저금리 시대에도 7~9%수익?...은퇴자가 주목하는 '리츠'

투자자들 모아 부동산 투자하는 '부동산 간접투자'
높은 배당수익률로 고정수익 필요한 은퇴자에 인기
리츠 투자 쉬워졌지만... "부동산 시장 움직임 유의해야"

편집자주

친절한 ‘금융+자산’ 설명입니다. 어려운 금융을 알면, 자산 쌓기도 쉬워집니다.

게티이미지뱅크

안정적이면서 동시에 높은 수익을 올릴 수 있는 자산은 어떤 게 있을까요. 초저금리 시대, 예·적금은 물론이고 주식과 가상자산 수익률마저 좀처럼 힘을 쓰지 못하고 있는 상황에서 가장 '이상'에 가까운 자산은 부동산이 아닐까 싶습니다. 문제는 부동산 투자엔 '억' 소리 나는 대규모 자금이 필요한 데다, 각종 세금과 관리비용까지 고려하면 까다로운 지점이 많다는 데 있습니다. 비교적 저렴한 오피스텔 투자만 하더라도 신경 써야 할 일이 한두 가지가 아니죠.

그런데 직접 투자가 아닌 간접 투자로 눈을 돌리면 수십, 수백만 원만 가지고도 '건물주'가 될 수 있는 방법이 있습니다. 바로 '리츠(REITs)'를 활용하는 겁니다. 리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 부동산 운영에서 나오는 임대료와 관련 수익금을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자 기구를 의미합니다. 투자 대상은 주로 개인이 투자하기 어려운 △물류센터나 오피스 △쇼핑몰 △호텔 △공장 등입니다.

부동산투자회사법에 따라 리츠는 이익의 90% 이상을 투자자에게 의무적으로 배당해야 합니다. 비교적 소액으로 투자할 수 있는 데다 임대료에서 나오는 안정적인 소득이 받쳐주니, 고정 소득이 필요한 은퇴자들에게는 더없이 매력적인 자산이죠. 특히 최근 인플레이션과 금리 상승이 예상되는 만큼, 임대료 상승에 대한 기대감이 높아져 자연스레 리츠에 대한 관심도 커지고 있습니다.

평균 배당수익률 7~9%에 달하는 리츠의 매력

우리나라에 리츠 제도가 도입된 건 2001년이지만, 그동안 일반 투자자들에게 리츠는 알려지지 않은 '그들만의 리그'였습니다. 주로 사모 형식으로 운영되면서 기관투자자와 고액자산가들만 참여할 수 있었기 때문이죠. 본격적인 인기는 2019년부터 시작됐습니다. 정부가 개인이 투자할 수 있는 '공모 리츠'와 '상장 리츠' 제도를 적극적으로 활성화하면서 리츠에 대한 접근성이 큰 폭으로 낮아진 덕분입니다.

운영 리츠 수는 지속적으로 증가해왔습니다. 10년 전인 2011년만 해도 69개에 불과했던 운영 리츠 수는 2015년 125개, 지난해 말엔 282개로 불어났습니다. 한국리츠협회에 따르면 올해 5월 기준 인가된 리츠는 297개로, 총 자산 규모는 69조2,035억 원에 달합니다. 리츠가 관리하는 자산규모만 해도 1년 전에 비해 26%나 증가한 셈입니다.

무엇보다 놀라운 부분은 꾸준한 배당수익률에 있습니다. 리츠의 연평균 배당수익률은 가장 낮았던 2016년이 6%일 정도로 높은 수준을 유지하고 있습니다. 특히 최근 4년간 정책형 리츠(공공임대리츠)를 제외한 국내 리츠 평균 배당수익률은 7.6~9.5%에 달했는데요. 1%대에 머물러 있는 은행 예·적금 금리로는 꿈도 꾸지 못할 안정적인 수익이 유지된다는 사실을 확인할 수 있습니다.

