커지는 ‘역전세’ 공포… “집주인이 부담할 보증금 차액 24조”

한은 '상반기 금융안정보고서'
"9만 가구는 빚내도 조달 어려워"

21일 한 시민이 서울 시내 부동산 중개업소 앞을 지나고 있다. 연합뉴스

올해 임대인이 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금 차액이 24조 원을 웃돌 것이란 분석이 나왔다. 지난해 3월보다 전셋값이 20% 떨어지면 약 9만 가구는 빚을 내도 전세금 반환이 힘들 것으로 예상됐다.

21일 한국은행이 발표한 상반기 ‘금융안정보고서’를 보면 올해 만기가 돌아오는 전세 보증금 규모는 총 288조8,000억 원, 전체 전세 임대 가구 수는 116만7,000가구로 파악됐다. 향후 전세가격이 3월 수준을 지속할 경우, 집주인이 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액(기존 보증금-새 보증금) 추정액은 24조2,000억 원에 달할 전망이다. 신규 세입자로부터 받는 전세금만으로 기존 세입자 보증금을 다 감당할 수 없어 집주인이 부담해야 하는 금액이다.

현재까지 임대 가구의 보증금 반환 능력은 대체로 양호한 편으로 평가됐다. 한은 시뮬레이션 결과, 올해 말 전세가격이 지난해 3월보다 20% 하락하는 최악의 상황을 가정해도 73.2%는 보증금 반환이 가능할 것으로 판단됐다. 19.3%는 보유 중인 금융자산과 차입금을 더해 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 있을 것으로 분석됐다.

문제는 빚을 끌어와도 자금이 부족할 것으로 예상되는 7.6%(8만8,000가구)다. 반환자금 부족은 임대 가구엔 빚이 늘어나는 순자산 축소로, 임차 가구엔 보증금을 받지 못할 가능성이 커지는 쪽으로 각각 이어질 수 있기 때문이다. 실제 2021년 하반기 이후 이어진 주택가격 조정으로 이미 가계 평균 순자산은 2021년 말 4억4,000만 원에서 올 3월 말 3억9,000만 원으로 5,000만 원 감소했다. 금융부채보유 가구 중 상환 능력이 취약한 고위험 가구 비중도 2.7%에서 5%로 확대됐다.

커지는 역전세 우려에 정부도 대응책 마련에 들어갔다. 실제 전세금 반환 목적만을 위한 신규대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서 제외하는 방안이 검토되는 것으로 알려졌다. 김인구 한은 금융안정국장은 이날 브리핑에서 “자금 조달이 어려운 4~7% 임대 가구를 대상으로 하는 정책 지원이 어느 정도 필요하다는 데 공감한다”고 말했다.

미분양 주택이 빠르게 늘고 있는 점은 부동산 시장을 넘어 금융시장을 크게 위협하는 또 다른 요인으로 꼽혔다. 금융안정보고서는 “2007, 2008년 미분양 주택 급증 시기를 보면 약 3년의 시차를 두고 건설사 부실 위험이 크게 높아졌다”고 밝히고, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부문의 부실로 이어질 수 있다고 경고했다. 지난해 말 기준 부동산PF 대출의 연체율 및 고정이하 여신비율은 각각 1.19%, 1.25%로 2021년 이후 지속적으로 높아지고 있다.

강유빈 기자 yubin@hankookilbo.com