"갭투자 풍선효과 우려"... 윤석열표 첫 부동산대책, 평가 냉랭

정부 임대차시장 안정 위한 대책 발표
실거주 면제 혜택, 갭투자 악용 소지 커
분양가상한제 개선, 공급 확대 미미할 듯

21일 서울의 한 부동산중개사무소에 전·월세 게시물이 붙어 있다. 연합뉴스

8월 ‘전월세 대란’을 우려한 윤석열 정부가 출범 40여 일 만에 첫 부동산대책을 발표했지만 시장 평가는 냉랭하다. 풍선효과로 갭투자가 활성화하고 주택 공급 역시 기대에 못 미치는 등 반쪽짜리 대책에 그칠 수 있다는 지적이 나온다.

22일 부동산업계를 중심으로 새 정부의 부동산대책이 갭투자에 악용될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 전세가율(매매가격 대비 전세가 비율) 상승으로 갭투자에 유리한 환경이 만들어지는 상황에서 실거주를 하지 않아도 양도소득세가 비과세될 길을 정부가 터 줬기 때문이다.

정부는 전날 부동산대책을 통해 2024년 연말까지 임대료를 5% 이내로 올려 계약할 경우 실거주 없이도 양도세 비과세(1가구 1주택자 기준)를 받을 수 있게 했다. 이에 따라 올해 하반기 갭투자를 한 뒤 2024년 하반기에 임대료 상승률 5% 안으로 계약을 갱신하면 이후 해당 주택 매도 시 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “실거주 요건 면제로 임대 물량이 늘어나는 효과는 있겠지만 부동산 투기를 양산하는 문제점도 갖고 있다”고 말했다.

윤석열 대통령이 대선 공약으로 내건 분양가상한제 개편 역시 역효과가 나타날 수 있다는 지적이 나온다. 개편의 핵심은 분양가상한제 적용 대상인 정비사업 분양가 산정시 세입자 주거 이전비와 영업 손실 보상비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비용 등을 일반 분양가에 반영하기로 한 것이다. 분양가가 향후 1.5~4.0% 오를 것으로 추산한 정부는 “공급 여건을 개선해 주거 안정에도 기여할 것”으로 기대했다.

그러나 양지영 R&C연구소장은 “시장 기대(분양가상한제 폐지)에 한참 못 미친 만큼 원자재·토지 가격이 큰 폭으로 뛴 상황에서 건설사가 적극 공급에 나서긴 어려울 것”이라고 내다봤다. 오른 분양가격으로 수요가 위축돼 미분양이 확대될 수 있다는 점도 부담이다.

무주택 세대주(연봉 5,500만 원 이하)의 월세 세액공제율을 현행 12%에서 15%로 높이기로 한 방안 역시 효과가 제한적일 것으로 전문가들은 평가했다. 양 소장은 “전세가격 급등으로 전세의 월세화 현상이 빨라지는 상황에서 해당 정책 취지를 감안한다면 급여 기준을 높여 폭넓게 지원하는 쪽으로 설계됐어야 한다”고 말했다.

전체 임대차 거래 중 월세가 차지하는 비중은 올해 1월만 해도 46.0%였으나 지난달에는 57.8%까지 올랐다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “이번 대책으로 전세 대란이 완전히 진정되긴 어려울 것”이라고 말했다.

세종= 변태섭 기자 libertas@hankookilbo.com