내년 부동산 보유세 30% 내릴 듯... 공시가 역대급 하락

시세 상승에도 공시가 역대 최대 하락
서울 표준주택 공시가 하락 전국 1위
강남3구 등 고가 주택일수록 하락률 커

11일 서울 남산에서 바라본 아파트 모습. 뉴스1

내년 전국 토지와 단독주택 공시가격이 5% 넘게 떨어진다. 역대 최대 수준으로 내려가 부동산 보유자의 세금 감면 체감도가 상당할 것으로 전망된다.

서울 공시가 하락률 1위… 강남3구 톱3

부동산 공시가격 변동률. 그래픽=신동준 기자

국토교통부는 2023년 전국 표준지와 단독주택 변동률이 각각 마이너스(-)5.92%와 -5.95%로 조사됐다고 14일 밝혔다. 이들 공시가격이 내려간 건 글로벌 금융위기가 터졌던 2009년 이후 14년 만에 처음이다.

표준지(56만 필지)와 표준 단독주택(25만 채)은 전국 개별 토지(3,502만 필지)와 단독주택(411만 채)의 공시가 산정을 위한 표본이다. 정부가 내년 1월 표준 공시가를 최종 고시하면 각 지방자치단체가 이를 기준으로 개별 공시가를 정한다. 공시가격은 재산세, 종합부동산세(종부세) 같은 각종 세금을 비롯해 60여 개 행정제도에 직·간접적으로 활용된다.

내년 표준지 공시가격은 전국 평균 5.92% 내려가는 것으로 집계됐다. 올해(10.17%)보다 16.09%포인트 줄어든 것으로 외환위기 때인 1997년(-9.37%)에 이어 두 번째로 높은 하락률이다. 시·도별로는 경남(-7.12%), 제주(-7.09%), 경북(-6.85%), 충남(-6.73%), 울산(-6.63%) 순으로 하락폭이 컸다.

내년 표준 단독주택 공시가격 변동률은 올해(7.34%)보다 13.29%포인트 줄어든 -5.95%로 조사됐다. 2005년 조사 이래 최대 하락폭으로 종전 최대 하락폭(2009년·-1.98%)을 3배 웃돈다. 전 지역에서 감소한 가운데 서울이 -8.55%로 하락폭이 가장 컸고, 경기(-5.41%), 제주(-5.13%), 울산(-4.98%), 대전(-4.84%) 순이었다. 서울에선 고가 주택이 몰려 있는 강남(-10.68%)·서초(-10.58%)·송파(-9.89%)·용산구(-9.84%)의 공시가 하락률이 특히 두드러졌다.

시도별 표준주택 가격 변동률

시세 올랐지만 현실화율 낮춰 공시가 내려

표준지 공시가격 변동률.

올해 1~10월 토지 가격(전국 기준)은 평균 2.97%, 단독주택은 1.9% 올랐다. 11, 12월 하락한다 해도 연간으로 플러스(+) 변동률을 보일 가능성이 크다. 이처럼 시세 상승에도 내년 공시가가 큰 폭으로 내려가는 건 정부가 보유세 부담을 낮춰 주기 위해 공시가 현실화율을 2020년 수준으로 끌어 내렸기 때문이다.

공시가 현실화율은 공시가격이 시세에서 차지하는 비중으로 '시세반영률'을 뜻한다. 부동산원이 산정하는 시세에 현실화율을 곱하면 공시가격이 된다. 토지나 단독주택은 올해 시세가 올랐지만 내년도 현실화율(53.5%·65.4%)을 올해보다 각각 6.2%포인트, 4.6%포인트 내리면서 공시가격이 마이너스로 돌아선 것이다. 특히 가격대가 높은 부동산일수록 현실화율 감소폭이 크다 보니 고가 주택이 밀집한 서울 강남3구의 공시가격이 더 많이 내려간 결과로 이어졌다.

서울시 구별 표준 단독주택 하락률 톱5

부동산 보유세 30% 내려갈 듯

정부는 내년 3월 전체 가구수(2,000만 가구)의 70%에 이르는 공동주택 공시가격을 발표한다. 내년도 표준지와 표준주택 공시가 산정 결과를 감안하면 아파트 같은 공동주택 역시 내년 역대 최대 하락폭을 기록할 가능성이 크다. 공동주택 공시가는 올해 17% 올라 2년 연속 두 자릿수 상승률을 보였는데, 내년엔 적어도 10% 넘게 떨어질 거란 분석이 나온다.

내년 1주택 부동산 보유자의 세 부담은 많게는 30% 가까이 줄어들 것으로 분석된다. 정부가 ①공시가를 크게 낮춘 데 이어 ②시행령을 고쳐 재산세 공정시장가액비율(할인율·60%→45%)도 최대 수준으로 낮추기로 했기 때문이다. 곧바로 시행되는 ①+②에 더해 내년 11월 종부세 고지서 발송 전까지 정부의 종부세 완화 방안을 담은 법안이 국회에서 통과하면 보유세 인하폭은 더 커질 것으로 예상된다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com