시장은 슬슬 의심한다… 정말 집값 연착륙이 목표가 맞아?

집값 경착륙과 폭등, 그 아슬아슬한 경계선
윤석열 정부는 연착륙에 성공할 수 있을까
경착륙 막기 위한 '투기해도 좋다' 메시지
금리 내리막 돌아서면 집값 급등 연료 될라
시장 의심 거둬들일 정책적 노력 뒤따라야

9일 한국부동산원이 발표한 2월 1주 서울 아파트값 변동률은 -0.31%로 지난주 -0.25%에 비해 낙폭이 커졌다. 사진은 9일 서울의 아파트 단지의 모습. 뉴스1

윤석열 정부는 문재인 정부가 5년 동안 겹겹이 씌워놓은 부동산 규제를 1년도 안돼 싹 들어냈다. 가파르게 상승하던 집값이 뚝뚝 떨어지고 거래가 얼어붙으니, 어떻게든 떠받쳐야 할 필요성이 있었을 것이다. 당연히 반발도 있다. “그동안 오른 집값이 얼마인데 찔끔 내린 것 가지고 호들갑이냐. 더 내려야 하는 것 아니냐”는 비판이다.

반은 맞고 반은 틀렸다. 집값 경착륙과 급등의 경계선은 매우 아슬아슬하다. ‘한 끗 차이’다. 몇 년의 과거만 들춰봐도 그렇다. 집값을 끌어올리려 안간힘을 쓰던 박근혜 정부는 집값 올리기에 실패했지만, 집값 잡기에 공을 쏟았던 문재인 정부는 집값을 끌어내리지 못했다. 윤석열 정부에선 또다시 반대 상황이다. 과연 이 정부는 아슬아슬한 줄타기에서 ‘연착륙’이라는 소기의 목적을 달성할 수 있을까.

□문제는 속도다

집값이 아직도 높은 수준이라는 것에는 정부도 동의한다. 국민들의 소득 수준에 비춰 부동산 가격에 거품이 있는지를 보여주는 지표가 있다. 소득 대비 주택가격 비율, PIR이다. 원희룡 국토교통부 장관은 “서울 지역 PIR가 최고 18까지 찍었는데, 10~12 정도로 떨어지는 게 정상”이라고 했다. PIR가 18이라는 건 벌어들인 소득을 한 푼도 쓰지 않고 18년 모아야 서울에 중간 가격의 집 한 채를 살 수 있다는 의미다. 소득의 절반을 소비한다 치면, 36년을 모아야 한다. 이 지표를 10년 수준으로 낮추는 게 바람직하다는 것이다.

다른 지표로 주택구입부담지수가 있다. 중간소득 가구가 대출을 받아 중간가격 주택을 구입할 때 원리금 상환 부담을 나타내는 지표다. 지수가 100이면 대출 상환으로 가구소득의 25%를 부담하는 것을 뜻한다. 작년 3분기 전국에서 가장 주택구입부담지수가 높았던 지역은 서울로 214.6에 달했다. 2017년 1분기에 103.6이었으니 5년 새 두 배 넘게 뛰었다. 서울 지역 주택 소유자들은 소득의 54%가량을 주택담보대출 원리금을 갚는 데 쓰고 있음을 뜻한다. 집값이 여전히 높은데 금리까지 높으니 그렇다.

PIR든 주택구입부담지수든 적정 수준을 말하기란 쉽지 않다. 주관적이다. 원 장관도 뒤늦게 PIR 10이 가이드라인이 아니라고 해명했다. 다만 한 가지 확실한 건, 지금 절대적 집값이 여전히 높다는 데 토를 다는 이들은 거의 없다는 것이다.

그럼에도 “왜 집값 하락을 막으려 호들갑이냐”는 주장이 반은 틀렸다고 단정하는 이유가 있다. “떨어지는 칼날을 맨손으로 잡지는 않으니 장갑을 주든지 해야 한다. 정책 목표 대상이 빠르게 움직이면 우리도 빨리 움직여야 한다”는 원 장관의 설명에 답이 있다.

다소 뜬금없을 수 있지만, 한파주의보 기준을 들여다보자. ’(10월부터 4월까지) 아침 최저기온이 전날보다 10도 이상 하강해 평년값보다 3도 낮을 것으로 예상될 때’가 첫 번째 기준이다. 절대적 기준과 상대적 기준이 혼재돼 있다. 노인 등 건강취약층을 보라. 환절기에 급격한 기온 변화 자체만으로도 매우 위협적이다.

