서울 아파트값 불붙었지만…"20년 된 헌 아파트는 그대로"

올해 준공 5년 이내 아파트 2.7% 급등
준공 20년 초과 아파트 상승률의 4배
공사비 급등에 재건축 기대 시들어져

사진은 19일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트. 뉴시스

최근 서울 아파트값이 연일 뛰며 3년 전 집값 급등기가 되풀이되는 것 아니냐는 우려가 커지고 있지만, 아파트 연차별로 차이가 큰 것으로 나타났다. 3년 전에는 지은 지 20년 된 아파트가 집값 상승을 견인했지만 최근에는 외면받는 모습이다.

19일 한국부동산원의 7월 셋째 주(15일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트값은 전주보다 0.28% 올라 16주 연속 상승세를 이어갔다. 특히 매주 상승 폭을 키우고 있는데, 이번 주 상승 폭은 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 5년 10개월 만에 가장 큰 폭을 기록했다. 다만 3년 전 집값이 폭등했던 당시와 비교하면 양상은 조금 다르다. 지은 지 5년 이내인 새 아파트가 집값 상승을 이끌고 있는 것이다.

한국부동산원의 서울 아파트 연령별 매매지수를 살펴보면, 올 들어 7월 셋째 주까지 준공 5년 이내 아파트 가격은 2.7%나 올랐다. 준신축급으로 통하는 준공 5년 초과~10년 이하 아파트도 2.2% 올랐다. 하지만 지은 지 20년이 넘은 아파트는 같은 기간 상승률이 0.7%에 그쳤다. 준공 5년 이내 아파트 가격 상승률이 준공된 지 20년 넘은 아파트의 4배에 육박한다.

지은 지 3년 된 서울 서대문구 홍제역 근처 홍제역해링턴플레이스의 전용면적 84㎡는 지난해 초 12억4,000만 원에 거래됐지만, 올해 들어 1억 원 넘게 오른 13억7,000만 원에 손바뀜되는 등 최고가를 두 번이나 경신했다. 반면 길 건너편 지은 지 28년 된 현대그린 아파트의 같은 평수는 지난달 6억4,000만 원(6층)에 거래됐다. 1년 전 저층 아파트가 6억8,000만 원에 거래됐던 것을 감안하면 외려 올해 가격이 하락한 것이다. 근처 지은 지 20년 넘은 아파트의 가격 변동 상황도 현대그린과 유사하다. 실제 부동산 빅데이터 회사 아실 자료를 보면, 서대문구에서 최근 두 달 동안 이용자 관심이 높은 아파트 상위 10곳 중 2곳을 제외한 8곳이 모두 지은 지 10년 이내의 준신축급 아파트였다.

집값이 폭등했던 3년 전에는 상황이 달랐다. 당시 서울의 준공 20년 초과 아파트가 연간 8.1% 올라 상승률이 가장 높았다. 같은 기간 준공 5년 이하 신축 아파트는 상승률은 5.23%, 준공 5년 초과 10년 이하 준신축은 4.87%에 그쳤다.

이는 최근 재건축 아파트 인기가 시들해진 점과 무관치 않다는 분석이다. 과거만 해도 재건축 아파트는 사업 단계별로 집값이 뛰며 큰 수익을 안겨줬지만, 최근엔 공사비 급등으로 조합원 분담금이 늘면서 지연되는 사업장이 수두룩하다. 부동산 시장의 주요 소비 축인 2030 사이에서는 '먼 미래 집값 상승을 기대하고 오래된 집에서 견디며 살 필요가 있나'라는 기류도 강하게 형성되고 있다. 새 아파트 분양가도 치솟아 분양 메리트가 줄어든 점도 한몫한다.

정부도 신속한 주택 공급만이 집값을 안정화할 것으로 보고 재건축·재개발 활성화를 강조하고 있지만, 속도가 더뎌 체감도가 낮다. 여기에 금리 인하 기대감까지 겹치며 집값 상승에 대한 기대 심리가 확산하고 있어 당분간 신축 아파트 가격 강세 현상은 이어질 것이라는 분석이 나온다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com