돈 돌려받는 '역월세', 계약서에 '이것' 꼭 넣으세요

①계약서에 '대항력은 유지' 명시
②지급일과 지급 금액은 확실히
③이자 지급 밀릴 시 단서 달아야
④'대여금' 개념으로 공증도 가능
보증금 못 받을 때 대처법 A to Z

편집자주

'내 돈으로 내 가족과 내가 잘 산다!' 금융·부동산부터 절약·절세까지... 복잡한 경제 쏙쏙 풀어드립니다.

1일 서울 중구 남산에서 바라본 도심 아파트 단지 모습. 뉴스1

서울 마포구에 사는 홍모(36)씨는 이달 만기를 앞두고 '역월세' 계약을 했어요. 2년 전 6억 원이었던 전셋값은 4억5,000만 원까지 떨어진 상태. 홍씨는 차액 1억5,000만 원에 지금의 전세자금대출 금리(4%대)를 반영해 1년치를 한꺼번에 받았대요. 내년 2월에는 그때 금리로 또다시 이자를 받을 예정이에요.

역전세난이 발생하면서 집주인이 역으로 임차인에게 지급하는 '역월세' 사례가 이어지고 있어요. 역월세란 집주인이 세입자에게 전세보증금을 온전히 돌려주지 못해 차액을 이자 형태로 돈을 지급하는 건데요. 전셋값이 하락했던 2018년 등장한 현상으로 5년 만에 다시 나타나고 있답니다.

역월세 계약서 어떻게 쓰지?

그래픽=박구원 기자

역월세 계약서, 어떻게 작성해야 할까요? 사실 역월세는 개인 간 거래라 표준거래양식이 있는 건 아니에요. 집주인과 세입자 간 합의만 하면 되니까요. 그러나 궁금증은 생길 수 있죠. 부동산 전문 김예림 변호사와 엄정숙 변호사에게 물어봤습니다.

Q. 계약서를 다시 작성해야 하나요?

A. 아뇨. 기존에 있던 계약서에 내용을 추가하고, 집주인과 세입자 모두 동의한다는 확인, 즉 서명만 받으면 됩니다.

Q. 그럼 확정일자를 다시 받아야 하는 건가요?

A. 확정일자는 그대로 두는 게 좋아요. 보증금은 그대로이되 돌려받지 못하는 돈에 대한 이자를 받는 거니까요. 계약서에 '기존의 보증금 그대로 대항력을 유지하되 감액된 부분에 대해 즉시 변제하지 못하므로 기간 동안 얼마를 지급한다'고 써두는 게 명확하죠.

Q. 만약 집주인이 돈을 주지 않으면요?

A. 그럼 전세금 반환청구 소송을 제기해야 해요. 소송에 대비해 '이자가 OO 동안 밀릴 시 계약을 해지하고 전세금 전부를 반환한다'고 계약서에 적는 것도 방법이에요. 정확한 금액과 그 근거(예컨대 '전세자금대출 금리 몇 퍼센트를 따른다'), 입금일을 확실히 명시해야 하죠.

Q. 공증을 따로 받아 놔야 할까요?

A. 양측 서명만 있다면 굳이 공증을 받을 필요는 없어요. 다만 '대여금' 명목으로 공증을 받을 수 있어요. 어쨌든 세입자가 그만큼 집주인한테 돈을 빌려주고 그에 대한 이자를 돌려받는 개념인 거잖아요. 10만 원 정도면 변호사 사무실에서 받을 수 있는데, 공증이 있으면 별도의 소송·판결 없이 국가가 집주인 재산을 강제집행해 돈을 받을 수 있어요.

Q. 이자는 상한이 있나요?

A. 이자제한법에 따라 연 20% 내로 설정할 수 있어요. 시중 전세대출이자로도, 전월세전환율로도 산정하는 경우가 있는데 집주인과 세입자 간 합의만 한다면 20% 밑으로 얼마든지 가능합니다.

그래픽=박구원 기자

문제는 두 가지입니다. 세금 그리고 경매죠. 먼저 세금을 볼게요. 어쨌든 세입자는 돈을 받게 되고, 이는 이자소득으로 잡힐 가능성이 커요. 그렇다면 '합산과세대상'이 돼 자신이 버는 근로소득과 합쳐져 세율이 올라갈 수 있어요. 돈을 많이 버는 사람이라면 세금을 더 낼 수 있다는 거죠. 정부는 원칙적으로는 이자소득으로 신고하는 게 맞다고 설명해요. 그러나 개인 간 금전 거래라 직접 세금을 신고하는 사람은 많지 않을 듯해요.

두 번째는 경매예요. 경매로 넘어갈 때 약정에 쓴 돈만 인정될 수 있거든요. 우병탁 신한은행 부동산팀장은 "만일 전세보증금이 10억 원이었다가 8억 원으로 낮춰 계약하면 낮춘 금액에 대해서만 선순위채권으로 인정받을 수도 있다"고 했어요. 새로 계약 사항을 쓴 게 적발되면 경매 시 낮춘 금액에 대해서만 보호받을 수 있다는 거예요.

