그린벨트 해제해 주택공급...집값 못 잡고 소수만 혜택 보는 실수 되풀이?

MB정부 보금자리주택 판박이 정책
"양재동, 내곡동 풀린다" 벌써 들썩
시세보다 저렴한 '로또 분양' 우려에
공공개발이익, 소수에 집중되는 문제도
전문가들 "인구 집중 가속, 균형발전에 역행"

9일 서울 개발제한구역 지역 중 하나인 서초구 내곡동 일대 너머로 아파트가 보인다. 연합뉴스

'8·8 주택공급 대책’이 발표되면서 어느 지역 개발제한구역(그린벨트)이 풀릴지를 두고 벌써부터 관심이 뜨거워지고 있다. 하지만 이명박 정부가 추진한 ‘보금자리주택’의 부작용을 재현할 것이라는 우려도 만만찮다. ‘로또 분양’으로 공공 개발이익이 소수에 집중되고 집값을 안정화시키지 못한다는 비판이 핵심이다. 두 정책은 서울 그린벨트에 아파트를 분양한다는 점에서 판박이다.

"강남·서초·송파구 유력 후보지" 술렁

국토교통부는 전날에 이어 9일에도 서울 그린벨트를 풀어 개발할 신규 택지는 ‘선호도 높은 입지’라고 강조했다. 환경 가치가 높은 지역은 제외한다는 설명이 뒤따랐다. 미분양을 걱정할 정도로 주택을 대거 공급하겠다는 구상이다. 국토부와 서울시는 11월에 신규 택지와 택지별 공급량을 공개할 계획이다.

시장은 벌써 들썩이고 있다. 강북권 그린벨트는 대부분 산지여서 개발이 힘들다는 이유로 강남·서초·송파구가 유력 후보지로 거론되고 있다. 양재동 식유촌·송동마을, 내곡동 탑성마을 등 지명까지 구체적으로 언급될 정도로 시장의 관심이 뜨겁다. 국토교통부와 서울시가 잇따라 서울시 전체 그린벨트 149.09㎢ 가운데 각각 23.93㎢와 125.16㎢를 토지거래허가구역으로 긴급 지정한 것도 이 때문이다. 토지거래허가구역으로 지정된 구역의 땅을 사고팔려면 지방자치단체장의 허가를 받아야 한다. 투기 수요를 차단하기 위한 조치인데, 시장에서는 옥석 고르기가 시작된 분위기다. 송파구 유력 후보지 인근 공인중개사는 "최근에 땅 산 사람들이 그린벨트 풀리면 어떻게 되는지 물어온다"며 "업계에서는 수서 쪽이 가능성이 높다는 이야기가 분분하다"고 전했다.

개발이익 사유화한 보금자리주택과 닮은꼴

이번 대책은 2009년 도입된 보금자리주택과 꼭 닮았다. 이명박 정부는 수도권 그린벨트를 대규모로 해제해 주택 4만 호를 공급하는 계획을 세웠다. 서울 그린벨트 해제지는 9개 지구, 5.02㎢ 에 달했다. 가장 주목을 받았던 지역이 강남구 자곡동, 세곡동 일대를 묶은 강남 지구(0.93㎢)다. 강남 지구에는 단독주택(23호) 공동주택(6,569호) 공급이 계획됐고 2012년부터 입주가 시작됐다. 서울 요지에 서민과 중산층의 주거공간을 마련했다는 긍정적 평가도 있었다.

문제는 개발이익은 사유화되는 폐단이 컸다는 점이다. 오세훈 서울시장이 재임한 2021년, 서울시 산하 서울연구원이 내놓은 ‘수도권 개발제한구역 50년 정책변천사’ 보고서는 문제점을 낱낱이 지적했다. 실제 분양용 보금자리주택은 주변 시세보다 저렴하게 분양됐고 전매제한 해제 후 수억 원 이상 시세차익이 기대돼 시쳇말로 ‘로또 분양’이었다. 예컨대 강남 지구 보금자리주택의 84%는 분양 주택(51.8%)이거나 향후 분양 가능한 임대주택(32%)으로 계획됐다. 민간 분양주택도 18.6%를 차지했다.

반면 공공성은 낮았다. 분양 주택으로 전환되지 않는 임대주택 비중은 16.2%에 그쳤다. 서울 보금자리주택 전체로 범위를 넓혀도 영구임대·국민임대·행복주택 비중은 25%에 머물렀다. 국토부는 8·8 주택공급 대책 서울 물량의 최소 35%를 임대주택으로 공급한다고 밝혔지만 여기에도 추후 분양 가능한 서울시 장기전세주택2 물량이 포함될 가능성도 배제할 수 없다.

그래픽=박구원 기자

집값 잡지도 못하고 국토균형발전은 저해

보금자리주택은 장기적으로 집값 상승도 막지 못했다. 강남구 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 ㎡당 매매가가 2009년부터 상당 기간 횡보했다지만 2013년 820만 원에서 2018년 1,465만 원으로 78% 급등했다. 유사한 크기 세곡동 보금자리주택의 ㎡당 매매가도 2014년 말 521만 원에서 2018년 3월 782만 원으로 50% 상승했다. 부동산R114 집계로는 올해 3월 기준 강남구 2,198만 원, 세곡동 1,497만 원에 이르렀다. 서울연구원은 "그린벨트 해제 후 보금자리주택 공급에 따른 주변 집값 안정 효과는 미미한 것으로 나타났다"고 평가했다.

그린벨트 해제가 국토균형발전을 저해한다는 비판도 만만찮다. 인구가 서울로 몰리는데 대단지 아파트 몇 개 짓는다고 공급 부족이 해소되느냐는 지적이다. 국책 연구기관인 국토연구원이 지난해 도시계획·환경 전문가 100명을 대상으로 설문한 결과, 78명이 그린벨트 공공주택사업을 부정적으로 평가했다. ‘수도권 인구 집중으로 국가균형발전정책에 역행’한다는 이유를 꼽은 전문가가 가장 많았다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com