특례보금자리론, '체증식'이 반드시 유리하진 않다

장기 거주 계획 땐 원금균등상환 유리
주택 처분, 소득 증가 예정 시엔 체증식

주택 구입이나 '대출 갈아타기'가 필요한 실수요자를 위한 정책 상품인 특례보금자리론이 출시된 30일 오후 이를 취급하는 SC제일은행 지점 외벽에 현수막이 걸려 있다. 연합뉴스

"체증식과 원금균등 중에 어떤 게 나을지 고민입니다."

최저 연 3.25% 고정금리인 특례보금자리론이 출시된 이후 부동산 온라인 커뮤니티엔 원리금 상환 방식 관련 질문이 쏟아지고 있다. 3가지 상환방법인 △원리금 균등분할상환(원리금균등) △원금 균등분할상환(원금균등) △체증식 분할상환(체증식)의 장단점이 명확한 탓이다. 관건은 주택 처분계획과 생애소득이다.

주택 늦게 팔수록 체증식 '불리'

구입 주택에 장기간 거주할 계획이거나 향후 소득 감소 가능성이 높다면 원금균등이 유리하다. 원금균등은 매월 동일한 원금을 갚아가는 방식으로, 시간이 흐를수록 이자를 포함한 총 상환금은 줄어든다. 갚아야 할 총 이자액도 3가지 상환방식 중에서 제일 적다.

집을 도중에 매도할 계획이거나 소득이 늘 가능성이 높은 경우라면 체증식을 선택하는 게 낫다. 체증식은 매월 상환금이 증가하는 방식이다. 집을 일찍 팔수록 납부한 원리금이 줄어든다. 대신 총 이자액은 가장 많다. 원리금균등은 대출일부터 만기일까지 납부금이 동일하다.

주택 매도시기에 따른 유불리도 따져야 한다. 40년 만기, 연 4.5% 금리로 31일에 5억 원을 빌렸다면, 2051년부터는 체증식으로 낸 총 원리금이 원금균등으로 낸 총합보다 커진다. 체증식 월 납부금이 원금균등을 역전하는 시기는 이보다 더 빠른 2037년부터다. 집을 늦게 팔수록 체증식만의 장점이 사라지는 것이다. 체증식은 40세 미만만 신청이 가능한 데다, 50년 만기 상품은 선택할 수 없다는 것도 감안해야 한다.

상환방식별 특례보금자리론 월별 상환 원리금. 그래픽=강준구 기자

대출실행 시기도 고려해야

대출 시기도 고려해야 할 부분이다. 특례보금자리론 신청 시기와 실제 대출실행 때의 금리가 다르다면, 더 낮은 이자율로 적용받을 수 있기 때문이다. 대출이 당장 필요한 상황이 아니고 금리 인하 가능성이 높다고 본다면, 특례보금자리론을 신청한 후 실제 대출실행 시기는 늦추는 편이 낫다. 다만 이미 대출을 받았다면 특례보금자리론 대환은 불가능하다.

강진구 기자 realnine@hankookilbo.com