아파트 공시가 역전

아파트 공시가 역전

입력
2022.11.21 18:00
26면
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편집자주

<한국일보> 논설위원들이 쓰는 칼럼 '지평선'은 미처 생각지 못했던 문제의식을 던지며 뉴스의 의미를 새롭게 해석하는 코너입니다.

최근 집값이 급락하며 실거래가보다 공시가격이 높은 '역전현상'이 속출하고 있는 가운데 20일 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습. 정부는 공시가격 현실화율을 올해보다 더 낮추는 방안을 검토 중으로 이와 관련한 부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회를 22일 열 예정이다. 연합뉴스

문재인 정부가 부동산 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리는 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 발표한 건 2020년 11월 3일이다. 당시 아파트 공시가 현실화율(시세반영률)은 69%였다. 이걸 2030년까지 매년 단계적으로 조정해 시세의 90%까지 높이겠다는 것이었다. 가장 큰 명분은 조세형평성 제고다. 현실화율이 낮을수록 시세와 공시가격의 괴리는 커지고, 그런 괴리는 고가주택일수록 더 심하게 발생해 결과적으로 부자일수록 절세혜택이 커진다는 논리다.

□ 현실화율이 60%라고 치자. 시세 10억 원인 아파트 공시가는 6억 원으로 시세보다 4억 원 낮지만, 30억 원인 단독주택 공시가는 18억 원으로 시세보다 12억 원이나 싸게 잡힌다. 이렇게 낮게 잡힌 공시가에 또 한 번의 감가 변수인 ‘공정시장가액비율’(주택의 경우 공시가격의 60%)을 곱해 재산세와 종합부동산세, 기초생활보장, 건강보험료 등의 징수 기준이 된다. 그렇다 보니 고가주택 보유자들이 건보료조차 아예 안 내는 사례까지 나타났다.

□ 문재인 정부의 공시가격 현실화 정책은 조세형평성 외에 몇 가지 현실적 계산도 작용했다. 부동산 가격이 가파르게 상승하자 ‘투기와의 전쟁’을 선언한 터였다. 실효를 거두지는 못했지만 공시가격을 올려 다주택 보유세(재산세+종부세) 부담을 키움으로써 투기 매매를 줄이고, 다주택자 보유 물량의 시장 출회를 유도하려는 계산도 있었다. 물론 증세효과도 노렸을 것이다.

□ 하지만 공시가격 현실화 정책은 최근 동력이 상실됐다. 무엇보다 부동산 경기가 냉각되고 집값 하락 우려가 커지면서 기계적으로 매년 현실화율을 높이는 계획에 무리가 빚어지고 있는 것이다. 당장 내년 현실화율은 평균 72.7%, 시세 9억~15억 원 아파트는 78.1%까지 돼야 하는데, 그랬다간 집값 하락으로 공시가격이 시세보다 높아지는 역전 현상이 광범위하게 발생할 수 있다. 그래서 정부는 1차로 내년 현실화율을 올해 수준으로 동결하려고 했다가, 최근엔 아예 올해보다 낮추는 방안을 추진 중이라고 한다. 정당한 정책이라도 현실을 외면하기 어렵다는 사실을 새삼 확인케 하는 사례다.

장인철 논설위원

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