“새 아파트 팔아서 내면 되잖아?” 재건축 부담금에 대한 오해와 진실

재건축 초과이익환수제 부활 이후 부담금을 내게 될 첫 재건축 아파트단지인 서초구 반포현대 아파트의 모습. 연합뉴스

반포현대 아파트가 서울 강남 재건축 단지 중 처음으로 재건축 부담금 예정액을 통보 받은 뒤 평균 1억3,500만원이 넘는 부담금이 과연 적정한 지를 둘러싸고 갑론을박이 이어지고 있다. 강남 재건축 예정 단지 주민들은 “정부가 무슨 권리로 평생 돈 모아 마련한 집 한 채에서 발생한 이익을 거둬가냐”고 반발하고 있는 반면 비강남권 주민들은 “오른 집값으로 부담금을 내고 나도 이익인데 웬 호들갑이냐”고 눈총을 보낸다. 정부는 “세금으로 만든 교육ㆍ문화ㆍ교통 등 기반시설로 강남이 갖게 된 부동산 불로소득을 부담금 형태로 환수하는 것은 정당하다”며 강경한 태도다.

재건축 부담금을 둘러 싼 논란은 실제로 부담금이 징수된 적이 아직 한 번도 없다는 데에 기인한다. 반포현대 아파트도 예정액을 통지 받은 것일 뿐 실제로 내야 할 확정 부담금은 준공 후 인가가 나는 4~5년 뒤에 최종 산정된다. 지난 2012년 서울 한남연립에 재건축 부담금 5,544만원이 부과된 적은 있지만 이후 이어진 헌법소원 등에 부담금이 국고로 수납된 적은 없다. 재건축 부담금을 둘러싼 궁금증을 정리했다.

-재건축 아파트를 팔아 그 돈으로 부담금 납부도 가능한가.

“그렇다. 원칙적으로 부담금은 준공 인가 후 부과되며, 준공 인가가 나면 재건축 조합원은 등기상으로 세대주가 돼 즉시 매매할 수 있다. 지난 해 8ㆍ2 부동산 대책을 통해 정부가 재건축 조합원 지위 양도를 금지했지만 등기가 완료된 뒤에는 상관없다. 다만 부담금은 준공 인가 후 6개월 안에 납부해야 하는 점을 명심하고 매매 절차를 진행해야 한다. 부담금 미지불자가 되면 연 11%에 달하는 연체금을 내거나 최악의 경우 압류 조치를 당할 수도 있다.”

-부담금을 내야 하는 재건축 아파트를 매매하면 양도세는 면제되나.

“아니다. 부담금은 부담금 대로 전액 내야 하고 양도세는 별도로 징수된다. 재건축 부담금은 세금이 아니라 건설 과정에서 발생한 ‘개발부담금’이다. 다만 관련 세법은 재건축 부담금을 ‘필요경비’로 일부 인정하고 있어, 통상 납부하는 양도세보다는 액수가 다소 줄게 된다. 감액 범위는 보유한 재건축 아파트의 평형과 보유 기간, 양도 시기 등에 따라 천차만별이다.”

-재건축 아파트를 팔지 않고 해당 주택을 대출로 잡고 부담금을 납부해도 되나.

“가능하다. 재건축 부담금은 현금 납부를 원칙으로 하지만, 대출을 통한 납부를 포함해 신용ㆍ직불카드 등으로도 처리할 수 있다. 또 같은 사업장의 주택을 통한 물납도 가능하다. 부담금이 지나치게 과도하다고 판단되면 조합이 조합원 주택 물량 혹은 평형을 줄여 일반분양을 늘리고, 이에 따른 이득을 물납 처리 해 전체 부담금 규모를 줄일 수도 있다. 또 부담금 예정액을 미리 통보한 만큼 개별 가구는 자신들의 자산 규모 등을 고려해 향후 조합원 아파트 분양 평수를 조정해 부담금을 줄일 수도 있다.”

-조합이 부담금 지불 과정에서 해산되는 등 절차 상 문제가 생기면 어떻게 되나.

“부담금은 1차적으로는 조합이 조합원들의 지분과 주택 규모 등에 따른 분담 방식을 정한 뒤 일괄 납부해야 한다. 조합이 부담금을 모두 지급하지 못한 상태에서 해산될 경우에는 개인들이 이를 승계해 마무리해야 한다. 현행법은 개인의 경우 최대 3년 유예 혹은 5년 분할 납부도 가능하도록 명시하고 있지만, 그 조건이 ‘재해나 도난으로 재산에 심한 손실이 발생’ ‘납부 의무자 또는 가족의 질병이나 중상해로 장기 치료가 필요한 경우’ 등 극히 예외적인 상황이라 적용 가능성은 낮다.” 정재호 기자 next88@hankookilbo.com