'임대차 3+3' '불로소득 환수' 변창흠의 나침반은 강한 규제를 가리킨다

기고 등으로 분석해 본 주택철학

변창흠 한국토지주택공사(LH)사장이 10월 8일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회에 한국토지주택공사 등에 대한 국정감사에 출석해 의원의 질의에 답하고 있다. 오대근 기자

김현미 국토교통부 장관보다 더 강한 규제론자이냐, 아니면 보다 시장 친화적 해법을 내놓을 것이냐. 새 장관 후보자로 지명돼 구원 등판한 변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장을 두고 시장이 보이는 가장 큰 관심사다.

그 답을 찾기 위해 주목하는 건 그가 지금까지 보여왔던 주택 철학. 향후 시장 안정을 위해 내놓을 대책들이 이 철학에 기초할 가능성이 높기 때문이다. 한국일보가 6일 변 후보자의 과거 기고, 논문, 인터뷰 등을 분석해 본 결과, 현 정책 기조가 크게 바뀌지 않을 뿐 아니라 오히려 규제가 한층 강화될 가능성이 높아 보인다.

"임차인 최소 6년 거주해야... 임대료 상한제 마련 필요"

시장에서 가장 관심이 높은 사안은 최근 서울에서 품귀 현상을 보이고 있는 전세 대책이다. 변 후보자는 최소 4년의 임대차 기간을 보장하고 전월세상한제를 도입한 현 주택임대차보호법보다 더욱 강력한 규제를 내놓을 수 있다는 전망이 나온다.

실제로 변 후보자는 6년(3년+3년)간의 임대차 기간을 보장해야 한다고 주장해 왔다. 그는 2018년 12월 '여성경제신문'과 인터뷰에서 "임차인을 보호하려면 임차인에게 최소 6년을 안정적으로 살게 해줘야 한다"며 "임대차 기간을 3년으로 바꾸고 한번 계약갱신청구권을 주는 것이 한 가지 방법"이라고 밝혔다.

임대료상한제 도입 필요성도 내비쳤다. 변 후보자는 2014년 12월 출간한 '민주 정부 10년, 무엇을 남겼나'에서 "세입자의 권리를 원천적으로 보장할 수 있는 제도적 기반을 마련하는 것이 필수적"이라며 "계약갱신청구권, 임대료상한제와 임대료심사위원회 설치, 전세금의 안정적인 보전을 위한 제도적 장치 등을 마련해야 한다"고 주장했다.

"주택 공급→집값 하락은 환상이다"

주택 공급은 현 정부 기조와 동일할 가능성이 높다. 즉, 재건축·재개발 규제 완화 대신에 공공임대주택을 늘리는 방안을 선택할 전망이다.

변 후보자는 주택 공급이 반드시 집값 하락으로 이어지진 않는다고 봤다. 그는 지난해 3월 '황해문화'에서 "주택을 공급하기만 하면 시장 수급원리에 따라 주택가격이 하향 안정화되리라는 것은 일종의 환상"이라며 "부담가능한 가격으로 충분한 물량을 실수요자에게 맞춤형으로 공급해야 한다"고 말했다.

이에 따라 재건축·재개발 규제 완화는 부정적으로 본다. 변 후보자는 "재개발·재건축에 대한 규제를 완화하면 주택 공급이 늘어날 수도 있지만, 규제 완화 조치가 발표되는 순간 재정비사업 대상이 되는 주택가격이 급등할 수가 있다"며 "주택공급이 확대되더라도 오히려 주택가격이 상승할 수가 있다"고 설명했다.

재건축·재개발 대신 변 후보자는 건설형 공공임대주택을 공급방안으로 내세울 것으로 보인다. 그는 "적정한 주거를 제공하는 가장 직접적인 방법은 충분한 물량의 공공임대주택을 건설해 공급하는 것"이라며 "직접적으로 공공자금을 투입해 공공임대주택을 건립하는 것뿐만 아니라, 민간 부문을 활용한 다양한 사업모델을 동시에 개발해야 한다"고 밝혔다.