집주인이 돈을 돌려주지 않으면?

그래픽=박구원 기자

'역월세는 됐다. 2년 뒤 돌려줄지 어떻게 아냐. 당장 내 돈 돌려달라'는 사람도 있을 거예요. 만일 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 보증금 지키는 법, 정리해 봤어요.

가장 중요한 건 입주할 때 전입신고와 확정일자를 받는 것이에요. 이 두 개를 해야 돈을 돌려받을 수 있는 권리인 '대항력'이 생기거든요. 전입신고는 '나 여기 살게 됐다'고 행정관청에 알려주는 거예요. 집에 들어와 산 지 14일 내로 주민센터를 가거나 인터넷으로 해야 합니다. 확정일자는 관청이 '이날 임대차 계약을 했다'고 확인하는 날짜인데요. 전입신고를 했더라도 주민센터나 온라인으로 확정일자를 받아야 나중에 경매로 집이 넘어갔을 때 보증금을 건질 수 있어요.

①먼저 계약 만기 최소 두 달 전에는 떠나겠다고 말해야 해요. 계약이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지 집주인이나 세입자가 계약에 대해 논하지 않았다면 그대로 다시 계약하는 걸로 보거든요. 이를 '묵시적 갱신'이라고 해요. 불상사를 방지하기 위해 계약을 연장할 의사가 없다고 집주인에게 분명히 말하는 거죠.

②집주인이 강경하게 "다음 세입자를 구할 때까지 돈 못 주겠다"면 세입자는 내용증명을 보내 놓는 게 좋아요. 내가 의사를 확실히 표현했다는 법적 증거를 만들어 두는 거죠. 집주인에게 강한 의지를 보여주는 효과도 있을뿐더러 소송에 대비하기 위한 기본 단계이기도 합니다. 우체국을 통해 직접 발송 가능하고, 변호사를 선임해 보낼 수도 있어요.

③계약이 끝나도 집주인이 돈을 안 주면 이때는 법원에 임차권 등기명령을 신청해야 해요. 다른 곳으로 이사하게 된 세입자가 보증금을 못 받고 다른 데로 전출신고를 하면 대항력이 사라지잖아요. 이를 대비해 법적으로 보증금을 받을 권리를 지켜달라고 신청하는 거예요.

④그래도 안 준다, 이제 남은 건 소송입니다. 보증금 반환청구 소송을 제기해 재판을 받는 거죠. 인터넷 전자소송을 통해 가능해요. 단, 본소송에 들어가기 전에 지급명령을 신청할 수 있답니다. 그러나 장단점이 있어요. 지급명령은 보통 한 달 안에 나오는데 집주인이 곧바로 돈을 줄 수 있지만, 반대로 이의신청을 할 수도 있거든요. 이의신청 시 결국 보증금 반환청구 소송으로 가게 됩니다. 시간만 낭비하고, 전세대출 이자 등 돈만 계속 나갈 수 있는 거죠.

소송에서 이기면 법원이 집주인으로부터 집을 압류해 경매로 넘기는 등 강제집행을 할 수 있어요. 경매로 판 돈을 세입자에게 주는 거예요. 만약 집주인 동의하에 전세권 등기를 해 놨다면 별도 소송 없이 경매로 갈 수 있어요. 소송 후 강제집행까지는 2년 정도가 걸린다고 해요. 꽤 길죠? 긴 시간 신경 써야 할 게 많다 보니 사실 집주인과 원만하게 합의하는 게 가장 좋습니다.

돈 못 돌려주는 임대인, 방법은?

그래픽=박구원 기자

집주인은 "당장 돌려줄 돈이 없는데 어쩌냐"며 난처한 상황일 거예요. 이들을 돕기 위한 정책도 나오고 있답니다.

먼저 지난달부터 접수를 시작한 특례보금자리론이에요. 9억 원 이하 주택에 소득과 상관없이 5억 원까지 빌릴 수 있는 주택담보대출(주담대) 상품인데요. 집주인이 전세금을 돌려주기 위해 대출받는 것도 가능해요. 연 4%대 금리라 시중금리와 비교해 크게 매력적이지 않다는 목소리도 있지만, 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용받지 않아 대출이 막혔던 임대인에겐 유용할 듯해요.

보증금 반환을 위한 주담대 규제도 1분기 중으로 풀려요. 지금까진 투기·투기과열지구 내 15억 원이 넘는 아파트는 2억 원까지만 대출됐는데 앞으로 일반 주택을 살 때처럼 주택담보대출비율(LTV)이 적용돼요. 규제지역 내 9억 원이 넘는 주택은 들어와 살아야 했던 전입 의무도 사라져요. 집을 여러 채 갖고 있는 사람이 규제지역에서 대출받으려면 다른 주택을 처분해야 했던 규정도 폐지됩니다. 늦어도 4월부터 규제지역 내 집을 3채 이상 갖고 있어도 주담대를 받을 수 있답니다.

서현정 기자 hyunjung@hankookilbo.com