강남 재건축 ‘지분제 개발’ 확대… 실수요자에 기회 되나

#1

8-2대책 여파 주택경기 꽁꽁

10월까지 10여 곳 시공사 선정

초과이익환수 시행 전 사업 착수

건설사와 위험부담 나눌 수 있어

#2

로얄층 일반분양, 분양가 하락 등

구매자 입장선 지분제가 더 유리

“전망 어둡다” 건설사들은 울상

게티이미지뱅크

‘8ㆍ2 부동산대책’으로 주택경기가 급격히 얼어붙으면서 핵심 규제대상으로 꼽힌 강남권 재건축 단지들이 건설사와 위험부담을 나누는 개발 방식으로 속속 돌아서고 있다. 재건축 단지 일반분양을 노리던 사람들에겐 좋은 소식이지만, 강남권 재건축을 도맡아온 대형 건설사들은 발을 들여도 될지 저울질을 하는 분위기다.

29일 건설업계에 따르면 오는 10월까지 서울 강남권 일대에서 시공사 선정을 앞둔 재건축 단지는 10여곳이다. 예상 공사비 2조6,400억원의 서초구 반포주공1단지(1ㆍ2ㆍ4주구)를 포함해 모두 7조원에 달하는 규모다.

한 대형건설사 관계자는 “최근 지분제로 재건축 사업방식을 정하는 단지가 많아지고 있다”고 전했다. 건설사는 공사비만 받고 개발이익은 모두 조합이 가져가는 도급제와 달리, 지분제는 건설사와 조합이 손익을 공유하는 재건축 방식이다. 실제 지난 5월까지만 해도 찾아보기 힘들었던 지분제 개발방식은 올해 6월 서초구 방배14구역 재건축을 시작으로, 방배13구역, 반포주공1단지, 신반포한신4지구, 신반포13ㆍ14ㆍ15차 등으로 확산되고 있다.

최근 조합들이 지분제 개발방식을 선호하는 건 두 가지 이유에서다. 우선 사업 속도를 올려 내년 부활을 앞둔 재건축초과이익환수제 적용을 피할 수 있다. 재건축 사업은 ‘건축심의→사업시행 인가→시공사 선정→관리처분계획 승인’ 순서로 진행되는데, 재건축초과이익환수제를 피하려면 연말까지 관리처분계획을 신청해야 한다. 지분제 개발은 통상 3~6개월 걸리는 시공사 선정 기간을 건너뛸 수 있어 사업 진행 속도를 빠르게 할 수 있다.

다른 이유는 최근 부동산 규제로 주택경기 침체 우려가 높아졌기 때문이다. 지분제 방식에서 건설사는 조합운영비ㆍ이주비 등 사업비를 은행에서 조달하고, 사업기간이 당초보다 늘어나면 추가 이자비용도 지불해야 한다. 미분양 물량 역시 조합과 함께 책임져야 한다. 건설사의 위험부담 몫이 늘어나는 만큼 조합은 그만큼 위험부담을 줄일 수 있는 셈이다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “주택시장이 불황일 때 서로 위험을 적게 지기 위해 조합은 지분제를, 건설사는 도급제를 원하는데, 지금은 조합들이 향후 재건축 시장을 안 좋게 보고 있다는 뜻”이라고 말했다.

일반분양을 노리는 주택구매대기자 입장에선 지분제가 좀 더 유리하다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “일반분양 흥행에 성공해야 건설사 이익도 커지기 때문에 지분제에서는 전망 좋은 로얄층이 일반분양 물량에 포함될 가능성이 높다”고 말했다. 도급제에선 조합원 몫으로 로얄층은 빠지고 저층 위주로 일반분양이 되는 경우가 많다.

일반분양 가격 하락도 기대되는 부분이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “도급제에서 조합은 분담금을 줄이려고 일반분양가격을 높게 부르려는 경향이 있다”며 “지분제에서는 건설사가 이를 어느 정도 제지할 수 있기 때문에 지금처럼 분위기가 좋지 않을 때는 주변 시세와 비슷하거나 그보다 약간 낮게 분양가가 책정될 수 있다”고 설명했다. 신용도 좋은 대형건설사가 사업을 함께 진행해 사업의 안정성이 높아지는 점도 소비자에겐 장점이다.

그러나 건설사들은 조심스럽다. 일부는 강남권 재건축이란 상징성 때문에 울며 겨자 먹기로 사업에 뛰어들고 있지만, 상당수는 아예 불참을 고려하는 분위기다. 한 대형건설사 관계자는 “확 줄어든 대출한도에도 10억원대 재건축 아파트를 살 수 있는 자산가 계층이 많지 않은데다, 정부도 예의주시하고 있어 사업전망이 어두운 강남권 재건축 수주전엔 참여하지 않을 계획”이라고 말했다. 반면 다른 대형건설사 관계자는 “해외사업은 불확실성이 크고, 강남권 재건축 아파트라도 쥐고 있어야 브랜드 가치를 높일 수 있기 때문에 지분제라도 들어갈 수밖에 없다”고 말했다.

조 교수는 “향후에도 강남권 재건축을 중심으로 지분제 개발방식이 늘어날 것”이라며 “주택구매 의향이 있다면 로얄층 배정 가능성, 분양가격 등을 따져볼 필요가 있다”고 말했다.

변태섭 기자 libertas@hankookilbo.com