'마지막 지푸라기' 최우선변제 무용지물... "보증금 예치" 주장도

미추홀구 피해 임차인 70%
최우선변제 한 푼도 못 받아
"현실성 있게 기준 올려야"

24일 서울 광화문광장에서 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회원이 정부의 실효성 있는 대책을 촉구하며 1인 시위를 하고 있다. 연합뉴스

집이 경매에 넘어갔을 때 임차인이 돌려받을 수 있는 최우선변제금 상한선이 턱없이 낮아 피해를 키우고 있다는 지적이다. 이 기준을 높이는 한편 임차인의 전세보증금을 실질적으로 보장할 수 있는 대책이 필요하다는 목소리가 나온다.

24일 인천시에 따르면 최우선변제를 못 받는 미추홀구 피해 임차인이 70%에 이른다. 최우선변제란 소액임차인의 보증금을 보장하기 위한 방안으로, 경매에서 집이 팔릴 경우 낙찰금액에서 가장 먼저 임차인에게 돌려주는 금액이다. 전세보증보험에 가입하지 않은 세입자가 제도적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 유일한 방법이다.

최우선변제 받을 수 있는 서울 빌라 15%뿐

최우선변제금 개정 경과. 국토교통부 제공

문제는 최우선변제를 받을 수 있는 기준이 낮다는 점이다. 정부는 2, 3년에 한 번씩 보증금과 변제액 상한선을 올리고 있지만 시세를 반영하기엔 역부족이다. 전세사기 피해가 예상되는 2021년 5월부터 기준이 바뀐 2023년 2월 계약분까지 서울은 보증금 1억5,000만 원 이하 주택만 변제금을 최대 5,000만 원까지 받을 수 있다.

한국일보가 이날 직방에 의뢰한 결과 서울에서 해당 기간 동안 계약된 1억5,000만 원 이하 빌라(연립·다세대주택) 전세계약은 2만3,135건으로 전체(14만7,055건)의 15%에 불과했다. 오피스텔 또한 5만4,185건 중 1만809건으로 20%를 넘지 못했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "2년 전 전세가격이 크게 올라 우선변제금 대상에서 벗어난 임차인이 너무 많다"며 "전세보증보험에 가입하지 않는 이상 피해자들은 구제책이 없는 만큼 금액을 현실성 있게 올리는 것을 고민해야 한다"고 지적했다.

정부가 2월 발표한 변제대상 보증금액, 변제액 개정안. 법무부 제공

계약 전 집주인이 은행에 대출을 받는 등 근저당권이 먼저 설정돼 있다면 계약 당시가 아닌 근저당이 잡힌 시점으로 최우선변제 기준이 적용된다는 점, 전셋값을 증액해 재계약하면 대상에서 제외된다는 점도 문제다. 실제 2월 전세사기 피해로 극단적 선택을 한 30대 청년은 보증금이 7,000만 원이었으나 2011년 근저당 설정 당시 소액 임차인 전세금 기준이 6,500만 원으로 보증금을 돌려받을 수 없었다. 17일 사망한 30대도 임대인의 요구로 전세보증금을 9,000만 원으로 증액해 기준을 초과한다는 이유로 최우선변제를 받지 못했다.

"문턱 낮추고 보증금 예치제도 필요"

이에 국회도 최우선변제금 기준을 상향하기 위해 전향적 자세를 보이고 있다. 더불어민주당 정책위원회는 19일 기자간담회에서 "소액임차인 범위를 확대하고 최우선변제금을 대폭 상향해야 한다"며 제도 개선을 추진하겠다고 밝혔다. 집주인이 전세 보증금을 다른 곳에 쓸 수 없도록 예치해야 한다는 주장마저도 나온다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 "보증금의 일정 수준 이상을 예치하게 하고, 나머지 금액은 보증금 반환보험을 의무적으로 가입하게 해 위험에 대응해야 한다"고 주장했다.

서현정 기자 hyunjung@hankookilbo.com