주택 매매심리 '꿈틀'… 선행지표로 본 부동산 시장 전망은?

지난해 심리지수와 매매가격 추이 유사
경매시장 낙찰가율도 시장 상황 일부 반영
전문가들 "하나의 지표 과신은 위험"

편집자주

부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

21일 서울의 아파트 밀집지역 상가에 부동산중개업소들이 늘어서 있다. 연합뉴스

다음 달 초 임기가 끝나는 문재인 정부 5년간 집값에 대한 국민적 관심은 가히 '역대급'이었습니다. 문 정부는 '투기와의 전쟁'을 선포하며 28번에 달하는 부동산 대책을 내놓았지만 결과는 지난해 역대 최대 상승폭(한국부동산원 기준 전국 아파트 14.1%)으로 돌아왔죠.

작년 말부터는 집값이 숨 고르기에 들어갔지만 제20대 대통령 선거를 기점으로 주택시장이 다시 들썩일 조짐을 보이고 있습니다. 올해 1월 넷째 주부터 줄곧 하락한 서울 아파트값은 이달 첫째 주부터 3주 연속 보합 상태입니다.

윤석열 대통령 당선인이 문 정부와의 차별화를 내걸고 '집값 안정'을 공약하기는 했지만 현 상황을 바라보는 수요자들의 마음은 혼란스러울 텐데요. 과연 집값은 안정될까요, 아니면 다시 오를까요. 과신은 경계해야 하지만 부동산시장의 향방을 점쳐볼 수 있는 '선행지표'들이 하나의 참고자료는 될 수 있습니다.

소비심리지표가 가장 대중적, 경매지표도 자주 활용

부동산시장의 선행지표는 매매가격 변동에 앞서 움직이는 경향이 있는 지표를 가리킵니다. 국토연구원에서 지역거주가구와 중개업소를 대상으로 조사해 매달 공표하는 '소비심리지수'가 대표적입니다. 엄밀히 말하면 거래 분위기와 매수·매도 계획 등을 종합한 '시장 진단' 지표이지만, 연구 결과에 따르면 매매시장 변동에 대략 1, 2개월 선행하는 것으로 분석됐습니다. 0~200 사이에서 △하강 국면(95 미만) △보합 국면(95 이상 115 미만) △상승 국면(115 이상)으로 나뉘죠.

전국 아파트 매매가격 변동률 및 주택매매시장 소비심리지수 추이. 그래픽=강준구 기자

실제 매매가격 추이와 비교해 보면 연관성이 적지 않습니다. 한국부동산원 기준 전국 아파트 매매가격은 2018년 11월부터 2019년 9월까지 떨어지다 10월에 상승 전환(0.11%) 됐는데요. 국토연의 심리지수는 그보다 한 달 앞선 9월 이미 상승 국면(117.1)을 기록했습니다. 또 2020년 11월 심리지수가 141.1까지 치솟았는데, 바로 다음 달인 12월 아파트값 상승률이 1.34%로 고점을 찍었죠. 시장 열기가 한풀 꺾였던 지난해 말에는 심리지수가 12월에 먼저 109.4로 보합 국면에 진입했고, 뒤이어 매매가격 변동률이 △올해 1월 0.08% △2월 -0.02% △3월 -0.06%로 가라앉았습니다.

비슷하게 KB부동산에서 조사하는 '매매전망지수'가 있습니다. 전국 4,000여 중개업소를 대상으로 약 3개월 후 해당 지역의 집값이 상승할 것인지, 하락할 것인지 전망을 물어 집계하죠. 0~200 범위에서 100을 초과하면 '상승' 응답 비중이 높다는 뜻입니다.

주택 매매전망지수. 그래픽=강준구 기자

이 지수도 국토연 지수와 유사하게 움직이는데요. 마찬가지로 2019년 10월 아파트 가격이 상승 전환하기 한 달 앞선 9월(100.5)에 이미 기준선을 넘었습니다. 또 2020년 11월(111.0→121.6)에는 한 달 만에 10포인트 넘게 뛰기도 했는데요. 이후 약 1년간 전국 아파트값은 매월 약 1%씩 올랐습니다. 이 지수가 기준선 이하로 내려앉은 건 지난해 11월(99.3)인데, 얼마 안 가 주택시장은 숨 고르기에 들어갔습니다.

경매시장의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 시장에서 주목하는 지표입니다. 통상 90%가 넘으면 집값 상승 기대감이 큰 시장 심리를 반영합니다. 감정가랑 비슷하거나 설사 더 비싸게 낙찰받더라도 인도 시점에는 실거래 가격이 그보다 더 오를 것이라는 계산에 근거하기 때문입니다. 반대로 하락장이 예상되면 감정가보다 크게 낮은 입찰가를 적어내죠.

부동산 경매 정보 전문기업 지지옥션 집계로 이 점을 확인할 수 있습니다. 2020년 2월 전국 아파트 경매 낙찰가율은 90.7%를 기록하며 매매시장에 한 발 앞서 매수세가 몰렸습니다. 이후 10월부터는 줄곧 95%를 넘으며 본격적인 '집값 급등장'을 예고하기도 했습니다.

3월 지표 반등...단기 상승 올까

18일 서울 남산에서 바라본 시내 고층 빌딩과 주택가. 연합뉴스

그럼 올해 주택시장은 어떻게 될까요. 우선 국토연은 '단기 강보합, 장기 둔화'로 내다봤습니다. 국토연의 소비심리지수는 △올해 1월 105.8로 저점을 찍은 이후 △2월 108.5 △3월 113.1로 반등한 상황입니다. 국토연 부동산시장연구센터 관계자는 "지난달 대선 등 영향으로 심리지수가 반등한 것을 감안하면 단기적으로는 강보합으로 전환될 것으로 보인다"면서도 "지속적인 금리 충격과 주택공급 확대 영향으로 올해 전체적으로는 둔화 국면으로 가는 상황"이라고 진단했습니다.

지지옥션은 '중간 가격대 주택의 거래 침체'를 점쳤습니다. 올해 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제 시행으로 수도권 6억~9억 원대 낙찰가율이 90%대 초까지 떨어졌기 때문입니다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "대출 규제 사정권에서 비교적 자유로운 15억 원 이상 초고가와 저가 주택 낙찰가율은 여전히 110%를 기록하고 있어 중간 가격대의 약보합세가 이어질 것"이라고 말했습니다.

그래도 선행지표 맹신은 금물

다만 전문가들은 "하나의 지표에 의존하는 것은 금물"이라고 입을 모읍니다. 지표와 매매시장과의 선후 관계를 엄격하게 구분하기 어려운 데다, 상황에 따라 지표가 시장과 '디커플링(탈동조화)'될 수 있기 때문입니다. 예를 들어 매수 수요는 강하지만 집값이 오를 대로 오른 상황에서는 매매지표는 관망세를, 분양지표와 경매지표는 활황세를 띨 수 있습니다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "선행지표로 시장을 헤아리기 어렵기 때문에 많은 연구기관의 집값 예측이 틀리는 것"이라면서 "지표와 시장의 상관관계는 100%가 아니기 때문에 해석에 유의해야 한다"고 당부했습니다.

최다원 기자 da1@hankookilbo.com