국내 상장 리츠 13개로 '성장중'... 해외에선 규모 크고 다양한 리츠 투자 가능

상장 리츠 수와 시가총액 변동. 공모·상장 리츠가 본격적으로 활성화된 2019년부터 시가총액이 큰 폭으로 증가했다. 한국리츠협회 제공

리츠에 투자하는 가장 쉬운 방법은 코스피 등 주식시장에 상장된 리츠를 찾는 겁니다. 지난해에만 6개 리츠가 신규상장되면서 현재 국내 상장 리츠는 13개, 시가총액은 지난달 중순 기준 5조3,300억 원에 달합니다. 전년도에 비해 2배 늘었고, 지난해 말과 비교하더라도 1조 원 이상 증가한 규모입니다. 여전히 전체 리츠 시장에 비해서는 작은 부분이지만, 업계에서는 2025년엔 상장 리츠 시총 규모가 45조 규모로 커질 것으로 보고 있습니다. 올해 하반기엔 무려 5개 리츠가 상장을 기다리고 있죠.

상장 리츠에 투자할 때는 일일 거래량이 활발하고 배당수익률이 높은 종목을 고르는 편이 좋습니다. 해당 리츠의 투자 대상 부동산이 어떤 곳인지, 공실률이 높지는 않은지, 임차인의 신용등급이 높은지 등을 확인하는 것도 중요합니다. 임대료를 제대로 받지 못한다면 배당수익이 줄어들 수밖에 없기 때문입니다.

국내보다 훨씬 규모가 거대한 해외 주식시장 상장 리츠에 투자하거나, 리츠에 투자하는 상장지수펀드(ETF)를 통해 간접투자를 하는 방법도 있습니다. 특히 미국 리츠 시장은 상장 종목만 300개가 넘을 정도로 엄청난 규모를 자랑하며, 종류도 오피스·물류 등 기본적인 부동산에서부터 △목재 △헬스케어 △인프라 △모기지 등으로 다양합니다. 1년에 한두 번 배당하는 국내 리츠와 달리 분기 배당이나 심지어 월 배당을 하는 곳이 많다는 점도 장점이죠. 리츠 ETF 등 펀드를 잘 선택하면 소액으로 해외 우량 부동산에 투자할 수도 있습니다.

부동산 시장도 눈여겨봐야... "포트폴리오 분산 차원으로 접근을"

물론 수익률이 높은 만큼 어느 정도의 위험성도 떠안아야겠죠. 부동산을 기본 자산으로 하는 만큼 경기에 따른 리스크가 높은 점은 주의할 필요가 있습니다. 부동산 가격이 폭락하면 배당수익은커녕 주가마저 크게 하락할 수밖에 없다는 뜻입니다.

실제로 2008년 글로벌 금융위기 당시 미국시장에서 리츠지수는 2년 연속 30%대의 폭락세를 기록했고, 지난해 코로나19로 오피스 공실률이 크게 늘어났을 때도 주가가 절반 수준으로 떨어진 바 있습니다. 금융시장 외에도 부동산 시장 흐름이나 관련 규제 등을 확인하며 투자에 유의해야 할 필요가 있습니다. 해외 리츠에 투자하는 경우 매매차익에 대한 양도소득세(연 250만 원 공제 후 22%) 등도 고려해야겠죠.

전문가들은 리츠가 고위험 상품으로 분류되는 만큼 '올인'을 하기보다는 금리 상승기 대비 포트폴리오 분산 차원으로 접근하는 것을 권하고 있습니다. 업계 관계자는 "단기투자로 시세차익을 얻으려고 하기보다는 중장기적으로 배당수익을 바라는 투자자들에게 적합한 상품"이라며 "임차인 구성 등 리츠 편입 물건을 면밀히 확인하고 투자할 필요가 있다"고 조언했습니다.

곽주현 기자 zooh@hankookilbo.com