부동산 가격도 같은 맥락이다. PIR가 18에서 10으로 떨어지는 데 6개월이 걸리는지, 1년이 걸리는지, 5년이 걸리는지가 관건이다. 절대가격 못지않게 상대적 기준, 즉 속도와 강도가 중요하다는 얘기다.

지금은 분명 폭등보다 급락을 걱정하는 이들이 더 많다. 서울 송파구 A아파트를 보자. 84㎡ 실거래가가 2018년 4월 12억5,000만 원에서 2021년 9월 21억9,000만 원으로 3년여 만에 두 배 가까이 뛰었다. 그런데 올 1월 실거래가는 15억 원. 1년여간 하락률이 30%가 넘는다. 아직 3억 원가량 더 빠져야 하는 건 맞지만, 빠르게 급락하면서 불러오는 시장 충격을 가벼이 볼 수 없다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원의 얘기를 들어보자.

- 지금 절대적인 가격이 어떤가.

“주택구입부담지수를 보든, PIR를 보든 높은 건 확실하다.”

- 그러면 더 낮춰야 하는 거 아닌가.

“냉각 속도가 너무 빠르다는 게 문제다. 마치 글로벌 금융위기와 외환위기 당시를 합쳐 놓은 듯하다. 스마트폰으로 정보 공유가 빨라지면서 등락폭을 키우는 데도 원인이 있다고 본다.”

- 정부가 연일 대책을 쏟아내고 있지만, 약발이 생각보다 잘 먹지는 않는 것 같다. 어디까지 떨어질 거라고 보나.

“당분간은 더 떨어지지 않을까 싶다. 경기둔화가 점점 심화될 걸로 보이고, 역전세난도 집값의 발목을 잡지 않겠나.”

떨어지는 칼날을 맨손으로 잡으면, 곳곳에 피가 난무한다. 건설사들이 미분양 직격탄을 맞을 것이고, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실은 고스란히 금융으로 전이된다. 깡통전세 속출로 임대인과 임차인 모두의 비명도 커진다. 정부가 연일 쏟아내는 규제 완화책은 피를 막기 위한 두꺼운 장갑이라는 얘기다.

□당국의 메시지가 중요하다

그렇다 해도, 정부의 부동산 정책이 국민들에게 보내는 메시지는 매우 중요하다. 박근혜 정부가 용감하게 냈던 ‘빚 내서 집 사라’ 류의 메시지는 어떤 경우에도 정당성을 갖기 어렵다. 당시 최경환 경제부총리의 언급을 보자. “전세가격이 매매가격의 70%이니 30%만 더 있으면 집을 살 수 있다" "부동산 규제 완화로 가계부채가 금액 면에서는 조금 늘어도 대출 구조가 개선되면 리스크는 줄어들 것이다" 결국 대출 규제는 확 풀렸고, 정부의 바람대로 늘어난 빚은 문재인 정부에서 거침없는 집값 상승의 연료가 됐다.

문재인 정부의 ‘다주택자=범죄자’ 메시지도 결코 바람직하지 않다. 합당한 세금을 낸다면, 집을 2채 보유하든 3채 보유하든 정부가 뭐라 해선 안 된다. 그에 맞게 세금을 설계하면 될 일이다. 징벌적 세제를 만들어 놓고, 징벌을 받고서라도 집을 더 보유하겠다는 이들을 범죄자로 내모는 것이 합당할 순 없다. 그러니 문재인 정부에 몸담았던 이들조차 끝없는 닦달에도 다주택자로 남기를 선택했을 것이다.

그렇다면, 윤석열 정부가 시장에 보내고 있는 메시지는 괜찮은 걸까. 경착륙을 막기 위한 불가피한 조치들일까. 향후 불쏘시개가 될 것은 없을까.

지금까지 쏟아진 대책들을 보자. 공시가를 낮추고 공제액을 늘려서 보유세 부담을 확 낮췄고, 다주택자에 대한 종합부동산세 중과를 걷어냈고, 규제지역은 강남3구와 용산구만 남겼고, 남아 있는 규제지역에서도 다주택자들에게 대출을 허용해줬다. 수도권 분양권도 길어야 3년, 짧게는 6개월만 있으면 팔 수 있고, 분양가상한제 주택의 실거주 의무까지 폐지해 주겠다고 했다. 법 개정 사항인데 법이 바뀌면 소급 적용까지 해주겠다고 한다. 여소야대 국면에서 법 개정을 100% 확신할 수 없으니 청약에 나서는 이들은 이 말을 믿어야 할지 말아야 할지 매우 혼란스럽다.

진보적 성향의 전문가들은 어떻게 진단할까. 최은영 한국도시연구소 소장은 "박근혜 정부의 ‘빚내서 집 사라’는 메시지와 점점 닮아가고 있다"고 본다. 무엇보다 위험한 메시지는 '투기를 해도 좋다'는 것이라고 말한다.

