계약갱신청구권·전월세상한제 '합헌'... 헌재 "재산권 침해 아냐"

"'경제적 약자' 임차인 보호해야"

13일 서울 송파구의 한 공인중개사 사무소 앞을 한 시민이 지나고 있다. 사진은 기사 내용과 관련 없음. 뉴스1

이른바 '임대차 3법'의 핵심인 계약갱신청구권과 전월세상한제가 임대인의 재산권을 부당하게 축소하지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다.

헌재는 28일 주택임대차보호법 6조의3, 7조 2항, 7조의2, 부칙 2조에 대한 위헌 확인 소송에서 재판관 9명 전원일치 의견으로 기각했다. 헌재는 "임차인의 주거안정을 보장하는 법 취지 등을 고려할 때 임대인의 계약 자유와 재산권을 침해하지 않는다고 판단된다"고 밝혔다.

모두 15개 사건이 병합된 이번 소송은 2020년 촉발됐다. 당시 문재인 정부는 치솟는 전셋값을 잡기 위해 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 등을 골자로 한 주택임대차법 개정을 추진했고, 개정안은 같은 해 7월 국회를 통과했다. 갱신청구권에 대해서는 법 시행 이전 체결된 계약에도 소급적용이 가능토록 했다.

임대업계는 주택 소유자의 재산권을 과도하게 해친다며 즉각 반발했다. 특히 법인 임대인의 경우 실거주 목적으로도 갱신청구권 거절이 불가하게 만든 지침을 두고, 기존 전월세 계약을 해지하고 주택을 직원 기숙사 등으로 전환하려던 업체들의 성토가 이어졌다.

헌재는 그러나 갱신청구권 행사 기간, 횟수 등이 한정된 점, 청구 거절 사유도 규정돼 있는 점 등을 들어 해당 조항이 과잉금지원칙에 위배되지 않는다고 결론 내렸다. 전월세상한제 또한 인상률이 크게 낮지 않을뿐더러 갱신청구권제의 실효성 있는 시행을 위한 불가피한 규제라고 봤다.

헌재는 "임대인이 법인인 경우 갱신 거절 사유가 일부 제한되나 입법 취지 등을 고려하면 지나치게 가혹하다고 볼 수 없다"며 "국가는 경제적 약자인 임차인을 보호할 의무가 있는 반면, 임대인의 재산권 제한은 비교적 단기간에 이뤄지므로 법익의 균형성도 인정된다"고 설명했다.

정부가 임대차보호법 해설집을 낸 것이 '삼권분립 위반'이라는 주장에 대해서도 헌재는 "신설∙변경된 제도의 이해를 돕기 위한 것일 뿐 헌법소원 대상인 공권력 행사가 아니므로 판단 대상이 안 된다"고 각하했다. '사실상의 소급 입법'이란 의견 역시 물리쳤다.

최다원 기자 da1@hankookilbo.com