주택대출 2억5천 받은 연봉 4천만원 직장인, 추가 대출 막힌다

 가계부채 증가율 2021년까지 5%↓… DSR 70% 넘기면 위험대출 

서울 시내 한 시중은행의 대출 상담 창구 모습. 연합뉴스

연소득 4,000만원인 직장인 황준원(32)씨는 서울 서대문구의 5억원짜리 아파트를 눈 여겨 보고 있다. 예금 2억5,000만원을 갖고 있는데다 은행에서 집값의 46%인 2억3,000만원까지 대출을 받을 수 있고 모자라는 부분은 신용대출로 2,000만원 가량 받으면 집값을 댈 수 있기 때문이다. 그러나 이달 말 은행권 대출 규제 최종판인 총체적상환능력비율(DSR) 제도가 도입되면 대출액이 줄어들어 황씨의 이런 계획은 차질을 빚을 수 밖에 없다.

DSR는 대출 신청 가구가 보유한 모든 대출의 원리금 상환액 합계를 연소득으로 나눈 값이다. 그런데 이 DSR 비율이 70%를 넘기면 고위험 대출로 분류돼 은행의 관리 대상이 된다. 매년 대출 원리금으로 3,019만원을 갚아야 하는 황씨에게 이 기준을 적용하면 DSR 비율이 75%로 계산돼 고위험 기준을 훌쩍 넘게 된다.

금융위원회는 18일 이런 내용을 골자로 한 ‘DSR 관리지표 도입 및 RTI 제도 개선방안’을 발표했다. 시중은행들은 이달 30일부터 바뀐 규제를 본격 적용한다. 정부가 가계 빚 증가세를 억제하기 위해 최근 몇 년 동안 내 놓은 대책 중에서도 DSR 도입은 강도가 센 조치다. 정부는 이들 규제를 통해 지난해 8.1%였던 가계부채 증가율을 2021년까지 5% 초반대로 낮춘다는 계획이다. 가계 빚의 절대 규모를 줄이기 위한 조치인 만큼 자연히 은행의 가계대출 문턱은 크게 올라가게 된다.

 ◇고DSR 70% 초과대출 최대 30%까지만 허용 

지금까진 주택담보대출을 받을 때만 연소득과 주택대출 원리금을 비교해 한도를 제한(총부채상환비율ㆍDTI 규제)했다. 가계대출의 일종인 신용대출이나 전세보증금대출 때는 DTI를 적용하지 않았다. 때문에 주택대출을 받더라도 추가로 가계대출을 받는 데 아무런 제약이 없었다. 하지만 앞으론 이런 식의 대출은 어려워진다. DSR는 주택대출을 포함해 모든 가계대출 때 적용되기 때문이다. 기준선을 넘기면 은행이 재량으로 대출한도를 줄이거나 대출을 거절할 수 있다.

정부는 이날 기준선에 해당하는 ‘고위험 DSR’를 70%로 정했다. 다만 일정 기준을 넘기면 무조건 대출이 거절되는 DTI와 달리 DSR는 은행에 재량권이 부여된다. 전체 대출에서 일정 비율만큼은 은행이 자율적으로 DSR 70% 초과 대출을 내줄 수 있도록 했다. 신진창 금융위 과장은 “은행이 갚을 능력이 있다고 판단되면 범위 내에서 DSR 200% 초과 대출도 내줄 수 있다는 의미”라고 말했다.

정부는 또 고DSR 관리기준을 은행별 특수성을 감안해 시중은행, 지방은행, 특수은행에 달리 적용하기로 했다. 시중은행은 전체대출에서 15%까지 DSR 70% 초과대출로 채울 수 있다. DSR 90% 초과대출은 10%를 넘겨선 안 된다. 지방은행과 특수은행은 70% 초과허용 비율이 30%와 25%로 시중은행에 견줘선 다소 헐겁다. 6월 기준 시중은행의 DSR 70% 초과 비중은 19.6%, 지방은행은 40.1%다. 당장 이달 말부턴 이 비율을 시중은행은 5%포인트 가까이 낮춰야 한다. 시중은행 관계자는 “고위험 대출을 줄여야 하는 만큼 이전보다 수요자들의 대출 체감도가 나빠질 걸로 본다”고 말했다.

신DTI와 DSR 차이점=그래픽 신동준 기자

 ◇서민대출은 DSR 적용 안해 

다만 정부는 이번 조치로 서민 실수요자들의 대출 환경이 어려워지는 것을 막기 위해 새희망홀씨, 사잇돌대출, 300만원 미만 소액신용대출 땐 DSR를 적용하지 않기로 했다. 예컨대 신용대출을 받은 이가 추가로 서민상품을 이용할 땐 추가 대출이 가능하다. 반대로 서민상품을 이용하는 이가 추가로 은행대출을 받을 땐 DSR가 적용된다. 전세보증금담보대출, 예적금담보대출은 DSR 계산 때 원금과 이자를 모두 부채에 반영하지만 순수 전세자금대출은 이자만 부채로 반영해 DSR 비율을 계산한다. 전세대출을 받고 있는 이가 내집 마련을 할 땐 큰 불이익을 보지 않는다는 얘기다. 앞으로 대출문턱은 점점 더 올라갈 것으로 보인다. 정부가 현재 52%인 은행권 평균 DSR를 2021년까지 40%로 낮추기로 했기 때문이다.

연간 임대료로 은행 이자를 얼마나 감당할 수 있는지 따지는 임대업 이자상환비율(RTIㆍRent to Interest) 제도는 일단 현 수준을 유지하기로 했다. 대신 지금까진 금융사가 RTI 기준을 미달해도 내부 심사를 거쳐 예외로 대출을 내줄 수 있도록 했는데, 앞으론 이런 예외대출을 막기로 했다. 다만 RTI 기준을 밑돌아도 임대소득 이외 기타소득이 있는 차주에 대해선 내부심사를 거쳐 대출을 내줄 수 있도록 했다. 이들 규제는 이달 말 신규 대출 때부터 적용된다. DSR의 경우 기존 가계대출 증액, 단순 만기 연장 땐 새로 적용하지 않는다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookillbo.com