대선 4개월 후, 시행 2년 맞는 임대차 3법 부작용 해법은

[집값, 다음 대통령은 잡을 수 있나요]
<하>차기 대통령 앞 과제들
주거불안 해소 위한 임대차시장 안정

이재명(왼쪽) 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보. 연합뉴스·뉴스1

문재인 정부는 부동산과의 승부에서 완패 직전이다. 강남 집값과 다주택자를 잡기 위해 규제 카드를 꺼냈지만 집값 폭등이란 역풍을 맞았고, 서민의 주거 안정을 꾀하다가 전세난을 불렀다.

'부동산 구원투수'를 자처하는 여야 대선후보들에게는 공통적으로 넘어야 할 산이다. 말 많고 탈 많은 '임대차 3법'(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)도 그중 하나다. 특히 임대차법 시행 2년이 되는 올해 7월을 전후해 임대차시장에는 지각변동이 생길 수도 있다.

취지는 좋았어도 부작용 불거진 임대차 3법

서울 아파트 전세가격과 반전세 비중. 그래픽=신동준 기자

임대차 3법은 현 정부가 세입자의 주거 안정을 위해 2020년 7월 31일 시행했다. 2년마다 이사를 다녀야 했던 세입자는 계약갱신청구권을 사용해 기존 임대료에 최대 5%만 더 얹어 내고 4년 동안 이사 걱정 없이 살 수 있게 됐다.

하지만 계약갱신권 사용으로 전세 매물이 줄고 공급이 수요를 따라가지 못하면서 전셋값이 폭등했다. 아울러 크게 오른 전세가격을 감당하지 못하는 세입자도 늘며 '전세의 월세화' 현상까지 심화됐다.

한국부동산원의 월간 통계를 보면 임대차 3법 시행 1년 전(2019년 8월~2020년 7월) 서울 아파트 전세가격 상승률은 3.5%였지만 시행 1년 후(2020년 8월~2021년 7월) 상승률은 6.5%가 됐다. 같은 기간 월세가격도 0.8%에서 2.1%로 상승폭이 커졌다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 1~11월 월세가 조금이라도 포함된 서울 아파트 거래 비중은 37.0%(전체 전월세 18만1,367건 중 6만7,134건)로 관련 통계를 집계한 2011년 이후 최고로 높았다. 2020년에는 31.1%, 종전 최고치는 2015년의 34.8%였다.

올해 7월 전후로 계약갱신권을 사용한 매물이 시장에 나오면 집주인은 그간 집값 상승분을 반영해 임대료를 올려 받을 가능성이 크다. 임차인 보호를 위한 정책이 오히려 피해를 줄 수도 있게 됐다.

임대인과 임차인 간 갈등도 커지고 있다. 대한법률구조공단에 따르면 지난해 1~11월 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 계약갱신·종료 분쟁은 215건으로, 2020년 같은 기간(81건)에 비해 두 배 이상 늘었다. 이 중에는 임대인이 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 다음 중개업소에 임대 매물로 올렸다가 적발돼 기존 임차인에게 이사비, 부동산 중개수수료 등을 물어 준 사례도 있다.

대선후보들은 여야를 막론하고 임대차 3법의 문제에 공감하고 있다. 다만 대응 방안에 대해서는 온도차가 존재한다. 이재명 더불어민주당 대선후보는 "많이 고민했지만 (임대차 3법을) 바꾸는 것이 더 많은 혼란을 야기할 수 있다"며 제도의 연착륙에 힘쓰겠다고 했다.

반면 윤석열 국민의힘 대선후보는 "임대인과 임차인의 갈등이 커졌다"면서 제도 손질을 예고했다. 안철수 국민의당 대선후보도 "완전히 없애 혼란을 가중시키기보다는 문제를 해결하는 방향으로 개선해야 한다"고 밝혔다.

폐지 대신 보완...임대인 보호도 필요

전문가들 또한 폐지보다는 보완이 필요하다고 입을 모은다. 구체적인 방안으로는 올해 5% 이내로 임대료를 올린 임대인에게만 1년 실거주를 인정해준다는 '상생임대인 인센티브 제도' 확대 적용, 세입자의 갱신권 사용에 따른 일시적 2주택자 양도세 면제 등이 거론된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "임차인의 주거 안정을 위해 임대인에게도 확실한 당근을 줄 필요가 있다"고 밝혔다.

'2+2년' 대신 임대차 의무 기간을 기존 2년과 갱신권 사용에 따른 4년의 중간인 3년으로 조정하는 방안도 거론된다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "2년마다 전셋값이 폭등하는 게 문제라면 3년으로 접근하고, 사회가 3년에 익숙해졌을 때 1년을 추가로 늘리는 게 부작용을 최소화할 수 있다"며 "4년은 세를 주는 집주인 입장에서도 길게 느껴진다"고 말했다.

김지섭 기자 onion@hankookilbo.com