계도 끝나는 '전월세신고제'…1년간 봐준 미신고, 죄다 과태료 물릴까

과태료 부과 1년 유예기간 이달 종료
절반은 미신고 추정...어림잡아 수십만 명
정부 "처벌 목적 아냐…새 방안 곧 발표"

편집자주

부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

지난달 12일 서울 도심 아파트 단지 내 부동산 중개업소. 뉴시스

지난해 6월 1일 시행된 '임대차 3법'의 마지막 주자 '주택임대차(전월세) 신고제'의 계도기간(1년)이 이달 말 끝납니다. 원칙적으로 일정 금액 이상의 전월세 계약을 체결하고 신고하지 않으면 다음 달부터 최대 100만 원의 과태료를 맞을 수 있다는 얘기입니다.

'원칙적'이란 단서를 붙인 건 내달부터 과태료 규정이 시행되는 건 맞지만 여러 여건 등을 고려할 때 실제 과태료 부과는 뒤로 미뤄질 가능성이 있기 때문입니다. 정부에서도 여전히 이 제도를 알지 못하는 국민이 많은 만큼 사정을 충분히 고려해야 한다는 기류가 강합니다. 국토교통부는 추가 검토를 거쳐 곧 새로운 신고제 운영 방안을 발표할 예정입니다.

전월세 계약했다면 30일 내 신고 의무

8일 국토부에 따르면 전월세신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약 내용을 국가에 신고하도록 한 제도입니다.

계약 체결일로부터 30일 이내에 집 근처 주민센터에서 한 장짜리 신고서만 작성하면 됩니다. 신고서는 계약 당사자의 인적사항, 주택유형·주소, 임대료·계약기간 등의 항목으로 구성됐고 계약을 연장(갱신)한 경우에는 계약갱신청구권을 행사했는지 표시하게 돼 있습니다. 모두 임대차계약서에 들어 있는 내용이라 작성이 어렵지는 않습니다.

지난달 12일 서울 도심의 한 아파트 단지. 뉴시스

신고 시에는 임대차계약서를 챙기는 게 좋습니다. 영수증처럼 계약을 입증할 수 있는 서류를 제출해도 되지만 계약서를 가져가면 세입자는 신고와 동시에 확정일자를 받을 수 있습니다. 신고는 집주인과 세입자 중 한 사람만 해도 되고, 위임장을 받은 공인중개사의 대리 신고도 가능합니다. 세입자의 경우 전입신고를 하면서 임대차계약서를 제출하면 모든 절차를 한 번에 마칠 수 있습니다.

전월세신고제 주요 내용. 그래픽=강준구 기자

주민센터 번거롭다면…온라인 신고도 OK

온라인 신고도 가능합니다. 인터넷에서 '전월세 신고'로 검색하면 국토부가 운영하는 부동산거래관리시스템이 나오는데, 여기서 같은 서류를 작성하면 됩니다. 공인인증서가 반드시 필요하고 임대차계약서는 온라인 파일로 업로드 해야 합니다.

휴일 없이 24시간 운영하고 신고한 날부터 확정일자 효력이 발생합니다. 누구든 신고를 마치면 집주인과 세입자 양쪽에 관련 사항을 문자메시지로 알려줍니다.

국토교통부가 운영하는 부동산거래관리시스템 첫 화면. 인터넷 캡처

보증금 6,000만 원, 월세 30만 원 넘으면 신고 의무

신고 대상은 지난해 6월 1일 이후 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원을 초과하는 금액의 임대차 계약을 새로 맺거나 갱신한 경우입니다. 시행일 전 계약은 해당되지 않습니다. 2020년 5월 체결한 계약은 신고 대상이 아니지만 2년이 지난 이달에 갱신 계약을 했다면 신고대상입니다. 다만 갱신 계약 때 보증금 변동이 없으면 신고 의무가 없습니다.

경기도 외 도(道) 지역의 군(郡)은 신고 지역에서 빠졌습니다. 소액 계약이 대부분이라 신고 필요성이 작기 때문입니다. 고시원 같은 비주택, 기숙사와 제주 한 달 살이 숙소 같은 단기 계약도 신고 의무가 없습니다.

이를 제외한 전월세 계약은 모두 신고 대상입니다. 어기면 관할 지방자치단체가 최대 100만 원의 과태료를 부과할 수 있습니다. 정부 관계자에 따르면 행정 시스템이 갖춰져 미신고 임대차 계약을 어느 정도 잡아낼 수 있다고 합니다.

1년간 미룬 과태료 쏟아지나…정부 "곧 세부안 발표"

그럼에도 계도기간이 끝나는 내달부터 과태료 납부대상이 쏟아지는 것 아니냐는 우려가 큽니다. 신고 의무는 존재하되 과태료 부과만 유예한 거라 법적으로는 지난해 6월 1일 이후 임대차 계약을 맺었는데 그간 신고를 하지 않았다면 내달부터는 과태료 부과 대상으로 잡히기 때문입니다.

전월세신고제가 도입된 지난해 6~12월 신고된 거래는 76만 건인데, 중개업계는 신고 실적이 실제 거래량의 절반에도 못 미치는 걸로 파악합니다. 이달까지 신고를 마치지 않으면 어림잡아 70만 명이 과태료 통지서를 받을 수 있다는 계산이 나옵니다.

전월세 신고 추이. 그래픽=강준구 기자

정부도 이런 현실을 잘 알고 있는 터라 과태료 부과는 더 미뤄질 가능성이 큽니다. 국토부 관계자는 "국민에게 임대차 정보를 투명하게 공개하자는 취지이지 처벌 목적이 아니다"라며 "계도기간이 끝난 뒤 어떻게 운영할지 현재 검토 중이며 곧 세부안을 발표할 예정"이라고 말했습니다.

신고 꺼리는 집주인…국토부 "과세 정보로 활용 안 해"

차기 정부는 현 정부의 임대차 3법 대수술을 예고했지만 전월세신고제는 현행대로 유지할 거란 전망이 많습니다. 임대료 등이 정확히 공개되면 그만큼 임대차시장이 투명해지는 효과를 기대할 수 있기 때문입니다.

중년 남성이 서울의 한 부동산 중개업소에 걸린 매물 안내문을 보고 있다. 뉴시스

다만 집주인 중에선 여전히 신고를 꺼리는 이도 많습니다. 신고제를 회피하기 위해 월세 대신 관리비를 올리는 방식의 '꼼수 계약'도 속출하고 있습니다. 임대소득이 드러나면 혹시라도 '세금 폭탄'을 맞을 수 있다는 우려 때문입니다.

이에 대해 국토부 관계자는 "대출 등 여러 서비스에 연계해 사용할 수 있는 아이디어는 검토 중이지만 과세 정보로 활용하지 않겠다는 방침은 이미 밝혔다"고 강조했습니다. 다만 한 세무사는 "그간 임대소득을 줄이거나 누락시키는 일이 많았던 만큼 앞으로 신고한 정보가 과세 정보로 활용될 여지는 있다"고 말했습니다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com