15억원 이상 아파트 공시가 27%↑… 강남 3주택자 보유세 ‘1억원 시대’

18일 서울 남산에서 바라본 서초구와 용산구의 아파트 밀집지역. 연합뉴스

올해 서울 지역의 아파트 등 공동주택 공시가격이 작년 상승률(14.01%)과 비슷한 14.75% 오른다. 특히 시세 15억원 초과 고가 아파트 공시가격이 더 올라, 강남구(25.57%)와 서초구(22.57%)의 아파트 공시가격은 크게 올랐다.

서울 강남에 20억원짜리 아파트 2채를 보유한 2주택자는 지난해보다 3,000만원 이상 보유세를 더 내야 한다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산과 정부의 대출 규제로 잔뜩 움츠린 부동산 시장에 고가 아파트 공시가 상향이 향후 집값 하락의 방아쇠가 될 수 있다는 전망도 나온다.

 ◇서울 아파트 공시가 상승률 13년만에 최고 

국토교통부는 18일 전국 아파트와 연립ㆍ다세대주택 등 공동주택 1,383만가구의 공시 예정 가격을 19일부터 부동산공시가격알리미 사이트(www.realtyprice.kr)에 공개하고 내달 8일까지 소유자 의견을 청취한다고 밝혔다.

올해 전국 공동주택 공시가격 상승률은 5.99%로, 작년(5.23%)보다 소폭(0.76%포인트) 오른 수준이다. 공시가격이 시세를 반영하는 수준인 현실화율은 작년보다 0.9%포인트 오른 평균 69.0%다.

다만 지역과 집값 수준에 따라 편차가 크다. 17개 시도 가운데 서울(14.75%)과 대전(14.06%)은 전국 평균보다 높게 상승했다. 서울 공시가격 상승률은 2007년(28.4%) 이래 13년 만에 최고치다.

또 고가 주택일수록 상승폭이 컸다. 전체 공동 주택의 95.2%를 차지하는 시세 9억원 미만(1,317만호)의 공시가격은 1.97% 올라 전년(2.87%)보다 상승폭이 줄었다. 3억원 미만은 전년(-2.48%)에 이어 올해도 공시가격이 하락(-1.90%)했다.

반면 9억원 이상(66만호)의 공시가격은 21.15% 상승했다. 15억∼30억원 공동주택의 공시가격은 26.18%, 30억원 이상은 27.39%나 뛰었다. 정부가 고가 공동주택일수록 현실화율을 더 높게 반영했기 때문이다. 시세 9억원 미만은 전년과 유사한 68% 수준의 현실화율을 보인 반면, 15억∼30억원 공동주택은 74.6%, 30억원 초과 공동주택은 79.5%까지 현실화율을 올렸다.

이 때문에 고가 아파트가 몰려 있는 서울 강남구의 공시가가 25.57% 올라 전국 시군구 가운데 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다. 뒤이어 서초(22.57%), 송파(18.45%)와 양천(18.36%) 순이었다.

 ◇강남 2주택자 보유세 3,000만원 더 내야 

정부가 고가 아파트 위주로 공시가격의 시세 반영률을 높인데다, 지난해 12ㆍ16 대책 등을 통해 종합부동산세율과 세부담 상한선까지 대폭 올린 터라 고가 주택 소유 다주택자의 보유세 부담은 더욱 커지게 됐다.

고가주택은 한 채뿐이라도 세부담이 상당하다. 국토교통부 시뮬레이션 결과, 올해 공시가격이 25억7,400만원으로 작년보다 35.2% 오른 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.95㎡는 지난해 보유세(재산세+종부세)가 1,123만원이었으나 올해 1,652만5,000원으로 47% 뛴다.

올해 공시가격이 21억1,800만원으로 작년 대비 40% 넘게 상승한 대치동 래미안대치팰리스 전용 84.99㎡도 보유세가 지난해 695만3,000원에서 올해는 1,018만원으로 46% 오른다.

다주택자는 부담이 더 커졌다. 개포 주공1단지(전용 50.64㎡)와 아크로리버파크(전용 84.95㎡)를 보유한 2주택자는 보유세가 작년 3,818만원에서 올해 6,325만원으로 66% 상승한다. 12ㆍ16 대책 관련 세법이 국회를 통과할 경우 보유세는 더 늘어 7,203만원이 된다.

대치동 은마아파트 전용 84㎡와 대치동 래미안대치팰리스, 개포 주공1단지까지 3가구를 보유한 3주택자일 경우라면 보유세가 지난해 5,279만원에서 올해는 무려 8,624만원으로 증가한다. 12ㆍ16 대책 세법의 국회 통과 시 1억원 가까운 보유세(9,747만원)를 내야 한다.

전문가들은 최근 규제와 코로나19 여파로 강남권 집값이 약세 조짐을 보이는 가운데, 고가 아파트 공시가격까지 대폭 오르면서 앞으로 급매물이 더 늘어날 것으로 보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “집값이 비쌀수록 세금 부담이 커지는데다 15억원이 넘는 초고가 주택에 대한 대출 금지와 코로나19에 따른 투자심리 위축 등으로 당분간 강남권에 대한 투자 쏠림 현상은 냉각될 것”이라고 내다봤다.

김기중 기자 k2j@hankookilbo.com