17억 아파트 살까 고민 중인 A씨, 종부세 피할 수 있을까

편집자주

부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

아파트 게티이미지뱅크

#. 분당에 사는 50대 A씨 부부는 자녀 교육 문제로 마포구로 이사를 가려 합니다. 현재 보유한 부동산과 주식을 모두 처분하면 마포구 랜드마크 아파트인 아현동의 '마포래미안푸르지오'(전용면적 84㎡)를 살 수 있지 않을까 생각 중입니다.

그런데 최근 뉴스를 보니 내년 이후부터 종합부동산세가 크게 오를 것 같다고 해서 고민에 빠졌습니다. 이 아파트의 최근 실거래가는 16억~17억원 정도인데, 종부세에 재산세까지 합치면 부담이 만만치 않을 거 같아서입니다. 해마다 눈덩이처럼 커지는 종부세, 조금이라도 덜 내는 방법이 있을까요.

종부세, 피할 수 있다면 피하자

부자와 연예인 걱정은 안 하는 거라 들었습니다. 그래서 종합부동산세는 다루지 않으려 했습니다. 종부세는 1%만 내는 '부유세'이니까요. 사실 '종부세 한 번 내봤으면' 생각하는 사람도 적지 않을 겁니다.

그런데 갈수록 상황이 바뀌고 있습니다. 올해 종부세 납부 대상자는 작년보다 25% 늘어난 74만4,000명을 기록했습니다. 고지세액도 4조2,687만원으로 역대 최고랍니다. 여전히 대한민국 국민 1.5% 정도만 내는 세금이지만, 내년과 내후년에는 종부세 납부자가 저 크게 늘어날 게 유력해 보입니다.

더 많은 이들이 부자 대열에 올라선다는 얘기이기도 하지만, 당장 지갑에 들어오는 소득에 대한 과세가 아닌 터라 어떻게든 종부세를 피하거나 덜 내고 싶은 게 인지상정이겠죠. 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다.

1주택자는 공시가 9억원 이상만 부과

먼저 종부세가 무엇인지부터 간단히 살펴보려 합니다. 과세대상은 건물과 토지로 나뉩니다. 편의 상 토지는 빼고 건물만 다루겠습니다. 건물 중에도 주택(아파트, 단독·다가구·다세대)과 오피스텔(주거용)에만 부과됩니다. 별장이나 상가, 공장 같은 건물에는 부과되지 않습니다.

계산법은 생각보다 단순합니다. 계산법은 아래 표와 같습니다.

구분	종부세 계산법
1주택자	(공시가격 - 9억원) X 공정시장가액비율 X 세율
2주택 이상 보유자	(공시가격의 합 - 6억원) X 공정시장가액비율 X 세율

예를 들어 1주택자가 공시가격 8억9,000만원 짜리 주택을 보유하고 있다면 종부세를 내지 않습니다. 2주택 이상을 보유한 다주택자는 공시가격 합이 5억9,000만원이면 종부세 대상이 아닙니다.

공정시장가액비율은 2019년 85%에서 2020년 90%까지 올랐고, 내년에는 95%, 2022년에는 100%가 됩니다. 공시가격이 오르지 않아도 2022년까지는 5%포인트 정도씩 종부세가 오른다는 말입니다.

거기에 정부가 최근 발표한 로드맵에 따라 공시가격 현실화율(시세 대비 반영률)은 2030년까지 90%까지 올라갑니다. 올해 기준 공시가격 반영률은 단독주택 53.6%(표준주택 기준), 공동주택 69.0% 수준입니다.

여기에 내년부터는 세율까지도 올라갑니다. 얼마나 오르는 지는 아래 표로 대체하겠습니다.

출처: 국세청 블로그

공동명의로 취득하면 공제액 9억→12억원으로

이제 A씨 사례로 돌아가겠습니다. 마포래미안푸르지오 84㎡는 현재 시세가 16억~17억원 정도인데, 공인중개소 등에 따르면 올해 공시가격은 10억~11억원 정도라고 합니다.

지난해까지는 종부세 대상이 아니었으나 공시가가 9억원 이상으로 올라 1주택자 기준 최소 30만원 이상의 종부세가 나왔다고 합니다.

재산세까지 합하면 올해 보유세(재산세+종부세 등)가 300만원이 넘는데, 대략 추산해보면 내년에는 450만원, 2022년에는 600만원이 넘는다는 계산이 나옵니다.

그렇다면 본론인 종부세를 줄일 수 있는 방법을 알아볼까요. 몇가지 방법이 있는데, A씨의 경우 공동명의를 활용할 수 있을 것 같습니다. 종부세는 가구가 아니라 인별로 과세를 하는데, 주택을 매입할 때 공동명의를 하면 세액공제가 늘어나 납세액을 줄일 수 있습니다.

예를 들어 1주택자가 단독명의를 하면 9억원까지 공제해주는데, 부부가 공동명의로 취득을 하면 한 사람당 6억원씩을 공제해줍니다. A씨가 매입을 고민 중인 마포래미안푸르지오 아파트의 공시가가 10억~11억원 정도니까 만약 배우자와 공동명의로 매입을 한다면 각자 6억원씩 12억원을 공제 받아 종부세를 내지 않을 수 있습니다.

물론 이 계산은 2020년을 기준으로 한 것인데, A씨가 앞으로 주택을 매입한다면 내년 6월1일 기준 공시가가 적용될 것입니다. 그때는 아마 공시가가 12억원을 넘어서 공동명의라 해도 종부세를 내야 할 가능성이 높을 것 같습니다. 설사 그렇더라도 단독명의인 경우보다는 세금을 크게 줄일 수는 있을 겁니다.

'고령자·장기보유 공제' 해당되는지도 따져봐야

그런데 여기서 한 가지 체크해야 할 게 있습니다. 종부세는 60세 이상 고령자인 경우와 5년 이상 장기보유한 경우 연령과 기간에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다. 내년부터는 공제율도 더 높아집니다.(아래 표 참조)

출처: 기획재정부

단 두 공제는 모두 단독명의로 매입한 경우에만 적용이 가능합니다. 따라서 A씨의 경우에는 현재 나이와 앞으로 어느 정도 기간까지 아파트를 보유할 예정인지 등을 고려해 단독명의와 공동명의 중 어느 것이 유리한 지를 따져봐야 합니다.

예를 들어 A씨가 5년 뒤 60세가 넘는다고 가정하면 총 40%의 세액공제를 받을 수 있습니다. 집값이 계속 상승해 공시가가 치솟을 가능성이 높다면 장기적으로는 이 방법이 더 유리한 선택일 수 있습니다. 몇 년 뒤 공동명의로 전환하는 방법도 있지만, 그 또한 증여세 부담이 만만치 않겠죠.

마지막으로 하나만 덧붙이면 주택을 매입할 때 납부 기준일인 6월1일 이후에 계약을 하면 해당 연도에는 재산세와 종부세를 내지 않을 수 있습니다. 물론 반대로 매도자는 5월31일 이전에 집을 팔려고 노력할테니, 이 점도 감안해야 할 겁니다.

유환구 기자 redsun@hankookilbo.com