서울 집 살 때 70% 대출... 둔촌주공 분양권, 올해 팔 수 있다

국토부 시장 연착륙 대책
5일부터 서울도 비규제
서울 분양권 1년 뒤 판다

2일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습. 뉴스1

정부가 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 4곳을 제외하고 수도권에 남아 있는 규제지역을 모두 해제한다. 수도권 전매 제한 기간은 최대 10년에서 3년으로 완화하고, 수도권 분양가상한제 주택에 뒤따르는 실거주 의무(2~5년)도 없앤다. 문재인 정부 때 도입된 징벌적 규제를 모두 풀어 시장 경착륙을 막겠다는 취지다.

5일부터 서울 세금·대출 규제 싹 풀려

주택시장 연착륙 방안 발표. 그래픽=강준구 기자

국토교통부는 3일 이 같은 내용의 주택시장 연착륙 방안을 대통령에게 보고했다. 우선 규제지역 대폭 해제 카드를 꺼냈다. 지난해 규제지역을 세 차례 해제해 서울과 경기 과천, 성남(수정·분당), 하남, 광명 등 5곳만 묶어 뒀는데, 이번에 서울 강남 3구와 용산구를 빼고 나머지 지역을 모두 풀었다. 투기과열지구·조정대상지역이었던 서울 21개 구와 경기 전 지역이 비규제지역으로 바뀐다. 서울 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽만 '핀셋 해제'할 거라는 시장 예상을 깬 파격 조치다.

서울 강남 3구와 용산구 4곳은 투기·투기과열·조정대상지역 등 3중 규제지역으로 남겨 뒀다. 재건축을 비롯한 개발 호재가 많아 자칫 규제를 풀었다간 추후 집값을 자극하는 뇌관이 될 수 있다는 점이 고려됐다. 다만 정부가 앞서 규제지역 대출 한도를 상향하고 다주택자에 대한 각종 세금 규제를 완화하기로 한 터라 이들 지역의 규제 수위는 이전보다 훨씬 낮아졌다는 평가가 많다.

민간택지 분양가상한제 대상 지역 역시 강남 3구와 용산구만 남기고 모두 해제했다. 2~5년의 실거주 의무가 사라진 것이다. 규제지역·분양가상한제 적용 대상 해제 효력은 관보 게재가 완료되는 5일 0시부터 발생한다.

당장 이달부터 서울에서 집을 사고팔기가 훨씬 수월해진다. 무주택자에 한해 50%로 제한되던 주택담보인정비율(LTV)이 70%로 상향되고, 집을 살 때 자금 조달과 입주 계획 신고 의무도 사라진다. 양도세·취득세 같은 주택 세제 중과 규제도 거의 적용받지 않고, 2주택자도 주택담보대출을 받을 수 있게 된다. 더구나 앞으로 서울에 집을 샀더라도 직접 살지 않고 전·월세를 내줬다가 2년 뒤 집을 팔아도 양도세를 내지 않는다.

둔촌주공 분양권 12월부터 판다

전매 제한·실거주 의무 폐지되면 어떻게 되나

이번 대책에서 가장 눈에 띄는 건 전매 제한 완화와 실거주 의무 폐지다. 문재인 정부 때 집값 상승을 막는다는 취지로 수도권 분양아파트 전매를 사실상 금지하고 실거주 의무 기간을 길게 잡으면서 각종 부작용이 빚어졌다. 기존 집이 안 팔리거나 대출이 안 돼 당장 실입주가 어려운 이들은 퇴로 자체가 막힐 수밖에 없었다.

정부는 주택법 시행령을 고쳐 3월부터 최소 6개월, 최대 10년인 수도권 전매 제한 기간을 최소 6개월, 최대 3년으로 완화하기로 했다. 공공택지(분양가상한제 적용)와 규제지역은 3년, 과밀억제권역(서울·수도권 주요 도시)은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화하는 식이다. 지방은 공공택지·규제지역(1년), 광역시(6개월)를 제외한 나머지 지역은 전매 규제를 모두 폐지한다. 아울러 수도권 분양가상한제 주택에 적용된 2~5년의 실거주 의무 규정은 주택법을 고쳐 완전 폐지키로 했다.

정부는 바뀐 규정을 과거 분양 단지까지 모두 소급 적용할 예정이다. 가령 국내 최대 재건축 단지로 관심을 끈 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(둔촌주공)은 각종 규제가 맞물려 전매 제한 8년, 실거주 의무 2년이 적용된 단지다. 하지만 이번 정부 조치로 이 단지는 과밀억제권역으로 분류돼 전매 제한 기간이 1년으로 줄어들고 실거주 의무는 사라진다.

다만 실거주 의무 폐지는 법 개정 사항이라 변수가 있다. 분양가상한제 대상 지역 해제로 신규 분양 단지는 바로 실거주 의무가 사라지지만, 둔촌주공처럼 이미 분양한 단지는 기존 규정대로 입주자를 모집한 터라 여전히 실거주 의무가 유지된다. 따라서 둔촌주공 당첨자는 연내 주택법이 개정돼야 실거주 의무가 사라져 전매 제한 기간(당첨일로부터 1년)이 풀리는 올해 12월부터 분양권을 팔 수 있다. 국토부 관계자는 "이견이 없기 때문에 법 개정은 어렵지 않을 것으로 본다"고 말했다.

"규제 완화에도 집값 상승은 난망"

이밖에 정부는 이날 중도금대출 보증 분양가(12억 원) 기준을 폐지해 모든 분양 주택에서 중도금대출을 받을 수 있는 길을 열었다. 분양가가 12억 원을 웃돌아 중도금대출이 금지됐던 둔촌주공 역시 바뀐 규정에 따라 중도금대출이 가능해진다.

정부의 전방위 규제 완화에도 당장 집값이 뛸 가능성은 거의 없다는 게 전문가들의 공통된 진단이다. 집값은 내려가고 있지만 금리 급등으로 구입 부담은 더 커졌기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "미 금리 급등과 같은 외부 요인을 국내 정책으로 상쇄할 순 없다"며 "그럼에도 시장 상황이 바뀔 때를 대비해 여러 규제를 미리 조정하는 건 바람직한 대응"이라고 말했다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com