'분양 가뭄' 서울, 하반기 최대 물량 대기... 체크리스트!

제도 개편 이후로 분양 미룬 건설사
하반기 서울에 2.7만 아파트 공급
청약 문턱 낮아져도 분양가 인상 불가피

편집자주

부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

17일 서울 남산에서 바라본 아파트단지 모습. 뉴스1

요즘 서울을 포함한 수도권 분양시장은 씨가 말랐다는 얘기가 나올 만큼 공급 가뭄이 극심합니다. 연이은 금리 인상, 원자잿값 상승 등으로 사업성이 나빠지자 건설사들이 상반기 예고했던 분양 일정을 줄줄이 뒤로 미룬 탓이죠.

자, 신축 아파트를 기다린 실수요자에겐 희소식이 있네요. 건설사들이 그간 미룬 분양물량을 하반기에 쏟아낼 걸로 예상되기 때문이죠. 정부가 아파트 공급의 걸림돌로 작용한 '분양가상한제'를 이달 중 개편키로 했거든요.

서울 상반기 분양이 70%나 급감했다고요?

지난 14일 오전 서울 시내 아파트 단지가 보이고 있다. 뉴시스

우선 공급이 얼마나 달렸는지 따져볼게요. 올 상반기 전국의 민간 주택 공급물량은 10만 가구 안팎으로 추산된대요. 건설사들의 올해 분양 목표치(40만2,563가구)의 24% 수준에 불과해요. 통계 수치는 부동산정보업체마다 다소 차이가 나지만 상반기 내내 건설사 분양 실적이 계획에 크게 못 미치는 건 확실합니다.

서울은 '공급 가뭄'이라고 표현할 정도래요. 올 1월에 계획된 상반기 분양 예정 물량은 9,734가구. 그런데 실적은 2,800여 가구에 그쳤대요. 예상보다 71%나 줄어든 셈이죠. 더구나 작년 상황도 만만치 않았어요. 지난해 서울 아파트 분양 물량은 1년 전보다 80% 급감한 6,020가구로 2017년 이후 가장 적었거든요. 지난 2년간 서울의 신축 아파트 공급은 그야말로 '가뭄에 콩 나듯'이라는 표현이 어울립니다.

이러니 올해 대선이 끝나면 서울 분양시장에 큰 장이 설 것이란 기대와 예상이 충만했죠. 웬걸, 러시아의 우크라이나 침공으로 레미콘, 철근 같은 건축 필수 자잿값이 급등하면서 상황이 돌변했답니다.

특히 주변 시세보다 싸게 분양가를 책정해야 하는 '분양가상한제' 적용 지역이 영향을 크게 받았답니다. 건설사들이 금리도 오르고 자잿값도 폭등하는데 분양가는 못 올리는 지역의 아파트 공급 시기를 아예 뒤로 속속 미룬 거죠. 바로 서울(18개구)과 경기 일부 지역(광명·하남·과천시)이 분양가상한제 적용 지역입니다.

하반기 서울에만 최대 2만7,000가구가 분양된다고요?

시각물_서울 분양물량 추이

하반기엔 뭐가 달라지냐고요? 업계는 이르면 이번 주 발표될 정부의 분양가상한제 개편안을 기대하고 있습니다. 어떻게든 규제가 완화할 것으로 보고 그간 대기 중이던 분양 물량을 시장에 풀겠다는 거죠.

부동산R114는 하반기 서울에서 총 2만7,565가구가 분양될 것으로 보고 있어요. 분양 물량만 따지면 상반기보다 10배 가까이 많아진 수치예요. 그렇다고 다 공급되는 건 아닙니다.

실제 7~12월 분양 계획이 잡힌 곳은 21개 단지, 1만1,480가구 정도고요. 시기가 '미정'으로 잡힌 물량이 22개 단지, 1만6,085가구로 더 많답니다. 대규모 재개발 사업장으로 꼽히는 동대문구 이문3구역(일반 분양 1,067가구), 이문1구역(941가구), 관악구 봉천4-1-2구역(112가구) 등이 대표적입니다.

그래도 최근 2년 만에 가장 많은 물량이 하반기에 풀리는 건 사실이에요. 예비 청약자라면 선택의 폭이 훨씬 넓어졌다고 봐야죠. 현재 7월엔 분양 일정이 잡힌 단지가 없습니다. 정부의 분양가상한제 개편안을 보고 분양에 나서겠다며 7월 분양 일정을 8, 9월로 연기했기 때문이죠. 하반기 대표적인 서울 분양 일정을 알아볼까요.

서울 하반기 분양 일정

8월엔 서울 동대문구 휘경동에서 브랜드 아파트가 선보입니다. GS건설이 휘경3구역을 재개발해 짓는 아파트로 최고 35층 14개 동, 1,806가구 규모의 대단지입니다. 이 중 절반에 가까운 719가구가 일반분양될 예정이라 서울 지역 청약 대기자들의 관심이 클 걸로 예상됩니다.

9월에는 작년부터 미뤄졌던 송파구 대규모 재건축 단지인 '힐스테이트e편한세상 문정'의 분양 일정이 잡혀 있습니다. 현대엔지니어링과 DL이앤씨가 시공을 맡아 1,265가구 규모로 지을 예정인데 296가구를 일반 분양으로 내놓습니다.

11월엔 마포구 공덕동에서 현대건설과 GS건설이 짓는 '마포자이힐스테이트'가 공급에 나서는데, 일반 분양 물량은 450가구입니다.

분양가 규제 풀리면 분양가 폭등하냐고요?

정부의 대출 규제로 대출이 어려워지고 금리가 오르면서 집값 급등기에 '청약 불패'로 여겨졌던 서울에서도 당첨자들의 계약 포기가 잇따르고 있다. 연합뉴스

분양시장에 다소 숨통이 트이는 게 마냥 반길 일은 아닙니다. 수요자 입장에선 아파트 분양가 상승 압력이 점점 커지거든요. 분양가상한제 개편안 역시 건설 자재비 상승분과 정비 사업 특성상 발생하는 비용을 분양가에 반영할 수 있도록 하는 내용이 중심이 될 걸로 보입니다. 결국 분양가를 올릴 수 있게 규제를 푼다는 얘기죠.

다만 전문가들은 수요자가 우려할 만큼 분양가 폭등으로 이어질 가능성은 낮다고 봐요. 지난달 서울 강북구 미아동에 선보인 '한화포레미아'는 일반 분양 청약경쟁률이 평균 7.3대 1을 기록했지만, 정작 당첨자의 42%가 계약을 포기했습니다. 상한제 미적용 지역이라 분양가가 높게 책정되다 보니 수요자들이 재당첨 제한이란 불이익을 감수하고 막판에 대거 계약을 포기했다는 게 업계의 분석입니다.

윤지해 부동산R114 수석연구원의 얘기를 들어볼까요.

"미아동 사례처럼 분양가가 높으면 수요자 이탈로 계약률이 떨어지게 됩니다. 결국 시장 원리에 따라 적정 가격이 형성될 것입니다."

덧붙여 분양이 쏟아지면 공급이 늘어 자연히 집값이 떨어질 수 있다는 분석도 나옵니다. 지금은 분양 물량 자체가 적어 오히려 청약에 당첨된 일부만 혜택을 보는 구조라는 것이죠.

최근 급격하게 오르고 있는 대출 금리도 청약시장의 걸림돌이죠. 과거와 같은 '묻지마 청약'보다 지역별, 단지별로 청약 양극화가 두드러질 것이란 게 전문가들의 분석이니 참고하세요.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com