올해 수도권 공공분양 물량은 사전청약 등의 영향으로 역대 최대 수준이 될 전망입니다. 수도권 집값이 폭등한 상황에서 주변 시세보다 저렴한 공공분양 물량이 대거 풀린다는 건 실수요자에게 희소식이 아닐 수 없습니다.
15일 부동산114에 따르면 올해 수도권에서 분양을 마쳤거나, 분양 예정인 공공분양 아파트는 총 3만138가구입니다. 지난해 1만2,950가구보다 무려 132.7%나 증가했습니다. 이는 부동산114가 분양 물량 집계를 시작한 2000년 이후 최대입니다.
공공분양 주택 중에는 일반분양보다 더 싼 값으로 내 집을 마련할 수 있는 ‘공공자가주택’도 도입될 예정입니다. 지난달 16일 국토교통부가 입법예고한 ‘공공주택 특별법’ 시행령 개정안에 따르면 3기 신도시 등은 지구별 공급 물량의 5~10%, ‘2·4 주택 공급대책’ 사업지구는 전체의 10~20%가 공공자가주택으로 공급됩니다.
기본적으로 공공자가주택은 집을 사는(Buy) 것이 아닌 사는(Live) 것에 초점을 맞춘 주택입니다. 저렴한 값에 보금자리를 마련하는 대신 매도할 때는 반드시 공공에 팔아야 하거나, 20~30년 장기간에 걸쳐 내 집을 갖는 것이기 때문에 막대한 시세차익을 기대할 수는 없습니다. 공공자가주택 유형은 △이익공유형 분양주택 △지분적립형 분양주택 △토지임대부 분양주택, 이렇게 세 가지가 있습니다.
먼저 이익공유형은 일반 공공분양의 80% 이하 가격으로 분양하고, 처분 시에는 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자와 처분 이익을 감정평가액(시세)의 50~80% 수준으로 공유해야 합니다. 처분 이익 공유 비율은 거주 기간이 길수록 늘어납니다. 거주 의무 기간은 5년인데, 5년만 딱 채우고 처분한다면 처분 이익의 50% 정도만 가져갈 수 있습니다. 분양가 6억 원에 매입하고 5년 후 10억 원에 팔았다면 시세차익 4억 원을 공공과 매도자가 2억 원씩 나눠 갖는 방식입니다. 이후 10년, 15년, 20년 등 거주 기간이 늘어나면 최대 80%까지도 처분 이익이 돌아갑니다.
지분적립형은 20년 또는 30년에 걸쳐 집의 지분을 사들여 완전한 내 집을 만드는 방식입니다. 처음 입주 시에는 분양가의 10~25%에 해당하는 지분을 먼저 매입하고 20년, 30년 중에 선택해 남은 지분을 사들이는 것입니다. 분양가 6억 원 주택을 20년 조건으로 지분의 20%인 1억2,000만 원을 먼저 내고 입주할 경우에는 4년마다 20%씩 20년간 총 5회에 걸쳐 100% 지분을 취득하는 것입니다. 다만 지분을 100% 취득하기 전까지 보유하지 않은 공공 지분에 대해서는 인근 시세 대비 80% 이하의 임대료를 내야 합니다.
토지임대부는 일반 분양가에서 택지비를 빼고 저렴한 가격으로 분양받는 방식입니다. 이명박 정부 시절에는 ‘반값 아파트’로도 불렸습니다. 과거 서울 서초구 우면동 ‘LH서초5단지’와 강남구 자곡동 ‘LH강남브리즈힐’ 등 토지임대부 주택은 5년 전매 제한과 거주 의무가 풀리고 민간에 팔려 막대한 시세 차익이 발생했지만 이제는 공공에만 팔아야 하는 환매조건부가 붙었습니다. 매도 시 공급원가에 일부 이자를 더한 가격만 집값으로 되돌려받기 때문에 집값 상승에 따른 시세차익은 얻지 못합니다.
공공자가주택은 소득은 있지만 당장 목돈 마련이 어려운 무주택 실수요자에게 매력적인 내 집 마련책입니다. 때문에 세 가지 유형 중 어떤 주택이 더 좋다고 콕 찍어 말하기는 어렵습니다. 다만 공공자가주택의 흥행 성패는 첫째도 입지, 둘째도 입지입니다. 노무현 정부 때인 2007년 시범사업으로 처음 도입했던 공공자가주택은 경기 군포시에 환매조건부와 토지임대부 형태로 공급됐지만 전체 물량 중 92.4%가 미분양이었습니다. 이명박 정부 때도 2010년과 2011년 서울 강남에 공급한 토지임대부 주택은 큰 인기를 끌지 못했지만 결국 입지가 좋아 이후엔 최초 분양가 대비 7배 수준까지 올랐습니다.
앞으로 공급될 공공자가주택은 큰 시세차익을 기대할 수는 없지만 입지만큼은 수요자의 관심을 충분히 끌 것으로 보입니다. 교통이나 학교 등 주변 여건이 살기 좋게 갖춰지는 3기 신도시와 서울 역세권 인근에 고밀 개발되는 공공주택 복합사업지에 공급될 예정이기 때문입니다.
이제 남은 건 어떤 유형을 골라야 하는가입니다. 공공자가주택에서 이사 걱정 없이 오랜 기간 머물고 싶다면 지분적립형이 적합합니다. 이익공유형과 토지임대부는 장기 거주해도 완전한 내 집이 아니지만 지분적립형은 20년 또는 30년에 걸쳐 집값을 다 내고 향후 매도 시 시세차익을 온전히 가질 수 있기 때문입니다. 지분적립형은 실거주 의무가 5년, 전매제한은 10년입니다.
이익공유형과 토지임대부는 ‘갈아타기’에 적합한 주택입니다. 이익공유형은 당초 전매제한 20년이 있었지만 법 개정을 거치면서 20년 조건이 사라지고 의무 거주 5년만 부여됩니다. 토지임대부는 전매제한과 의무거주 모두 5년입니다. 5년을 채우면 주거 환경이 더 좋은 집을 찾아 자유롭게 이사가 가능합니다. 만약 자금 여유가 없다면 기존 집에 더 머물면서 자산을 축적할 수도 있습니다. 두 유형 가운데 자금 여유가 있는 수요자는 분양가가 좀 더 높은 이익공유형을, 그렇지 않을 경우 ‘반값 아파트’인 토지임대부를 선택하면 됩니다.
공공자가주택에 입주할 수 있는 조건은 올해 기준 보유 자산이 3억8,000만 원 이하입니다. 소득 요건은 별도로 없습니다.