6일 서울 송파구 한 공인중개사무소에 실거래가 내역이 붙어있다. 한국감정원 조사에서 서울 아파트값은 지난주 0.03% 올라 8·4 공급대책 발표 직전인 8월 첫째 주(0.04%) 이후 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다. 연합뉴스

"주택 불로소득 공공이 환수해야"

변 후보자의 주택 철학 가운데 가장 논란이 되고 있는 부분은 주택 불로소득 환수다. 개발에 따른 수익은 토지소유자나 사업자가 노력해서 생긴 이익이 아닌 만큼, 상당 부분을 사회에 환원해야 한다는 논리다.

변 후보자는 토지 개발 수익의 공유를 강력하게 주장한다. 그는 지난해 4월 이석희 세종대 산업대학원 교수와 함께 쓴 논문 '토지공개념 논의와 정책설계'에서 "토지정책 패러다임을 근본적으로 전환할 시점에 직면해 있다"며 "개발 수익은 토지소유권자가 아무런 대가 없이 사유해선 안 되며 상당 부분을 공유해야 한다"고 밝혔다.

이른바 '로또 분양'에도 제동이 걸릴 수 있다. 그는 분양가가 시세보다 너무 낮으면 최초 분양자가 과도한 시세 차익을 얻는다고 우려했다. 변 후보자는 "이명박 정부의 보금자리주택은 시세 70% 수준으로 공급됐지만, 결국엔 시세와 유사한 수준으로 상승했다"며 "분양 기회를 얻지 못한 계층과 자산격차가 과도하게 확대될 수 있다"고 주장했다.

변 후보자는 대신 '토지임대부 분양주택'과 '환매조건부 주택' 도입을 주장하고 있다. 토지임대부 분양주택은 땅은 정부가 소유하면서 주택만 분양하는 제도다. 환매조건부 주택은 분양가를 저렴하게 책정하되, 매각할 때는 공공기관에 공급원가에 금융조달 비용 수준의 이자만 더한 가격만 받도록 의무화하는 제도다. 변 후보자는 "자가주택이면서도 공공성을 띠고 있다는 점에서 공공자가주택이라고 부를 수 있다"고 말했다.

민간택지 아파트의 분양원가 공개도 급물살을 탈 것으로 보인다. 변 후보자는 "정비사업이 최소한의 공익성을 확보하기 위해선 저렴한 분양가격 책정과 공공임대주택 공급 의무화라는 조건이 전제돼야 한다"며 "고분양가 원인 요소를 제거하면 부담가능한 주택가격 책정의 계기가 될 수 있다"고 밝혔다.

"양도소득세 감면 및 면제조항 과도하게 많다"

일각에서 요구하는 양도소득세 완화는 현실화하기 어려울 전망이다. 그간 부동산 업계에서는 양도세를 완화해야 시장에 주택 공급이 늘어날 것이라 주장했다. 하지만 변 후보자는 논문을 통해 "양도세는 불로소득을 환수하기 위해 부과하는 소득세"라며 "다른 소득에 비해 높은 세율을 적용해야 한다는 사회적 합의가 필요하다"고 지적했다.

오히려 정부에서 양도세 세제혜택 축소 방안이 논의될 가능성도 있다. 변 후보자는 "양도세의 문제점은 감면과 면세조항이 과도하게 많을 뿐만 아니라 기준이 명확하지 않다는 점"이라며 "불로소득을 환수하는 소득세라는 원칙에 따라 명확한 기준과 원칙을 정립하고 각종 감면조항을 정비할 필요가 있다"고 주장했다.

대한부동산학회장인 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “현 정부의 주거복지정책에 초점을 맞춘 정책을 펼칠 것으로 보인다”며 “시장에서 요구하는 재개발·재건축을 통한 공급 확대로 방향을 전환하는 것은 쉽지 않고, 대신 공공참여를 통한 민간재개발을 활성화할 것”이라고 말했다.

강진구 기자 realnine@hankookilbo.com