7월부터 규제지역 6억 초과 주택 사면 DSR 40%… 서울 아파트 83% 사정권

금융위 '가계부채 관리방안' 발표
DSR 40% 차주 단위로 전환, 연 소득에 따라 대출
청년 DSR 산정 시 미래소득 반영
"가계부채 증가율, 8%에서 4%대로 낮출 것"

이세훈 금융위원회 금융정책국장이 29일 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 가계부채 관리 방안 관련 브리핑을 하고 있다. 뉴시스

오는 7월부터 서울 등 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억 원 초과 주택을 사기 위해 대출을 할 때, 차주별 부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용된다. 차주별 소득의 40%가 넘는 은행 대출이 원천적으로 금지되는 것이다.

차주별 DSR 40% 적용 범위는 내년 7월에는 총대출액 2억 원 초과, 2023년 7월에는 총대출액 1억 원 초과 차주로 확대된다. 정부는 DSR 40% 규제가 전면 시행되면 투기 수요가 가라앉을 것으로 기대하고 있다.

2023년 7월부턴 대출액 1억 원 초과 시 DSR 40%

금융위원회는 29일 이 같은 내용의 '가계부채 관리 방안'을 발표했다. 이번 대책은 지난해 코로나19, 부동산 광풍에 따른 생활자금·주택 구입자금 대출 급증으로 8%까지 뛴 가계부채 증가율을 내년까지 2019년 수준인 4%대로 떨어뜨리는 게 목표다.

핵심은 차주 단위 DSR 40% 적용이다. DSR는 버는 만큼 돈을 빌리도록 한 제도다. 기존에는 은행별로 DSR 평균 40%를 맞추면 돼 일부 차주는 DSR 40%를 넘어 대출을 더 많이 받을 수 있었다. 단 주택담보대출(주담대)은 투기지역·과열지구 내 9억 원 초과 주택, 신용대출은 연 소득 8,000만 원을 웃돌면서 대출액 1억 원 초과인 경우 DSR 40% 규제를 받았다.

금융위는 일부만 해당됐던 차주 단위 DSR 규제를 2023년까지 차츰 넓히기로 했다. 1단계로 오는 7월부터 DSR 40% 대상이 모든 규제지역 내 6억 원 초과 주택을 매입할 때 주담대, 1억 원 초과 신용대출로 확대된다.

차주단위 DSR 40% 적용시 주담대 한도

서울 지역은 지난 2월 기준 전체 아파트의 83.5%가 6억 원 이상이다. 개인 차주에게 40% 넘는 DSR도 허용했던 과거와 비교하면 서울에 내 집을 마련하려는 대부분의 사람은 주담대 한도가 내려갈 수밖에 없다. 다만 DSR 40%를 넘겨 이미 주담대를 빌린 차주는 대출액을 갚지 않아도 된다.

내년 7월, 2023년 7월부턴 2단계, 3단계로 주담대와 신용대출을 더한 총 대출액이 각각 2억 원 초과, 1억 원 초과면 DSR 40%를 적용받는다. 3단계 도입에 따라 DSR 40%로 대출액이 제한되는 차주는 약 568만 명으로 추산된다. 전체 차주의 28.8% 수준이나 금액 기준으로는 전체 가계대출 중 76.5%에 달한다.

"집값 떨어지지 않으면 대책 효과 없다"

또 청년이 현재 소득이 적다는 이유로 대출액을 제한받는 경우를 막기 위해 DSR 산정 과정에서 미래소득을 반영한다. 청년, 신혼부부에게 제공하는 정책모기지 최장 만기는 30년에서 40년으로 확대된다. 만기가 늘어나면 갚아야 할 총액은 증가하지만 매달 상환액은 줄어든다.

한국토지주택공사(LH) 사태를 계기로 다음 달 17일부터 토지, 오피스텔 등을 담보로 대출할 경우엔 담보대출비율(LTV)이 최대 70%로 묶인다. LH 일부 직원이 관리 사각지대인 비주담대를 통해 땅 투기를 했다는 지적을 반영했다.

차주단위 DSR 단계적 확대도입 계획

그동안 비주담대 LTV 최대 70%는 상호금융권만 내규·행정지도로 규정했는데 앞으로는 모든 금융권이 위반 시 제재를 받는 감독규정에 반영해야 한다. 아울러 오는 7월부터 압구정동, 목동 등 토지거래허가지역 내 신규 비주담대 LTV는 40%로 강화된다.

일각에선 DSR 규제를 강화해도 부동산 가격을 제어하지 못하면 가계부채 대책 효과도 작을 수밖에 없을 것을 우려한다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 "집값이 너무 올라 이를 토대로 형성되는 가계대출 총량 자체가 줄기 어렵고 증가율 역시 떨어뜨리기 쉽지 않을 것"이라며 "이미 대출을 받아 집을 산 사람들만 이득을 보고 새로 주담대를 빌리려는 사람에겐 진입 장벽이 높아졌다"고 말했다.

DSR이란

DSR은 주담대·신용대출 등 사실상 모든 가계대출의 원리금을 연 소득으로 나눈 비율이다. 차주의 소득 수준에 따라 대출 한도가 달라진다. 정부는 DSR 40%를 차주 단위로 지키도록 했다. 예를 들어 연 소득이 5,000만 원이면 연 원리금 상환액이 2,000만 원을 넘으면 안 된다. 연 소득이 1억 원인 경우 원리금 상환액 한도는 4,000만 원으로 더 많은 돈을 빌릴 수 있다.

박경담 기자 wall@hankookilbo.com

김정현 기자 virtu@hankookilbo.com