새 정부선 집값 안정? 재건축 활성화, GTX 연장 공약 "집값 자극 뇌관"

규제 완화 기대감에 재건축 단지 벌써 들썩
GTX는 기대감만으로 시장에 영향
지방선거 때도 GTX 공약 쏟아질 듯

지난 11일 서울 한 아파트 단지 앞에 내걸린 윤석열 대통령 당선인 팻말. 연합뉴스

윤석열 대통령 당선인은 규제 완화로 부동산 시장을 안정시키겠다고 했지만, 동시에 표를 얻기 위해 내걸었던 각종 개발공약이 반대로 집값을 부추길 수 있다는 우려도 적지 않다.

이미 서울 주요 재건축 단지나 수도권 광역급행철도(GTX) 호재가 있는 단지 위주로 시장이 들썩이는 분위기다. 다만 금리 인상과 고점 인식 등으로 오름폭은 제한적일 것이라는 전망이다.

13일 정치권에 따르면, 윤 당선인의 대표적인 부동산 개발공약은 △재건축·재개발·리모델링 정비사업 활성화 △GTX 연장 및 신설 등이다. 그간 강력한 규제 탓에 지체됐던 도심 내 공급을 정비사업 활성화로 늘리고, GTX를 확장해 수도권 전역을 30분대 생활권으로 만들겠다는 취지다.

"서울 주요 재건축 단지, 1기 신도시 등 집값 상승 불가피"

윤석열(왼쪽) 대통령 당선인이 지난해 12월 서울 강북구 미아동 재건축 정비구역을 찾아 오세훈 서울시장과 함께 현장을 살펴보고 있다. 뉴시스

하지만 이런 윤 당선인의 공약은 최근 안정세에 접어든 집값에 다시 상승 기대 심리를 자극할 요인으로 꼽힌다.

우선 정비사업 활성화 방안에는 △준공 30년 이상 공동주택 정밀안전진단 면제 △재건축 초과이익 환수제 완화 △1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 주택 리모델링 규제 완화 등이 담겼다. 특히 재건축 규제 완화는 오세훈 서울시장의 '한강변 35층 룰 폐지'와 맞물려 서울 강남, 여의도 등 주요 재건축 단지에 기대감을 키우고 있다.

이는 벌써 실거래가에 반영되고 있다. 재건축을 추진하는 강남구 압구정동 현대 7차 전용 144.2㎡는 지난달 9일 50억 원(14층)에 거래돼 신고가를 썼다. 영등포구 여의도동 삼부아파트 전용 106㎡는 지난 1월 25일 27억2,000만 원에 계약, 직전 최고가보다 3억3,000만 원 올랐다. 여의도 아파트 단지 주민은 “대선 이후 재건축 사업에 속도가 붙을 것이라는 기대감이 커지고 있다”고 전했다.

전문가들도 주요 재건축 단지와 1기 신도시 아파트값 상승이 불가피하다고 본다. 정부 통계에 따르면, 지난해 말 현재 전국의 30년 이상 주거용 노후 건축물은 49.1%, 서울은 49.7%로 절반 가까이가 정비사업 대상이다.

양지영 R&C연구소장은 “지금도 서울시의 35층 층고 규제 폐지로 신고가를 경신하는 단지가 계속 나오고 있는 만큼 재건축은 당분간 집값 불안 요소로 작용할 것”이라고 말했다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “정밀안전진단 면제로 1980년대 말 이후 들어선 목동, 상계동 아파트 시장도 활기를 띨 전망”이라고 내다봤다.

"수도권 전역 정차하는 GTX도 집값 흔들 요인"

윤석열 당선인의 GTX 공약. 국민의힘 제공

GTX 공약은 막대한 예산이 들고 주민 갈등도 상당해 임기 내 현실화가 사실상 불가능하지만 기대감만으로도 시장에 영향을 줄 수 있다. 지난달 정부 발표로 C노선의 상록수역 추가 정차가 공식화되자 하락 기로에 놓였던 경기 안산시 상록구 아파트 매매가격이 2월 마지막 주에 전주 보합에서 0.16% 오른 사례가 대표적이다.

윤 당선인의 GTX 공약은 A·C·D노선 연장·확대, E·F노선 신설이다. E노선은 인천(검암)~남양주, F노선은 고양~안산~수원~하남~의정부~고양을 달리는 순환선이다. 현재 김포~부천으로 계획된 서부권 광역급행철도(일명 GTX-D)는 서울 강남과 직결시키고 삼성역에서 팔당, 여주로 갈라지는 ‘Y자’ 노선으로 구상했다. 기존 A·C노선은 평택까지 연장하고, B노선을 그대로 유지한다.

GTX는 현재 A노선만 착공했을 뿐 다른 노선은 삽도 못 뜬 상태다. 신설 노선은 윤석열 정부 임기 내 사업 계획을 세우는 게 현실적인 목표다. 하지만 GTX는 개발 소식만으로도 집값을 움직이는 호재로 작용돼 시장을 언제든 자극할 수 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “GTX와 같은 주요 개발 호재는 취소될 일이 없어 집값 상승의 방향성이 지속될 것”이라고 예상했다.

오는 6월 지방선거도 변수다. GTX가 경기지역 지자체장 후보들의 주요 공약으로 나올 가능성이 크기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “대선에 이어 지방선거에서도 경쟁하듯 GTX 공약이 곳곳에서 나올 텐데, 이로 인해 하반기 시장이 불안해질 수 있다”고 말했다.

김지섭 기자 onion@hankookilbo.com