비슷비슷한 공공자가주택…어떤 걸 골라야 하나

일반 공공분양보다 더 싸게 내 집 마련
시세 차익 기대 대신 보금자리 목적
공공자가주택 성공 관건은 첫째도, 둘째도 '입지'
장기 거주는 지분적립형, 갈아타기는? 토지임대부

편집자주

부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

앞으로 3기 신도시와 서울 도심에 일반 공공분양보다 저렴한 공공자가주택이 도입된다. 사진은 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 도심 아파트 단지. 뉴시스

올해 수도권 공공분양 물량은 사전청약 등의 영향으로 역대 최대 수준이 될 전망입니다. 수도권 집값이 폭등한 상황에서 주변 시세보다 저렴한 공공분양 물량이 대거 풀린다는 건 실수요자에게 희소식이 아닐 수 없습니다.

15일 부동산114에 따르면 올해 수도권에서 분양을 마쳤거나, 분양 예정인 공공분양 아파트는 총 3만138가구입니다. 지난해 1만2,950가구보다 무려 132.7%나 증가했습니다. 이는 부동산114가 분양 물량 집계를 시작한 2000년 이후 최대입니다.

공공분양 주택 중에는 일반분양보다 더 싼 값으로 내 집을 마련할 수 있는 ‘공공자가주택’도 도입될 예정입니다. 지난달 16일 국토교통부가 입법예고한 ‘공공주택 특별법’ 시행령 개정안에 따르면 3기 신도시 등은 지구별 공급 물량의 5~10%, ‘2·4 주택 공급대책’ 사업지구는 전체의 10~20%가 공공자가주택으로 공급됩니다.

공공자가주택이 뭐지?

공공자가주택 유형. 그래픽=김문중 기자

기본적으로 공공자가주택은 집을 사는(Buy) 것이 아닌 사는(Live) 것에 초점을 맞춘 주택입니다. 저렴한 값에 보금자리를 마련하는 대신 매도할 때는 반드시 공공에 팔아야 하거나, 20~30년 장기간에 걸쳐 내 집을 갖는 것이기 때문에 막대한 시세차익을 기대할 수는 없습니다. 공공자가주택 유형은 △이익공유형 분양주택 △지분적립형 분양주택 △토지임대부 분양주택, 이렇게 세 가지가 있습니다.

먼저 이익공유형은 일반 공공분양의 80% 이하 가격으로 분양하고, 처분 시에는 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자와 처분 이익을 감정평가액(시세)의 50~80% 수준으로 공유해야 합니다. 처분 이익 공유 비율은 거주 기간이 길수록 늘어납니다. 거주 의무 기간은 5년인데, 5년만 딱 채우고 처분한다면 처분 이익의 50% 정도만 가져갈 수 있습니다. 분양가 6억 원에 매입하고 5년 후 10억 원에 팔았다면 시세차익 4억 원을 공공과 매도자가 2억 원씩 나눠 갖는 방식입니다. 이후 10년, 15년, 20년 등 거주 기간이 늘어나면 최대 80%까지도 처분 이익이 돌아갑니다.

지분적립형은 20년 또는 30년에 걸쳐 집의 지분을 사들여 완전한 내 집을 만드는 방식입니다. 처음 입주 시에는 분양가의 10~25%에 해당하는 지분을 먼저 매입하고 20년, 30년 중에 선택해 남은 지분을 사들이는 것입니다. 분양가 6억 원 주택을 20년 조건으로 지분의 20%인 1억2,000만 원을 먼저 내고 입주할 경우에는 4년마다 20%씩 20년간 총 5회에 걸쳐 100% 지분을 취득하는 것입니다. 다만 지분을 100% 취득하기 전까지 보유하지 않은 공공 지분에 대해서는 인근 시세 대비 80% 이하의 임대료를 내야 합니다.

토지임대부는 일반 분양가에서 택지비를 빼고 저렴한 가격으로 분양받는 방식입니다. 이명박 정부 시절에는 ‘반값 아파트’로도 불렸습니다. 과거 서울 서초구 우면동 ‘LH서초5단지’와 강남구 자곡동 ‘LH강남브리즈힐’ 등 토지임대부 주택은 5년 전매 제한과 거주 의무가 풀리고 민간에 팔려 막대한 시세 차익이 발생했지만 이제는 공공에만 팔아야 하는 환매조건부가 붙었습니다. 매도 시 공급원가에 일부 이자를 더한 가격만 집값으로 되돌려받기 때문에 집값 상승에 따른 시세차익은 얻지 못합니다.

장기 거주 원하면 지분적립형, 단기 거주는 토지임대부

홍남기 경제부총리가 서울 영등포구 신길2구역 도심 공공주택 복합사업 후보지를 방문해 주변을 둘러보고 있다. 2·4 주택 공급대책 사업지구에서는 공공 물량의 10~20%가 공공자가주택으로 공급된다. 연합뉴스

공공자가주택은 소득은 있지만 당장 목돈 마련이 어려운 무주택 실수요자에게 매력적인 내 집 마련책입니다. 때문에 세 가지 유형 중 어떤 주택이 더 좋다고 콕 찍어 말하기는 어렵습니다. 다만 공공자가주택의 흥행 성패는 첫째도 입지, 둘째도 입지입니다. 노무현 정부 때인 2007년 시범사업으로 처음 도입했던 공공자가주택은 경기 군포시에 환매조건부와 토지임대부 형태로 공급됐지만 전체 물량 중 92.4%가 미분양이었습니다. 이명박 정부 때도 2010년과 2011년 서울 강남에 공급한 토지임대부 주택은 큰 인기를 끌지 못했지만 결국 입지가 좋아 이후엔 최초 분양가 대비 7배 수준까지 올랐습니다.

앞으로 공급될 공공자가주택은 큰 시세차익을 기대할 수는 없지만 입지만큼은 수요자의 관심을 충분히 끌 것으로 보입니다. 교통이나 학교 등 주변 여건이 살기 좋게 갖춰지는 3기 신도시와 서울 역세권 인근에 고밀 개발되는 공공주택 복합사업지에 공급될 예정이기 때문입니다.

이제 남은 건 어떤 유형을 골라야 하는가입니다. 공공자가주택에서 이사 걱정 없이 오랜 기간 머물고 싶다면 지분적립형이 적합합니다. 이익공유형과 토지임대부는 장기 거주해도 완전한 내 집이 아니지만 지분적립형은 20년 또는 30년에 걸쳐 집값을 다 내고 향후 매도 시 시세차익을 온전히 가질 수 있기 때문입니다. 지분적립형은 실거주 의무가 5년, 전매제한은 10년입니다.

이익공유형과 토지임대부는 ‘갈아타기’에 적합한 주택입니다. 이익공유형은 당초 전매제한 20년이 있었지만 법 개정을 거치면서 20년 조건이 사라지고 의무 거주 5년만 부여됩니다. 토지임대부는 전매제한과 의무거주 모두 5년입니다. 5년을 채우면 주거 환경이 더 좋은 집을 찾아 자유롭게 이사가 가능합니다. 만약 자금 여유가 없다면 기존 집에 더 머물면서 자산을 축적할 수도 있습니다. 두 유형 가운데 자금 여유가 있는 수요자는 분양가가 좀 더 높은 이익공유형을, 그렇지 않을 경우 ‘반값 아파트’인 토지임대부를 선택하면 됩니다.

공공자가주택에 입주할 수 있는 조건은 올해 기준 보유 자산이 3억8,000만 원 이하입니다. 소득 요건은 별도로 없습니다.

김지섭 기자 onion@hankookilbo.com