“실수요자들 내집 마련, 서울이라면 서두르는 게 낫다”

부동산 투자 전문가인 북극성부동산재테크의 ‘북극성주’ 오은석 대표가 최근 서울과 지방의 부동산 시장 양극화 현상의 원인에 대해 설명하고 있다. 신상순 선임기자

부동산 실전 투자 고수들은 부동산 전문가로 평가 받기 보다 오히려 ‘돈만 좇는 투기꾼’으로 오해 받기 일쑤다. 그러나 “대한민국에서 가장 따뜻한 부동산 인터넷 카페를 만들겠다”며 11년째 10만명 회원의 멘토 역할을 하고 있는 북극성부동산재테크의 ‘북극성주’ 오은석(46) 대표는 조금 다른 삶을 살고 있다. 그는 수십여채의 상가와 빌딩은 물론 서울 강남ㆍ용산구 등에 아파트도 갖고 있는 실력파 투자 전문가다. 본인 소유 상가ㆍ빌딩 관리와 투자 분석을 위해 세운 회사의 직원만 20명이 넘는다. 그러나 그는 중증 지체장애와 청각ㆍ시각 중복 장애를 가진 어르신 8명을 15년째 혼자 지원하고 있다. 여성 성직자가 이들을 직접 돌보는데, 오 대표는 매달 이들의 생활비 등으로 1,500만원 안팎을 지원하고 있다. 북극성 카페 회원들과 두 달에 한 번 꼴로 저소득층 노인들을 위한 봉사활동도 하고 있다. 오 대표에겐 새로운 투자를 통한 자산 불리기보다 카페 회원들과 함께 경제적ㆍ정신적 자유를 얻고 함께 성장하는 게 인생의 목표다.

한 때 대기업 프로그래머였던 그는 어떻게 부동산 투자 전문가가 될 수 있었을까. 오 대표는 실수요자의 내 집 마련 적기로 “서울이라면 서두르는 게 좋다“고 조언했다. 다음은 일문일답.

-처음 투자를 시작하게 된 계기는.

“1998년 대기업에서 프로그래머로 일했다. 당시 회사 팀장이 40대 중반이었는데 우리와 똑같이 야근하고 밤을 새우고, 회식가면 힘들다고 하소연을 했다. 그 모습이 20년 후 내 모습이 될 것 같아 고민이 많았다. 그러던 중 매달 10만원씩 내고 얹혀 살던 선배 전셋집이 경매에 넘어가게 됐다. 그 돈을 찾겠다고 시작한 경매 공부가 부동산과의 인연이 됐다. 처음에는 경매에 입찰하겠다는 생각으로 시작한 게 아니라 찾을 수 있는 방법을 찾기 위해 공부하다 하나하나 알게 됐다. 그러다 우리가 한 번 입찰해보자고 해 당시 시세가 2,000만원이었던 그 집에 입찰가 1,100만원을 썼는데 낙찰이 됐다. 900만원 수익을 얻게 되니 경매가 달리 보였다. 6개월 만에 회사를 그만 뒀다. 지금 생각하면 무모했다.“

-경매는 일반인이 접근하기 어렵지 않나.

“물론 경매는 쉽게 접근해선 안 된다. 절차의 기본적 용어나 관련 절차를 철저하게 습득하고 시작을 해야 하는데 대부분 책 몇 권 읽고 입찰 몇 번 보고 들어선다. 경매는 부동산 취득의 수단일 뿐이다. 부동산은 매수가 아니라 매도가 중요하다. 1,000가구가 살 수 있는 건물에 공실이 30가구라면 들어가겠는가? 투자자의 관점에서 보면 30가구가 늘어나는 시점이냐 줄어드는 시점이냐를 먼저 확인해야 한다. 줄어드는 시점이면 시세보다 비싸도 매입할 수 있지만 그 반대라면 신중해야 한다.”

-8ㆍ2 대책 등 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 어떻게 보나.

