[팩트체크] 임대아파트가 주변 집값을 정말 떨어뜨릴까?

실증연구서 주변 집값 견인 효과 확인…가까울수록 더 상승

종합부동산세 최고세율 인상 등을 주요 내용으로 하는 9.13 부동산 종합대책의 여파로 서울 지역 아파트 거래량이 더 줄어들고, 시장 변동성은 커질 것이라는 관측이 나오고 있다. 뉴시스

정부가 지자체와 협의가 완료된 서울·수도권 지역 17곳을 공공택지로 개발해 주택 3만 5,000가구를 공급하겠다는 계획을 지난 21일 발표했다.

공공택지에서는 전체 주택의 35% 이상을 공공임대로 채워야 한다. 이 때문에 정부의 주택 공급 계획 발표를 전후해 후보지로 거론됐던 지역에서는 임대주택 조성 반대집회가 열리는 등 반발이 일기도 했다.

이처럼 인근 지역 주민들이 집값 하락 등을 우려해 임대주택 공급에 반대하는 '님비 현상'은 어제오늘의 일이 아니다. 2013년 젊은 층을 위한 '행복주택' 시범지구로 지정됐던 잠실과 목동 등지에서는 주민의 거센 반대에 사업이 아예 무산되기도 했다.

하지만 최근 1~2년새 나온 연구 보고서들은 임대아파트가 주변 집값을 떨어뜨릴 것이라는 세간의 우려를 뒤집는 결과를 보여준다.

먼저 서울지역 행복주택 4곳(삼전, 내곡, 천왕7, 강일11)의 주변 집값을 분석한 '행복주택이 인근 주택가격에 미치는 영향'(고진수·이창무 공저) 보고서를 보자.

작년 5월 학술지 '주택연구'에 게재된 이 보고서는 2014년 사업 승인을 받고 2015년 입주를 시작한 행복주택 4곳 주변 아파트 실거래가격(2012년 1월~2016년 7월)을 이중차이분석(이중차분법)을 통해 비교했다. 이중차분법은 정부정책의 영향을 받는 그룹과 그렇지 않은 그룹을 구분하고 정책시행 전후 두 그룹의 변숫값 변화를 통해 실제로 정부정책으로 인한 영향이 발생했는지를 추정하는 방법이다.

지난해 1월부터 올해 9월까지 서울 아파트값이 가파른 상승세를 보인 가운데 고가 아파트일수록 호가 오름폭이 컸던 것으로 조사됐다. 부동산114 조사결과에 따르면 작년부터 올해까지 호가 9억 원 이하보다 9억 원이 넘는 고가 아파트가 더 많이 오른 것으로 나타났다. 사진은 25일 오후 서울 송파구의 부동산 중개사무소 모습. 연합뉴스

분석 결과에 따르면 행복주택 반경 250m 이내에 있는 인근 지역 아파트는 사업 이후 250~1천500m 떨어진 외부지역 아파트에 비해 약 6.5% 상승한 것으로 나타났다.

인근 지역 기준을 500m 이내로 넓히면 인근 지역 아파트는 외부지역(500~1,500m)보다 약 4.3% 상승해 행복주택과의 거리가 멀어질수록 상승폭이 줄어드는 것으로 분석됐다. 다만 이런 가격상승 효과는 사업 승인부터 입주 이전까지만 나타났으며, 그 이후에는 유의미한 효과가 나타나지 않았다.

보고서는 "행복주택이 주변 주택가격을 떨어뜨릴 것이라는 우려는 실제로 작동하지 않는다는 것을 확인할 수 있다"며 "행복주택 인근 지역 가격상승은 상대적으로 개발이 덜 진행된 곳에서 행복주택 사업을 통한 기반시설 공급에 대한 기대감 등에 의해 나타나는 일시적인 효과로 볼 수 있을 것"이라고 설명했다.

조사 대상을 최근 10여년간 서울에서 공급된 행복주택 이외의 임대주택으로 확장한 연구에서도 비슷한 결과가 나왔다.

서울주택도시공사(SH공사) 도시연구원과 한국주택학회가 지난해 내놓은 보고서 '서울의 임대주택이 주변 지역의 주택가격에 미치는 영향'에 따르면 임대주택 단지가 일정 규모를 넘어서지 않는 한 주변 아파트값을 오히려 상승시키는 효과가 있었다.

서울 서초구 염곡동 일대 모습. 연합뉴스

이 보고서는 2006년 1월부터 2016년 6월까지 서울에서 공급된 재개발임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택 주변(1㎞ 이내) 아파트 실거래가(2006년 1월~2016년 6월)를 이중차분법으로 분석했다.

보고서에 따르면 임대주택 반경 500m 이내 아파트는 임대주택 건설로 집값이 약 7.3% 상승하는 효과가 있는 것으로 분석됐다.

하지만 공급되는 임대주택 세대 수가 일정 규모를 넘어서면 인근 아파트 가격을 하락시키는 효과가 있었는데, 임대주택이 100세대 증가할때 마다 집값을 약 0.7% 떨어뜨리는 것으로 추정됐다.

이런 하락 효과는 재개발임대주택의 경우 245세대 이상, 국민임대주택의 경우 789세대 이상 입주할 경우에만 나타나는 것으로 분석됐다.

보고서는 재개발 사업에 따른 근린 환경 개선과 기반시설 확충, 개발규제 해제에 따른 기대감 등을 임대주택 주변 집값 상승 요인으로 분석하면서 "서울의 경우 소규모 임대주택 공급이 보편화하고 있으므로 임대주택 공급에 따른 주변 주택가격 하락 가능성은 미미하다고 판단된다"고 덧붙였다. 연합뉴스