정부가 전세보증금 반환용에 한해 대출 규제를 풀어주기로 하면서 시장에서는 역전세난이 다소 해소될 전망이다. 다만 형평성 논란과 가계부채 위험은 숙제로 남았다.
전셋값이 떨어지면서 보증금 반환에 어려움을 겪던 집주인들은 이달 말부터 1년간 보증금 차액에 대한 대출이 가능하다는 4일 정부 발표를 환영했다. 인천 미추홀구에서 임대사업을 하는 A씨는 "정부 발표 직후 세입자에게 '안심하셔도 된다'며 관련 기사를 보내 줬고, '드디어 보증금 받고 이사 갈 수 있냐'는 답장을 받았다"고 안도의 한숨을 내쉬었다.
전문가들 또한 실효성이 있다고 평가했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "규제 완화로 대출액이 늘면서 막혔던 자금 유동성이 풀리고, 시장의 연착륙이 가능해졌다"고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세 재계약 보증금이 묶인 수도권 외에도 전세가격 낙폭이 컸던 부산, 대구, 울산, 세종은 한시적으로 임차인의 전세금 미반환 위험이 낮아지고, 전세금반환보증 사고도 다소 줄어들 전망"이라고 예상했다. 다만 수십 채 이상 집을 사들인 갭투자자들은 대출 이자도 감당하기 벅차 효과가 없을 것이라는 회의론도 제기됐다.
불가피한 측면이 있던 이번 규제 완화로 당장 급한 불은 껐지만, '정부가 갭투자자를 구제한다'는 신호로 해석될 수 있는 부분은 우려했다. 함 랩장은 "보증금 반환 리스크를 간과해 무리하게 전세를 끼고 주택을 구입한 임대인을 구제함으로써 정부가 갭투자를 방조한다는 목소리에 귀 기울일 필요가 있다"고 말했다. 전세금 마련을 위해 이미 집을 처분한 사람들은 대출 완화 혜택을 못 받게 되면서 자칫 시장에 '버티면 된다'는 메시지를 줄 수도 있다.
가계부채 증가에 대한 경고도 나온다. 올해 1분기 기준 우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 102.2%로 주요 34개국 중 1위(국제금융협회 집계)다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "가계부채를 줄여야 하는 시점에 전세보증금이라는 '무이자·비공식적 채무'를 대출이라는 '이자 붙은 공식적 채무'로 만든 것"이라며 "가계부채는 더 커질 수밖에 없다"고 지적했다.
전문가들은 추가로 무분별한 갭투자를 막는 방안이 필요하다고 조언했다. 함 랩장은 "전세가율(매매가 대비 전셋값)이 해당 지역 또는 주택 유형별 경매 낙찰가율보다 높을 경우 보증금의 일정액을 임대인이 금융기관이나 제3의 기관에 예치하게 하는 제도를 검토해 볼 법하다"고 말했다. 전세금의 90%까지 대출이 가능하도록 전세대출제도를 개선하는 방안도 거론됐다.