- 일련의 규제 완화책의 방향성을 요약하자면.

“취득에서 보유, 양도까지 모든 과정에서 세 부담을 줄여주고 대출까지 대폭 늘려줄 테니 다주택자가 되라는 것이다. 또 투기 목적의 단타 매매도 눈감아주겠다는 것이고, 분양권을 자유롭게 사고팔 수 있게 해주겠다는 것이다.”

- 시장에 주는 메시지는 뭐라고 보나.

“박근혜 정부와 마찬가지로 빚내서 집 사라는 메시지를 점점 더 주고 있는 것이 아닌가 싶다. 가진 사람에게 더 사라고 권유하는 셈이고, 집이 투기를 위해 사고파는 상품임을 계속 주지시키는 것이다.”

- 그래도 총부채원리금상환비율(DSR) 등 몇몇 핵심 규제는 유지하고 있다.

“예외 적용을 통해 야금야금 풀고 있다. 특례보금자리론은 5억 원까지 DSR를 아예 적용하지 않는다. ‘특례’라면서 소득 대비 과하게 빚을 내는 걸 허용하는 것이 과연 옳은가. (실제 특례보금자리론은 고금리 논란에도 출시 일주일 만에 10조 원 넘는 신청이 몰리는 등 인기몰이 중이다. DSR 영향이 있었을 것이다.) 이뿐 아니다. 갭투자의 발판이 되는 전세자금 대출도 DSR 적용을 받지 않는다.”

더 위험한 것은 다음 정부에서는 또 바뀌겠거니 생각하게 만드는 정책 변화다. 비단 윤석열 정부만의 문제가 아니다. 정부에서 어떤 정책 수단을 쓰더라도 5년 뒤엔 어떻게 바뀔지 모른다는 불안, 5년만 기다리면 된다는 기대가 병존한다. 이전 정부에서 잘못된 부분을 바로잡는 건 필요하지만 지금은 정상화를 넘어 경기 대응에 가깝다는 평가(임재만 세종대 부동산학과 교수)도 나온다. 정책의 예측 가능성은 제로(0)에 가깝고, 그러니 시장이 롤러코스터를 탈 수밖에 없다.

같은 정권 내에서조차 일관성이 없다. 문재인 정부 초기인 2017년 정부의 장려 정책을 믿고 등록임대사업에 나섰던 이들은 불과 몇 년 뒤 사라진 혜택에 분통을 터뜨렸다. 환경 변화에 따라 정책이 바뀌더라도 적어도 당시 정책을 보고 이미 의사결정을 한 사람은 보호해주는 게 맞다.

□관건은 금리 인하 이후다

아무리 규제를 풀어도 집값 하락세가 멈추지 않는 건 왜일까. 전문가들이 공통적으로 꼽는 원인은 고금리다. 대출금리가 고공행진을 하는데 대출 규제가 풀렸다고 섣불리 빚을 내 집을 사겠다고 덤빌 이들이 많지 않을 것임은 분명하다. 집값 상승기라면 차익을 노리고 그 부담을 감내할 수도 있겠지만 하락기에는 더더욱 그렇다. 최근 국토연구원이 내놓은 ‘주택시장과 통화정책의 영향분석과 시사점’ 보고서는 최근 10년(2011~21년)을 분석한 결과 주택매매가격에 가장 큰 영향을 미치는 것이 통화정책, 그러니까 금리인 것으로 조사됐다고 밝히고 있다. 대체로 모든 시기에 걸쳐 기준금리의 주택가격 기여도가 50~60%에 달한다고 한다. 그래서 부동산 시장에서는 "금리 앞에 장사 없다"는 말이 나돈다.

그런데 미국도 한국도 이제 금리는 정점을 향해 달려가고 있다. 14일(현지시간) 발표된 미국의 소비자물가지수(CPI) 상승률(6.4%)이 시장 예상을 웃돌면서 금리 인상 기조가 더 이어질 거란 관측들이 나오지만, 그럼에도 금리 인하의 시계는 계속 째깍거리는 중이다. 연내일지, 내년 초일지, 그 이후일지 시기의 문제일 뿐.

우리나라도 비슷하다. 이창용 한국은행 총재는 “작년엔 물가에 초점을 둔 통화정책을 폈다면 올해는 물가에 중점을 두되 경기, 금융시장 안정 등도 같이 보겠다”고 했다. "만약 물가 안정 기조가 확고히 간다면 모든 정책 기조를 경기 대응 쪽으로 전환시켜야 한다"(추경호 경제부총리)며 정부는 은근히 금리 인하를 보챈다. 3년 만기 국채 금리가 기준금리를 밑도는 현상이 벌써 1개월 가까이 이어지고 있는 건, 시장은 이미 금리 인하에 베팅하고 있다는 의미이기도 하다.

