집값 지도가 바뀐다... 강남 4구, 마용성 '주춤' 도서동 '우뚝'

강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동 0.25%↑

서울 평균 상승률에도 못 미쳐

상승장 끌던 마용성도 0.43%↑

도봉, 유통중심지구 등 개발에 반전

서대문, 가재울 뉴타운 입주 호재

동작 0.89%↑ 최고… 4억 웃돈까지

서울의 한 아파트단지 전경. 연합뉴스

양도소득세 중과와 대출 규제, 재건축 초과이익환수 부담금 통보 등의 영향으로 서울 부동산 지도가 다시 그려지고 있다. ‘불패 신화’를 자랑했던 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)는 지난 4월을 계기로 상승세가 꺾인 상황이고 이를 대신해 상승장을 이끌었던 ‘마용성’(마포ㆍ용산ㆍ성동구)도 최근에는 주춤하는 모양새다. 반면 도봉ㆍ서대문ㆍ동작구 등 일명 ‘도서동’이 신흥 강자로 급부상하고 있다.

전월 대비 서울 주요 구별 아파트 매매가격. 송정근 기자

6일 KB부동산의 아파트 가격 통계에 따르면 5월 마지막 주(28일 기준) 기준 서울 25개 자치구 가운데 전월 대비 아파트 매매가격 상승률이 가장 큰 곳은 0.89%를 기록한 동작이었다. 2위는 0.78%의 서대문, 4위는 0.72%의 도봉이 차지했다.

반면 강남(0.42%) 서초(0.07%) 송파(0.25%) 강동(0.27%) 등 강남4구의 한 달간 평균 상승률은 서울 평균(0.39%)에도 못 미치는 0.25%를 기록하는 데 그쳤다. 강남4구를 대체할 듯한 위용을 자랑하던 마용성도 분위기가 다소 달라지고 있다. 마포(0.46%) 용산(0.57%) 성동(0.26%)도 한 달간 평균 0.43% 상승률을 기록하는 데에 만족해야 했다.

도서동의 상승세는 정확히 정부의 전방위 부동산 규제가 현실화한 4월을 기점으로 두드러지고 있다는 점에서 주목된다. 실제로 3월 마지막 주까지만 해도 전주 대비 아파트 매매가격 상승률이 용산(0.43%) 마포(0.37%) 송파(0.36%) 등의 순이었지만, 4월 첫 주에는 이들 3개 구가 모두 0.20% 이하를 기록하는 데 그쳤다. 반면 도봉과 서대문, 동작은 4월 들어 주간 상승률이 0.23~0.36%로 상승세를 그리기 시작, 그 폭을 점점 키워가고 있다. KB부동산 관계자는 “4월 이후 전주 대비 아파트 매매가격 증감률 0.20%대를 꾸준히 유지하고 있는 곳은 도서동이 유일하다”고 밝혔다.

특히 강남4구는 지난달 반포현대아파트에 재건축 초과이익환수 부담금이 평균 1억4,000만원 가까이 통보된 뒤 매수 문의가 확 줄어든 상태다.

도서동의 약진은 이러한 정부의 재건축 규제에서 상대적으로 자유로운데다 풍부한 개발 호재, 꾸준한 인구 유입 등의 영향이 겹친 결과로 풀이된다. 우선 2010년대 들어서도 오랜 암흑기를 견뎌야 했던 도봉은 지난 2월 서울시가 ‘창동ㆍ상계 도시경제기반형 도시재생 활성화 계획’에서 2021년까지 총 2조원을 투입해 문화ㆍ예술 및 유통중심지구로 조성ㆍ개발하기로 하면서 반전을 맞았다. 수서발 KTX노선이 창동-의정부로 연장되고, 의정부-금정 구간의 광역급행철도(GTX)까지 신설될 경우 교통망 개선도 기대된다.

서대문은 가재울 뉴타운 입주가 마무리단계인 게 호재다. 가재울 뉴타운은 서대문구 남가좌동과 북가좌동 일대 107만5,672㎡ 부지 위에 조성되고 있는데, 사업 완료 시 총 1만9,500여 가구가 입주하게 된다. 뉴타운은 경의중앙선 가좌역, 6호선 증산역과 가까운 데다가 차량 이용 시 여의도ㆍ광화문 업무지구까지 30분 안팎이면 갈 수 있다.

동작 역시 롯데건설이 지난 달 27일 수주한 흑석9구역 등 뉴타운 개발로 당분간 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 동작은 강남 접근성이 우수하고 한강 조망권도 갖췄다. 특히 흑석동은 정비구역별로 조합원 매물에 웃돈이 4억 안팎까지 붙어 거래될 정도다.

권일 부동산인포 팀장은 “서대문은 종로와 홍대, 신촌 상권과 가까워 아직 시세 상승 여지가 있고, 동작도 흑석동을 중심으로 대형 건설사의 뜨거운 수주 경쟁이 이어지고 있어 전반적으로 좋은 흐름이 예상된다”며 “앞으로는 도서동과 영등포 정도가 서울 부동산 시장의 견인할 것”이라고 전망했다. 정재호 기자 next88@hankookilbo.com