자칫하면 과태료 3000만원? '주택자금조달계획서' A to Z!

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부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식을 쉽게 풀어 드립니다.

서울 시내 한 은행 대출창구 모습. 연합뉴스

최근 정부의 가계대출 관리가 강화되면서 집값 마련을 위해 서너 개의 자금 융통 수단을 활용하는 것이 예삿일이 됐습니다. 주택담보대출을 받고서 부족한 자금은 주식을 처분하거나 신용대출을 받아서 채우고 그마저도 부족하면 '부모님 찬스', 즉 증여를 받는 식입니다.

이렇게 자금 마련 수단이 다양해지면서 거래 증빙에 필요한 서류도 점점 복잡해지고 있습니다. 매수자가 앞으로의 주택자금조달 계획을 적어내는 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'(이하 자금조달계획서)가 그렇습니다.

특히 자금조달계획서는 부동산 거래의 투명성을 높이기 위해 도입된 절차이기 때문에 자칫 실수로 신고 항목을 잘못 기록하거나 증빙서류를 누락했다가는 과태료는 물론 국세청의 세무조사 대상이 될 수도 있습니다. 골똘히 세운 내 집 마련 계획, 괜한 실수로 헛돈을 날리는 일은 없어야겠죠.

규제지역 모든 거래, 비규제지역 6억 원 이상 의무

21일 국토교통부에 따르면 자금조달계획서 제출 대상은 규제지역 내 모든 주택 거래와 비규제지역의 6억 원 이상 주택 거래입니다. 여기서 거래는 매매뿐 아니라 분양·입주권 공급계약 및 전매계약도 포함됩니다. 투기과열지구 내 주택인 경우 기입한 자금조달계획서의 각 항목을 입증할 수 있는 증빙자료까지 추가로 제출해야 합니다.

주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서). 부동산거래관리시스템

제출 기한은 실거래 신고와 마찬가지로 계약 체결일로부터 30일 이내입니다. 관할 관청에 직접 방문하거나 인터넷을 통해 제출할 수 있는데 만일 신고 기한을 어기면 500만 원 이하의 과태료 대상입니다. 소유권이전등기 신청에 필요한 '신고필증'도 자금조달계획서를 제출하지 않으면 발급이 안됩니다. 서류를 거짓으로 작성하면 최대 3,000만 원의 과태료 부과는 물론이고 탈세 혐의에 대한 세무조사까지 받을 수 있습니다.

만약 공동명의로 매수했다면 매수인별로 서류를 따로 제출해야 합니다. 또 건축물 전부가 주택용도가 아니더라도 일반건축물의 경우 '주용도'에, 집합건축물은 '전유부'에 단독이나 다가구, 연립, 다세대, 아파트 중 하나라도 표기돼있으면 총 거래금액에 대한 자금조달계획서를 제출해야 합니다.

주 쟁점은 "증여냐 아니냐"

자금조달계획서의 핵심인 '자금조달계획'란은 크게 '자기자금'을 쓰는 곳과 타인의 자금, 즉 차입금을 쓰는 곳으로 나뉘어있습니다. 이 중 가장 주의해야 할 부분은 바로 '증여 및 상속'입니다. 최근 청년 '영끌족(영혼까지 끌어 모아 매수)'을 중심으로 부모로부터 돈을 받아 집값을 마련하는 사례가 늘면서 자금조달계획서에 기입하지 않은 '불법 증여' 유무가 세무당국의 주 감시대상이 됐기 때문입니다. 증여세 면제 한도는 10년간 부부끼리는 6억 원, 성년 자녀에게는 5,000만 원인 점을 감안해 그 이상의 금액에 대해서는 증여세 신고를 철저히 해야 합니다.

주택자금조달내역서 항목별 제출 서류. 그래픽=김대훈

만약 증여세를 내는 게 부담스럽다면 차용증을 작성해 돈을 빌리는 방법(그 밖의 차입금)도 있습니다. 세법상 특수관계인 간 연이자율은 4.6%지만, 실제 지급한 이자와의 차이가 1,000만 원 미만일 때는 증여세가 면제되기 때문에 상황에 따라서는 증여보다 돈을 아낄 수 있습니다. 다만 약정이율이 너무 낮고 상환기간이 너무 길면 이 역시도 증여로 의심받을 수 있습니다. 또 주기적인 이자 지급 내역이 있어야만 합니다.

자기자금 중 금융기관 예금액은 한마디로 통장에 찍힌 돈을 의미합니다. 하지만 대출이나 증여를 받아 통장에 넣어둔 돈은 이곳에 기입하면 안 됩니다. 사유가 별도로 있는 자금은 각 항목별로 입증하는 것이 원칙이기 때문입니다. 또 소득에 비해 예금액이 너무 많으면 증여 등 의심의 대상이 될 수 있습니다. 비슷한 이유로 현금 등 기타 항목의 금액이 과도하게 큰 것도 좋지 않습니다. 정상적으로 신고되지 않은 소득이나 불법자금 등으로 간주돼 출처 조사의 대상이 될 수 있기 때문입니다.

이외에도 부동산 처분대금은 부동산 중개 수수료나 세금 등을 빼고 최종적으로 내가 갖게 되는 순수 매매 대금을 적으면 됩니다. 향후 월급 등으로 자금을 마련할 계획이라면 '그 밖의 자산' 항목입니다.

아직 증명 불가능 자금은 '미제출 사유서'로

자금조달계획서는 말 그대로 '계획'을 써내는 서류이기 때문에 아직 체결하지 못한 부동산 매매계약 대금처럼 계약을 체결하는 시점에는 그 사실을 증빙할 수 있는 서류가 없을 수도 있습니다. 추후 임차인으로부터 받을 전세보증금이나 금융기관의 대출금, 증여 등도 마찬가지입니다.

이런 경우엔 '미제출사유서'를 내면 됩니다. 내용은 해당 자금 마련을 위한 계획과 융통 예상 시기 정도면 됩니다. 물론 매수인의 금융 사정상 실현 가능한 범위여야 불필요한 의심을 받지 않습니다.

최다원 기자 da1@hankookilbo.com