헷갈리는 양도세 장특공제, 또 바뀐다고?

주택 규제 강화로 장기보유특별공제도 큰 변화
차익 클수록 보유기간 공제율 적게 하는 개정안도 발의

지난달 서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 여의도 아파트 모습. 연합뉴스

누구나 토지·건물·주택을 팔 경우, 해당 부동산을 산 금액(가격)과 판 가격 간의 차액인 '양도차익'에 대해 양도소득세를 내야 합니다. 다만 매매한 부동산을 오랜 기간 갖고 있었다면 물가상승을 감안한 ‘장기보유특별공제(장특공제)’를 받을 수 있습니다.

실질소득에 과세해야 한다는 판단에 따라 정부는 3년 이상 토지·건물·주택을 보유했다면 매년 2%포인트씩 가산한 비율을 적용, 최대 30%(15년 이상 보유)까지 세금을 공제받을 수 있게 해줬습니다.

그러나 최근 주택규제가 강화되면서 장특공제 역시 계속 바뀌고 있습니다.

문재인 정부는 2017년 8·2 대책에서 다주택자 중과세 제도를 부활시켰습니다. 조정대상지역의 2주택자에겐 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트의 양도세 가산세율을 적용했습니다. 3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제했던 장특공제도 다주택자는 받을 수 없게 했습니다.

지난해 7·10 대책에선 올해 6월 1일부터 거래되는 다주택자 매물의 중과세 비율을 각각 10%포인트씩 더 올렸습니다. 이에 따라 양도세 최고세율이 2주택자는 65%, 3주택자는 75%까지 올랐습니다. 여기에 지방소득세 10%를 가산하면 3주택자의 경우 82.5%(75+7.5%)를 양도세로 내야 합니다. 사실상 양도차익의 대부분을 걷어가기로 한 겁니다.

다주택자뿐 아니라 1가구 1주택에 대한 장특공제 방식도 바뀌었습니다. 10년 이상만 보유했다면 최대 80%의 장특공제를 받을 수 있었지만, 현재는 실거주 요건이 강화됐습니다. 10년 이상 보유하면 40%, 10년 이상 거주하면 40%로 장특공제 비율을 세분화한 겁니다.

장특공제는 지난 2일 더불어민주당 유동수 의원이 ‘소득세법 일부개정 법률안’을 대표 발의하면서 또 한 번 큰 변화를 앞두고 있습니다. 1주택자 양도세 비과세 기준금액을 현행 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정하되, 양도차익이 클수록 장특공제의 보유기간 공제율을 줄이는 게 핵심입니다.

10년 이상 거주할 경우 최대 40%를 공제해주는 건 이전과 똑같습니다. 다만 보유기간 공제율은 양도차익 △5억 원 이하는 40% △10억 원 이하 30% △15억 원 이하 20% △15억 원 초과 10%로 달리했습니다. 또 다주택자로 있던 기간은 보유기간에서 제외해 2023년부턴 1주택자가 된 시점부터 장특공제 보유·거주기간을 다시 따지기로 했습니다. 다주택자에게 내년 연말까지 매물을 내놓으란 메시지를 던진 셈입니다.

이번 개정안은 1세대 1주택자에 대해선 비과세 혜택을 줘야 한다는 실거주 보호 방침과 양도차익이 큰 경우엔 과세해야 한다는 불로소득 환수 명분 사이에서 나온 것일 겁니다. 그렇지만 물가상승분을 제외한 실질소득에 대해 과세한다는 장특공제의 당초 취지와 어긋나는 게 아닌가 하는 생각도 듭니다. 민주당이 이달 임시국회에서 해당 개정안을 통과시킬 거라고 하니, 집 가진 분들은 매도 전 이를 잘 따져봐야 할 거 같습니다.

김완일 세무사

도움말 주신 분 : 김완일 세무법인 가나 대표세무사(서울지방세무사회장)

세종= 변태섭 기자 libertas@hankookilbo.com