선의로 시작했지만 전세사기 빌미 된 임대3법… 손질 빨라질 듯

임대3법 도입 후 아파트·빌라 전셋값 폭등
집값 상승 노리고 갭투자 대거 시장 유입
정부 "연구용역 통해 여러 부작용 검토 중"

1일 오후 서울 여의도 국회에서 전세사기 피해 지원 특별법 제정안을 심사하기 위한 국토교통위원회 국토법안심사소위원회가 열리고 있다. 뉴스1

문재인 정부 때 도입된 '임대차 3법(주택임대차보호법)'의 개편 작업이 속도를 낼 것으로 보인다. 최근 전세사기가 잇따르며 전셋값 폭발을 유발한 임대차 3법 개선 요구가 쏟아지고 있기 때문이다.

임대차 3법 도입 후 전셋값 폭등

그래픽=김대훈 기자

한국일보 취재를 종합하면, 2년 9개월 전 도입된 임대차 3법이 전세사기 빌미가 됐다는 게 정부 내 강한 기류다. 앞서 원희룡 국토교통부 장관도 지난달 긴급 기자간담회에서 "2년여 전 전셋값이 급등하고 이를 고리로 무자본 갭투자(전세 끼고 매수)가 이뤄진 후폭풍이 시차를 두고 터지고 있다"며 "전세사기는 올 하반기 정점을 찍을 것"이라고 말했다.

전문가들 역시 지금의 전세사기 사태는 여러 요인이 맞물리며 사회적 재난 수준으로 번졌지만, 임대차 3법이 큰 영향을 미쳤다고 공통적으로 지적한다. 2020년 7월 30일 더불어민주당 주도로 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정안은 ①계약갱신청구권 ②전월세상한제 ③전월세신고제 3가지가 골자다. 세입자가 원하면 전·월세 계약을 연장해 최대 4년 거주를 보장(①)하고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한(②)하는 내용이 핵심으로, 당시 민주당은 '세입자 주거 안정' 명분을 앞세워 법 통과 바로 다음 날부터 이들 조항을 긴급 시행했다.

세밀한 법안 검토 없이 바로 시행하다 보니 이에 따른 부작용이 속출했다. 특히 법 조항의 허점 때문에 ①을 두고 집주인과 세입자 간 분쟁이 급증한 건 물론 무엇보다 전셋값이 폭등한 게 뼈아픈 실책이었다. KB부동산 통계에 따르면, 2017년부터 2020년 7월까지 서울 아파트 전셋값 변동률은 5.7%에 그쳤지만 2020년 8월부터 기세가 바뀌어 이듬해 말까지 무려 19.8% 뛰었다. 집주인들이 4년간 세를 올리지 못할 걸로 보고 시세보다 훨씬 높게 전세를 놓은 여파였다. 같은 기간 빌라 전셋값은 13% 뛰었다.

이 기간 정부의 규제 강화에 따른 공급 감소 우려와 기준금리(0.25%) 역대 최저 등의 요인이 맞물리며 집값이 뛰자, 자본력이 없는 이들이 전셋값을 고리로 갭투자에 대거 뛰어들었다. 여기에 전세대출과 보증도 수월하다 보니 이를 악용한 전세사기꾼들이 대거 시장에 유입됐다.

정책 동력 커졌다… 완전 폐지는 안 될 듯

정부는 전세보증 기준 강화 등 전세사기 예방책은 충분하다고 보고 임대차 3법 개정에 전력을 다할 계획이다. 새 정부 출범 이후 전셋값이 꺾이면서 정책 동력이 줄어드는 듯했지만, 이대로 두면 추후 전셋값 폭등을 유발하거나 이 과정에서 계약갱신을 두고 집주인과 세입자 간에 첨예한 갈등을 초래할 수 있다는 게 정부 시각이다.

다만 완전 폐지보다는 문제가 된 ①과 ②를 개선하는 쪽으로 초점이 맞춰질 것으로 보인다. 법안 자체가 일방적으로 임차인에게만 유리하게 설계돼 법적 안정성이 떨어진다는 지적이 많기 때문이다. 전월세신고제는 그대로 유지할 방침이다. 정부 관계자는 "현재 연구용역을 토대로 다양한 부작용을 살펴보고 있다"며 "시장의 우려 사항을 두루 모니터링하고 있다"고 했다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com