'10년 거주+경매 차익 지급'... 전세사기 특별법 개정 전날, 정부안 공개

'선구제 후회수' 특별법 28일 개정
정부가 하루 전날 내놓은 대안
LH 통해 전셋값 일부 반환이 핵심
필요한 재원 등은 안 밝혀

26일 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지. 연합뉴스

야당이 ‘선(先)구제, 후(後)회수’가 골자인 전세사기 특별법 개정안을 28일 국회에서 처리하겠다고 공언한 가운데 정부가 전날 대안을 내놨다. 한국토지주택공사(LH)가 전세사기 주택을 경매로 감정가보다 싸게 매입한 후, LH 몫인 장부상 이익만큼을 피해자에게 지급하는 방안이다.

국토교통부는 이러한 내용이 담긴 ‘전세사기 피해자 주거 안정 지원 강화 방안’을 27일 발표했다. 피해자가 원래 살던 주택에 장기간 거주하는 한편, 전셋값 일부를 추가로 받아 가도록 한 게 핵심이다. 이 역시 전세사기 특별법 개정이 필요한 사안이다.

정부안에 따르면 LH는 피해자의 우선매수권을 양도받아 전세사기 주택을 경매로 매입하고 이를 공공임대주택으로 활용해 피해자에게 최장 10년간 빌려준다. 주택 감정가와 경매가의 차액(경매 차익)을 월세로 차감하는 방식인데, 경매 차익은 실현되지 않은 장부상 이익이라 피해자는 '사실상 무상'으로 거주하게 된다는 게 정부 설명이다. 거주를 원하지 않으면 경매 차익을 바로 받아 갈 수도 있다.

예컨대 서울에 감정가 11억 원, 경매 낙찰가 8억5,000만 원인 다가구 주택이 있다면 경매 차익은 2억5,000만 원이다. 현행대로라면 은행(근저당권 4억5,000만 원)과 임차인 A·B·C·D·E·F(선순위 채권순·보증금 각 1억5,000만 원) 중 은행과 임차인 A·B는 각각 전액을, 임차인 C는 1억 원을 돌려받는다. 나머지는 전액을 잃는다.

여기에 정부안을 적용하면 C·D·E·F는 경매 차익 2억5,000만 원을 피해액 비율대로 고르게 나눈(안분) 만큼을 장기 거주의 재원으로 쓰거나 바로 받을 수 있다. 피해액이 5,000만 원인 C는 2,500만 원, 피해액이 각 1억5,000만 원인 D·E·F는 7,500만 원씩이다.

국토부는 이번 방안을 통해 모든 피해자가 이득을 얻기에 우선매수권 양도가 크게 늘어날 것으로 전망했다. 업무 수행이 불가능한 '채권 가치평가'를 기반으로 주택도시기금을 써야 하는 개정안과 달리 LH의 기존 사업을 그대로 활용하기에 실현 가능성이 훨씬 높다고 부연했다.

그러나 국토부는 피해자가 최종적으로 전셋값을 얼마나 돌려받을 수 있을지, 얼마나 많은 피해자가 우선매수권을 양도할지 구체적 수치를 제시하지는 않았다. 정부안과 개정안 중 어느 쪽이 피해자가 돌려받을 금액이 많을지는 사례마다 다르다는 입장이다. LH가 부담할 비용이 얼마인지도 ‘깜깜’이다. 경매 차익은 장부상 이익이기에 우선매수권 양도가 늘수록 LH 부담이 커질 수밖에 없다.

박상우 국토부 장관은 “추산에 불과한 숫자를 확정적으로 쓰면 그것이 맞는지를 따지는 문제는 본질과 다른 문제가 된다”며 대안에 필요한 재정을 밝히지 않았다. 박 장관은 “실질적 구제는 주거 안정을 보장하는 것, 피해자에게 필요한 건 현금 얼마가 아니고 살고 있던 집에 사는 것”이라며 “정상적 절차를 거쳐 구제하는 것이 정부안의 요지”라고 강조했다.

피해자 단체는 경매 차익이 어떻게 산정될지 대안이 모호하다고 비판했다. 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 등은 이날 성명에서 '피해자 상당수는 선구제 후회수로 빨리 피해 주택에서 퇴거해 새로운 거주지에서 일상으로 돌아가기를 원한다'며 개정안의 국회 처리를 촉구했다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com