그렇다면 이런 질문이 뒤따른다. 부동산 시장에 결정적 허들로 작용해온 금리가 하락세로 돌아서면, 집값은 상승세로 돌아서는 것일까. 확 풀린 규제는 연착륙이 아니라 다시 집값 급등의 자양분이 되는 건 아닐까.

물론 금리가 소폭 내린다 해도 당장 집값이 급등세로 유턴할 가능성은 그리 높지 않다. 거래량도 그렇고, 전세가격도 그렇고, 미분양 물량도 그렇고, 해소에 적잖은 시간이 걸리는 요인들이 많다. 서울의 월 아파트 거래량은 작년 10월 559건으로 저점을 찍고 반등세라지만 이제 1,000건을 넘겼을 뿐이다. 월 5,000건을 웃돌던 이전과는 확연히 비교된다. 적어도 월 3,000건 안팎의 거래가 이뤄져야 반등을 얘기할 수 있다. 전세가격도 상당 기간 집값을 옭아맬 공산이 크다. 서울 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율, 즉 전세가율은 1월 52.0%였다. 10년래 최저치다. 전세수요가 매매수요로 바뀌려면 전세가율이 60% 이상은 돼야 한다고 전문가들은 본다. 7만 호 근처까지 쌓인 미분양 물량도 해소되는 데는 적잖은 시간이 걸릴 것이다.

특히 규제 완화론자들은 "집값이 상승세로 돌아서면 다시 규제를 하면 되지 뭐가 문제냐"고 한다. 여름이 오면 빨리 여름옷을 입고, 겨울이 오면 빨리 겨울옷으로 갈아입으면 된다는 주장이다. 맞는 말이긴 하다.

그런데 시장이 그렇게 움직여주지 않는다는 게 문제다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “문재인 정부에서 그렇게 강한 규제를 했음에도 집값 상승세를 잡는 데 실패한 것은 어떻게 설명할 수 있겠냐”고 반문한다.

- 금리가 하락세로 돌아서면 집값에 어떤 영향을 미칠 걸로 보나.

"문재인 정부에서 집값이 급등한 원인을 두고 의견이 분분했지만, 결국 저금리와 풍부한 유동성 영향이 가장 컸다고 본다. 공급은 큰 변화가 없었는데도 현 정부에선 급락세로 돌아서지 않았나. 그렇게 본다면 금리 하락이 집값 상승에 불을 댕길 것은 분명하다."

- 이전의 저금리까지는 가지 않을 텐데.

"맞다. 당분간은 이전의 저금리에 대한 기억이 커서 소폭 인하로는 시장이 움직이지는 않을 수 있다. 하지만 결국 심리다. 저금리의 심리적 기준선이 바뀌는 어느 순간, 다시 투기를 들끓게 할 불쏘시개가 될 수 있다."

- 집값이 가파른 상승세로 돌아서면 다시 흐름을 되돌릴 수 있을까.

"문재인 정부에서 그렇게 많은 규제책을 겹겹이 씌워놨는데도 못 잡지 않았나. 투기 광풍이 불기 시작하면 그걸 억누를 수 있는 정책수단이 많지 않다는 게 문제인 거다."

더구나 규제 완화는 여기서 끝이 아닐 것이다. 1기 신도시 재건축 규제를 대폭 푸는 특별법 초안이 공개되자 재건축초과이익환수제를 걷어내야 한다는 요구가 빗발치기 시작했고, 금융당국은 집값 하락세가 멈추지 않는다면 대출 규제를 더 풀 수 있다는 얘기를 흘리고 있다. 마지막 남은 규제지역(강남3구, 용산구)을 해제하라는 요구들도 곳곳에서 나온다. 이 정부 내에서든 혹은 다음 정부에서든 언젠가 폭발할 뇌관들을 차곡차곡 쌓아가고 있음은 분명하다.

그러니 시장 일각에선 의심의 시선들이 서서히 고개를 들기 시작한다. 정말 이 정부가 연착륙을 목표로 하고 있는 게 맞느냐고. 집값을 끌어올려 경기를 부양하는 데 방점이 찍혀 있는 것 아니냐고. 말로는 "아니다"라고 하는데, 이런 의구심을 지워가는 정책적 노력을 당국이 지금 하고 있는지는 의문이다.

이영태 논설위원 ytlee@hankookilbo.com