“부동산 시장을 안정화시키겠다는 것은 맞는데 양극화가 더 심해지고 있다. 양극화가 안정화보다 리스크가 더 크다고 본다. 향후 발생할 수 있는 금융 위험이나 가계 부채 문제 때문이다. 서울처럼 매가가 상승하는 지역은 회복할 능력이 있는 지역인데 반해 지방은 회복하는데 장시간이 소요된다. 정부의 대책이 정확하게 먹히기 위해선 시장 상황을 잘 진단해야 했다. 하지만 그렇지 못했다. 규제 강도가 지방과 서울을 동일시했다는 것이 가장 아쉬운 부분이다.”

-서울 실수요자들의 내집 마련 시기는.

“8ㆍ2 대책의 가장 큰 문제점은 공급을 막아버렸다는 점이다. 수요는 계속 기다리고 있는데 공급을 봉쇄해 버렸다. 억지로 틀어막고 있는 상황이다. 수급에 있어 항상 공급 불균형이 나올 수 밖에 없는 상황이다. 결국 추가적인 조정보다는 우상향 가능성이 높다. 실수요를 생각하고 서울이라면 지금이라도 빨리 접근하는 게 좋다. 시간이 지나면 지날수록 땅의 가치는 커지면 커지지 줄어들지는 않을 것이다.”

-공시가격이 크게 올라 현실화가 되면 가격이 하락할 것으로 보나.

“공시가격은 점차 현실화하겠지만 그렇다고 해서 갖고 있는 물건이 시장에 나올 것으로 보이진 않는다. 물건은 적은데 호가만 높아지면 가격 속도가 가팔라지기 마련이다. 물량이 적은 상황에서는 시장이 불안해질 수 밖에 없다. 여의도ㆍ용산처럼 작은 호재만 있어도 호가가 급등할 수 밖에 없는 불안한 구조다. 이런 불안이 가격을 올리는데 가장 큰 역할을 하게 된다. 그런데 이런 시장은 정부가 만들었다. 정부가 너무 시장에 과도하게 개입한 데 따른 부작용이다.”

-정부가 앞으로 쓸 수 있는 카드는 무엇이라고 보나.

“이미 유동성이 많이 풀려있는 상황에서 그 자금이 어떻게 움직일지는 아무도 모른다. 게다가 정부에서는 규제 완화를 하더라도 대출 규제는 완화할 수 없다. 가계부채 문제 때문이다. 정부가 쓸 수 있는 카드가 점점 줄어들고 있다는 게 가장 큰 문제다. 만지는 카드가 전부 부작용을 동반할 수 밖에 없는 카드뿐이다. 앞으로 부동산은 서울 집값이 오르는 것보다 지방이 떨어지는 문제가 더 클 것이다. 지방 침체를 빨리 회복하도록 돌리는 게 중요하다.”

-중장기적으로 유망한 부동산 투자처를 꼽는다면.

“서울은 강남보다는 용산의 상승세가 클 것이다. 강남은 언제나 변함없이 1등 입지일 것이다. 하지만 용산은 용산국제업무지구가 백지상태다. 무에서 유를 창출하는 것이다. 강남과 용산은 앞으로 아파트가 100억대 가격도 가능할 것으로 본다. 그들만의 리그가 형성될 것이다.”

-너무 허황되지 않나. 믿기지 않는다.

“용산은 거대한 자본이 움직일 수 있는 곳이다. 사람이 많이 몰리면 땅의 가치가 올라갈 수 밖에 없다. 자금력을 갖춘 사람들이 많이 몰리면 그 가치는 천문학적으로 변하게 된다. 글로벌투자자들에게도 충분한 시장성을 갖춘 곳이 용산이라고 본다.”

-개인적 목표가 있다면.

“현재 북극성부동산재테크 카페에서 운영하고 있는 멘토ㆍ멘티 시스템을 더욱 활성화하고 싶다. 한 사람의 멘토가 그 사람의 인생을 바꿀 수 있다는 사실을 절실히 느끼고 있다. 본인이 모은 전 재산을 조바심에 의해 잘못 투자하거나 엉뚱한 사기를 당하지 않도록 돕고 싶다. 많은 사람들에 선한 영향을 미칠 수 있는 많은 멘토를 양성하고 싶다. 부동산 때문에 모였지만 인생에 대해 얘기하고 싶어지는 그런 공간으로 남을 수 있으면 좋겠다. 인적 자산은 물적 자산에서 얻지 못한 많은 행복을 줄 수 있다.” 김기중기자 k2j@hankookilbo.com