극한 거래 절벽…추석 이후 15억 초과 아파트 대출 규제 풀리나

추석 이후 부동산 관계 장관 회의 개최
재건축 규제 완화 이어 추가 대책 관심
고가주택 대출 봉쇄 어떻게 완화할까

서울 서초구 반포 아크로리버파크아파트 전경. 왕태석 선임기자

최근 주택시장이 '절벽'을 넘어 '빙하기'로 접어들었다는 평가가 나올 만큼 거래 침체가 심해지자 정부가 추가 규제 완화를 두고 고심에 빠졌다. 시장에선 정부가 그간 무리한 규제라는 비판이 많았던 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지 규제를 우선해 걷어낼 거란 전망이 나온다.

6일 한국일보 취재를 종합하면, 기획재정부, 국토교통부 등 주요 경제부처는 이달 말 부동산 관계 장관회의를 열어 재건축 초과이익환수제(재초환) 개편 방안을 포함해 추가 규제 완화 방안을 검토할 예정이다. 앞서 정부는 지난달 16일 첫 주택 공급 대책을 내놓으면서 이달 중 시장의 관심이 큰 재건축 규제 완화 방안과 신규 택지 후보지를 발표하겠다고 예고한 바 있다. 이미 예고된 대책에 더해 각종 부동산 규제를 추가로 완화하는 방안이 정부에서 검토되고 있는 것이다.

고가주택 대출 봉쇄 어떻게 풀까

서울 송파구 롯데월드 서울스카이 전망대에서 바라본 아파트 단지. 뉴스1

시가 15억 원이 넘는 고가주택에 적용된 대출제한을 없애는 방안이 우선 거론된다. 이 조치는 문재인 정부가 2019년 12·16 부동산대책을 통해 도입했다. 서울 전 지역과 경기·인천 일부 지역에 지정된 투기지역과 투기과열지구에서 고가주택을 살 때 주택대출을 완전 봉쇄하는 내용이다. 집값을 잡겠다는 취지지만, 도입 당시에도 논란이 상당했다. 대출제한 기준선을 시가 15억 원으로 정한 근거가 불분명했던 데다 고가주택일수록 담보가치가 높은데 대출을 제한하는 건 과도한 사유재산 침해라는 비판도 많았다. 정작 집값 잡기에도 아무런 효과를 내지 못했다.

정부가 고가주택 대출규제를 풀기 위한 방법으로 시장에선 크게 두 가지가 거론된다. 현재 투기과열지구에서만 주택담보인정비율(LTV) 기준선이 9억 원 초과와 15억 원 초과로 구분돼 있는데 이 기준선을 아예 없애거나, 규제지역 수준을 기존 투기과열지구에서 조정대상지역으로 한 단계 낮추는 것이다. 조정대상지역에선 고가주택 대출 기준선이 없고, 9억 원 초과 주택은 LTV 30%(9억 원 이하까진 50%)까지 인정된다.

정부 "시장 정상화 위해 여러 방안 검토"

그래픽=신동준 기자

다만 정부가 후자를 택할 가능성은 낮다. 대출을 비롯해 청약, 전매제한, 세금 등 부동산 규제가 일제히 해제돼 집값을 자극할 가능성이 커서다. 반면 전자는 시장 정상화라는 명분에 들어맞는 만큼 정부로서도 부담이 크지 않다. 여기에 더해 최근 집값 하락이 가팔라져 시장 상황이 실수요자에게 점점 유리해지는 만큼 대통령 공약 사항이었던 전반적인 대출규제 완화(일반 실수요자 LTV 70% 상향 등) 가능성도 거론된다.

정부는 이런 시장의 기대에 대해 "시장 정상화 차원에서 여러 방안을 들여다보고 있다"며 말을 아끼고 있지만, 시장 상황이 많이 달라진 만큼 정부 내 기류가 조금씩 바뀌고 있다는 평가가 적지 않다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "최근 언급되는 고가주택 대출규제 완화는 시장 정상화 측면에서 긍정적이다"며 "다만 소득에 따라 대출을 제한하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 함께 작동되는 구조라 전체 매매시장의 활성화까지 기대하긴 어렵다"고 분석했다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com