조정대상지역·투기과열지구 해제 임박, 미리 살펴봤어요

1순위 청약 조건 완화, 대출 규제도 풀려
전문가들 "가격 급락한 한두 곳부터 해제할 듯"
조달 가능한 금액, 공급 물량 꼼꼼히 따져야

편집자주

알아두면 쓸모 있는 신속한 청약시장 정보를 전해드립니다.

21일 남산에서 바라본 서울시내 아파트와 주택들. 연합뉴스

전국 부동산시장이 차갑게 얼어붙고 있습니다. 수도권, 지방 할 것 없이 미분양이 속출하고, 청약시장 경쟁률도 지난해에 비해 확 줄어들었죠. 집값 하락세도 이어지고 있는데요. 특히 투기과열지구, 조정대상지역으로 묶인 곳은 시장 침체가 극심합니다.

그런데 요즘 분위기가 달라지고 있습니다. 투기과열지구, 조정대상지역이 해제될 수 있다는 소식 때문인데요. 정부가 이번 달 말 해제 여부를 심의하는 주거정책심의위원회(주정심)를 엽니다. 조정대상지역은 112곳, 투기과열지구는 49곳으로 집값 하락세가 두드러지는 지역 주민과 중개업소들은 해제를 기대하고 있다는데, 청약시장은 과연 어떻게 변화할까요?

투기과열지구·조정대상지역 해제 효과는?

1순위 청약 조건이 완화됩니다. 현재 투기과열지구와 조정대상지역의 1순위 청약을 넣으려면 ①무주택·1주택 세대주 ②청약통장 가입 2년 이상, 24회 납부 ③과거 5년 내 청약 당첨된 적이 없어야 합니다. 재당첨 제한 기간은 투기과열지구의 경우 10년, 조정대상지역은 7년입니다.

대출한도도 늘어나요. 투기과열지구는 9억 원 이하면 주택담보인정비율(LTV) 40%, 9억 원 초과면 20%가 적용되고, 15억 원 초과는 대출 불가입니다. 총부채상환비율(DTI)은 40%입니다. 조정대상지역은 9억 원 이하는 50%, 9억 원 초과는 30%로 제한돼요. DTI도 50%고요. 규제 지역에서 해제되면 이 같은 제약이 사라지는 거죠.

어느 지역이 해제될까?

대구와 울산 남구, 경기 양주·파주·김포, 충북 청주, 전북 전주 등 전국 각지에서 국토부에 조정대상지역·투기과열지구 해제를 요청했어요. 국토부는 현행법상 요청을 받으면 주정심 심의를 거쳐 40일 이내에 해제 여부를 결정해야 해요.

다만 부동산업계에서는 한꺼번에 많은 지역은 해제되지 않을 거라 보고 있어요. 지금껏 새 정부가 발표한 부동산 정책을 보면 한꺼번에 하기보단 조금씩 규제를 완화하고 있기 때문이죠. 수도권보다는 상대적으로 가격이 급락한 지방의 한두 곳부터 해제하고 시장 상황을 지켜보며 점진적으로 풀어나갈 것이라는 게 업계 전문가들의 공통된 의견입니다.

해제되면 청약 경쟁률·집값 오를까?

다만 전문가들은 이번 해제로 청약 경쟁률이 확 오르진 않을 거라고 예상해요. 중도금 대출 제한은 여전하기 때문이죠. 분양가 9억 원 초과 주택은 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 받지 못해요.

물론 입지가 좋은 지역들은 인기가 늘고, 가격도 오를 수 있어요. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "실제로 강원도나 충남 등 서울로부터 가깝고 가격이 상대적으로 낮은 지역의 매수세가 두드러지기도 했다"며 "입지가 좋은 곳이 규제 지역에서 풀리면 매수세가 늘어나고 풍선 효과도 나타날 수 있다"고 내다봤습니다.

규제지역 해제, 투자 시그널일까? 유의점은?

수요자 입장에서는 호재라고 볼 수 있어요. 대출 규제도 풀리고, 세금도 줄어드니 시장에 뛰어들기도 좋고, 이익 실현도 커질 거예요. 그럼에도 섣불리 청약을 넣거나 부동산을 매매하는 건 금물입니다. 전문가들의 조언을 들어보시죠.

내가 감당할 수 있는 이자는 최대 얼마 정도고, 조달할 수 있는 금액은 얼마까지인지 이전보다 보수적으로 생각해야 해요. 당분간 금리 인상 기조가 이어질 것으로 보여서요.

최황수 건국대 부동산학과 겸임교수

공급 물량을 살펴야 합니다. 집값을 결정하는 요소 중 하나가 바로 공급입니다. 공급이 없어 매물이 부족한 지역은 집값이 오르고, 그렇지 않으면 매물이 쌓이며 집값이 떨어지기 마련이죠. 지역을 선택할 때 공급될 물량을 확인하고 집값 추이를 따져봐야 합니다.

고준석 제이에듀 투자자문 대표

서현정 기자 hyunjung@hankookilbo.com