면 입주까지 10년이 걸리는데 3기 신도시는 2019년 문재인 정부에서 발표해서 이제 5년이 지나 1~2년 후에 분양을 하고 5년 후면 입주가 된다"며 "5년 안에 효과를 낼 수 있는 가장 적절한 정책은 3기 신도시 공급 물량을 대폭 확대하는 것"이라고 강조했다.

윤한슬 기자 1seul@hankookilbo.com