오는 5월은 종합소득세 신고의 달입니다. 소득이 있는 곳에 세금이 있듯, 주택을 임대해줬다면 임대소득에 대해서도 소득세를 납부해야 합니다. 다만 임차인으로부터 받은 임대료가 모두 임대수입으로 잡히는 건 아닙니다. 각종 세금을 내야 하고 주택 수선비도 발생하기 때문에 임대소득은 연간 임대료 수입에서 주택임대로 발생한 필요경비를 공제한 뒤 계산합니다. 따라서 주택임대소득 신고에 대한 명확한 기준을 파악하는 게 중요합니다.
우선 1주택자라도 보유한 주택의 공시가격이 9억 원 이상이면서 월세를 받는 경우엔 과세 대상이 됩니다. 월세 수입이 있는 2주택자와 보증금 합계액이 3억 원을 넘긴 3주택자도 임대소득에 대한 소득세를 내야 합니다.
특히 3주택 이상부터는 월세는 물론 전세에 따른 임대보증금도 '간주임대료'로 계산해 과세한다는 사실을 명심해야 합니다. 임대보증금을 은행에 예치할 경우 이자수입이 발생하는 만큼 과세 형평성 차원에서 이를 간주임대료로 보고 과세하는 것입니다.
간주임대료는 보증금 합계에서 3억 원을 뺀 금액에 60%와 고시이자율을 곱해 계산합니다. 3주택 이상이라도 보증금 합계액이 3억 원 이하라면 간주임대료를 내지 않아도 된다는 뜻입니다.
이때 따져볼 건 연간 주택임대수입이 2,000만 원을 초과하는지 여부입니다. 주택임대소득의 과세 방법은 종합과세와 분리과세로 나눠지는데, 연간 주택임대수입이 2,000만 원을 넘는 경우 근로·배당·이자·사업소득 등과 합산해 6~45%로 종합과세됩니다.
만약 연간 주택임대수입이 2,000만 원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 하나를 선택할 수 있습니다. 분리과세는 다른 소득과 더하지 않고 임대소득에 대해 14%의 비교적 낮은 세율로 과세하는 것을 말합니다.
따라서 연간 주택임대 총수입이 2,000만 원 이하이면서 다른 소득이 있는 경우 이를 종합소득으로 합산하면 누진세율을 적용받을 수 있는 만큼, 14%의 분리과세방식을 선택하는 게 유리할 수 있습니다. 특히 다른 소득이 많을 경우엔 더더욱 분리과세의 효과가 크다는 점을 알아둘 필요가 있습니다. 공동명의의 주택에서 4,000만 원의 임대소득이 발생했다면 본인과 배우자 명의로 2,000만 원씩 분리과세해 신고하는 것도 생각해볼 절세 방법입니다.
임대소득에 대한 과세를 줄이려면 주택임대사업자로 등록하는 것도 방법입니다. 분리과세는 주택임대수입에서 50%를 필요경비로 공제해줍니다. 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만 원 이하이면 200만 원의 추가 공제를 받을 수 있습니다. 만약 주택임대사업자로 등록돼 있으면서 주택임대소득 이외의 나머지 종합소득이 2,000만 원 이하라면 공제 혜택은 필요경비의 60%·400만 원까지 늘어납니다.
종합소득세는 5월 1일부터 같은 달 31일까지 자진해서 신고·납부해야 하므로 주택을 임대하고 있다면 사전에 절세 방법을 생각해야 하겠습니다.
도움말 주신 분 : 김완일 세무법인 가나 대표세무사(서울지방세무사회장)