변창흠이 강조한 토지임대·환매조건부 주택은 뭘까?

편집자주

부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

변창흠 국토교통부 후보자 겸 한국토지주택공사(LH) 사장이 9일 오전 서울 서초구 THE-K 호텔에서 열린 2020 글로벌 코리아 박람회 개막식에서 인사말을 하고 있다. 연합뉴스

변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장이 지난주 새 국토교통부 장관 후보자로 지명됐습니다. 그는 후보자 지명 직후 한국일보와의 통화에서 "정치적 역량이 있는 사람도 아닌데, 오죽하면 저를 불렀겠나 싶다"고 밝히기도 했습니다. 그만큼 최근 부동산 시장이 난감한 상황이라는 인식으로 풀이됩니다.

변 후보자는 그간 주거복지에 큰 관심을 기울였습니다. 학자 시절 공공임대주택 확대와 토지개발에 따른 불로소득 환수를 주장했습니다. 과거 온라인 매체 '여성경제신문'과의 인터뷰에서는 최소 6년(3년+3년)의 임대차 기간을 보장해야 한다는 의견을 밝히기도 했습니다.

특히 변 후보자는 '토지임대부 주택'과 '환매조건부 주택'의 도입 필요성을 강하게 주장했습니다. 최근 국회에서는 이와 관련한 주택법 개정안이 통과되기도 했습니다. 변 후보자가 향후 내놓을 가능성이 큰 주택 공급안에 대해 자세히 알아보겠습니다.

Q. 토지임대부 주택과 환매조건부 주택은 무엇인가?

토지임대부 주택은 말 그대로 국가가 땅을 빌려주는 조건으로 분양 하는 방식입니다. 일반적 분양 아파트와 달리, 건물값만 분양 가격에 책정됩니다. 그만큼 가격이 저렴합니다. 대신에 토지 임대료를 내야 합니다. 이명박 정권 시절에는 '반값 아파트'라고 불리기도 했습니다.

환매조건부 주택은 LH 등 공공기관에 되파는 조건으로 분양하는 방식입니다. 분양을 받았어도, 집주인 마음대로 거래를 할 수 없다는 의미입니다. 이 경우 분양가는 저렴하지만, 집값 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수는 없습니다. 설령 LH에 팔더라도, 공급원가에 일부 이자만 더한 가격만 집값으로 받을 수 있기 때문입니다.

Q. 변 후보자는 왜 토지임대부, 환매조건부 주택을 강조했나

최초 분양자에게 큰 시세 차익을 줘선 안 된다고 생각하기 때문입니다. 분양에 당첨됐다는 이유만으로 막대한 자본 이익을 갖게 되면, 기회조차 갖지 못한 계층과의 자산 격차가 과도하게 확대될 수 있다는 이유에서입니다. 변 후보자는 토지임대부 주택과 환매조건부 주택을 합쳐서 '공공자가주택'이라 명명했습니다.

변 후보자는 지난해 '황해문화' 기고에서 "공공자가주택을 적극 도입하고, 개발이익을 환수하면서도 주택가격을 안정시키는 계기로 활용해야 한다"며 "토지임대부 주택은 국민연금이 토지를 매입해 주택을 분양하는 방식으로 모델을 만들면, 주거안정과 노후보장의 이중 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 밝혔습니다.

다만 변 후보자는 후보자 지명 이후 취재진과 만남에서 "구체적 공급 방안이 아직 있는 것은 아니다"라면서 "현재 정부는 이전보다 주택공급 확대에 대해 적극적으로 여러 방향을 정해 추진하고 있으며, 그 취지에 맞춰 진행하겠다"라고 말했습니다.

3일 한 시민이 남산에서 서울 강북 지역 아파트를 바라보는 모습. 연합뉴스

Q. 과거에도 토지임대부, 환매조건부 주택이 공급됐다던데?

사실상 실패했습니다. 토지임대부와 환매조건부 주택은 2007년 시범사업으로 도입됐습니다. 당시 경기 군포 부곡지구에 환매조건부로 415가구, 토지임대부로 389가구가 공급됐습니다. 전용면적은 75~85㎡였습니다. 그런데 92.4%(743가구)가 미분양됐습니다.

가격이 청약 수요자의 예상보다 비쌌던 탓입니다. 당시 분양가는 인근 아파트의 90% 수준이었습니다. 특히 환매조건부 주택은 분양 후 20년간 팔 수 없었기에 청약 수요자에게 큰 이점이 없었습니다. 결국 2009년 6월 당시 국토해양부는 토지임대부·환매조건부 주택을 모두 일반분양으로 전환할 수밖에 없었습니다.

서울 강남에도 토지임대부 주택이 있습니다. 이명박 정부가 보금자리주택으로 2011년 10월 분양한 서초구 우면동 'LH서초5단지'와 2012년 11월 분양한 강남구 자곡동 'LH강남브리즈힐'이 대표적입니다. 당시에도 토지사용료 명목으로 LH에 내야 하는 보증금과 임대료가 부담스럽다며 큰 인기를 얻지 못했습니다.

문제는 전매제한이 풀린 후부터입니다. 주변 아파트 단지보다 저렴한 탓에 거래가 활발해지고, 가격도 크게 올랐기 때문입니다. 부동산 업계에 따르면 이곳 토지임대부 주택의 가격은 최초 분양가 대비 5.6~7.1배 수준입니다.

Q. 이번에는 다른 결과 나올까

지난 9일 국회를 통과한 주택법 개정안에 주목해야 합니다. 앞으로 분양될 모든 토지임대부 주택은 환매조건부로 공급되기 때문입니다. 즉, 강남과 같은 토지임대부 주택의 시세차익은 앞으로 기대하기 힘들단 뜻입니다.

변 후보자는 지난해 기고에서 "공공분양주택을 저렴한 분양가로 공급하는 경우, 개발이익을 사유화하기보다는 공공이 적극적으로 환수하거나 다양한 조건을 부과해서 공공성 유지를 유도하는 방안을 도입할 필요가 있다"고 주장했습니다. 변 후보자가 국토부 장관으로 임명될 경우, 향후 어떠한 공급 대책을 내놓을지 귀추가 주목됩니다.

부동산에 대한 질문을 보내주세요

한국일보는 부동산에 대한 여러분의 궁금증부터 억울한 사연까지 다양한 목소리를 기다리고 있습니다. 하단 링크를 클릭, 혹은 주소창에 '복붙'해 주세요!

☞부동산 고민 털어놓기 https://tinyurl.com/y2ptosyr

강진구 기자 realnine@hankookilbo.com