주택시장 경착륙을 막기 위한 정부의 규제 완화 속도가 가파릅니다. 새 정부 출범 1년도 안 돼 문재인 정부 때 도입된 부동산 규제를 거의 모두 걷어냈다는 평가가 나올 정도죠. 집을 사고팔 때 적용되는 규정들이 대폭 바뀌면서 그 내용도 상당히 복잡해졌어요. 알기 쉽게 차근차근 풀어 볼게요.
정부의 부동산 대책은 크게 ①법을 고쳐야 시행 가능 ②법 개정 없이 정부 권한으로 바로 시행 등 두 가지 유형으로 나뉩니다.
예컨대 지난해 12월 '2023년 경제정책방향'에 담긴 '다주택자 취득세 중과 완화'는 법 개정이 필요합니다. 국회가 여소야대 상황이라 신속한 법 통과를 기대하기 어렵고 국회 논의 과정에서 내용이 바뀔 여지도 커요. 시행일을 장담하거나 기대하기엔 아직 이르다는 거죠.
그래서 정부는 시행령 개정이나 소속 위원회에서 바로 풀 수 있는 규제 발굴에 열을 올리고 있답니다. 최근 쏟아진 부동산 대책이 혼란스러운 건 ①+② 대책이 무더기로 섞여 있기 때문입니다.
1월 3일 나온 시장 연착륙 대책은 ②유형이 주를 이뤄요. 그중에서도 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 나머지 지역을 모두 규제지역과 분양가상한제 적용 대상 지역에서 해제한 게 가장 눈에 띕니다. 전국 집값의 바로미터로 꼽히는 서울 대부분 지역이 비규제지역으로 바뀐 거니까요.
투기과열·조정대상지역으로 묶여 적용받던 금융(대출)·세제·청약·거래(전매 제한) 관련 모든 규제는 5일부터 일시에 사라졌습니다. 파장이 상당할 수밖에 없죠.
가장 피부에 와닿는 변화는 '세금'입니다. 특히 서울에서도 전세보증금으로 집값을 충당하는 '갭투자'가 가능해졌습니다. 규제지역 해제로 그간 갭투자를 가로막은 양도소득세(양도세) 비과세 규제가 사라졌기 때문이죠. '비과세'라는 단어 때문에 헷갈릴 수 있는데 세금 구조를 살펴봐야 합니다.
집을 팔고 생긴 차액에 매기는 세금이 양도세죠. 1가구 1주택자는 2년 이상 집을 '보유'한 뒤 팔면 양도세를 내지 않아도 되는데, 조정대상지역에선 2년 '실거주' 요건이 추가로 붙습니다. 이 요건을 채워야 12억 원 집까지 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
즉 5억 원에 산 집을 '2년 직접 거주'한 뒤 12억 원에 팔면 양도 차익에 세금을 물리지 않았어요. '2년을 직접 살지 않고' 팔면 차익 7억 원에 대략 42%의 세율을 적용하니, 차익의 절반 가까이를 세금으로 토해내야 하는 거죠.
그런데 이제 서울의 비규제지역 아파트를 사면 직접 거주하지 않고 전·월세를 내줬다가 2년 뒤 집을 팔아도 양도세를 내지 않아도 되는 겁니다.
다만 양도세 비과세 거주 요건은 '주택 취득일'을 기준으로 삼습니다. 집을 산 취득 당시 해당 지역이 조정대상지역이면 2년 거주 요건이 유지된다는 게 핵심이죠. 가령 지난달 서울 마포구에서 집 계약을 하고 잔금까지 치렀다면 규제지역 해제 전 집을 산 것이어서 2년 거주 요건을 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다시 말해 5일 이후 집을 산 경우부터 2년 거주 요건이 사라져요.
일시적 1가구 2주택자도 3년 안에 기존 주택을 팔면 1가구 1주택자로 보고 양도세 비과세 혜택을 줍니다. 다만 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우엔 기존 주택 처분 기한이 2년으로 1년 짧은데요(기존 주택이나 신규 주택 중 한 곳이라도 비규제지역에 있으면 3년).
지난해 서울 강남의 1주택자가 서울 마포구 아파트를 추가로 샀다면 이번에 규제지역에서 풀렸어도 주택 처분 기한은 2년으로 유지됩니다. '주택 취득일'이 기준이라, 새 집을 산 당시 주택 모두 조정대상지역이었다면 바뀐 규정을 적용받지 못합니다.
이와 별개로 정부는 1주택자가 청약에 당첨돼 2주택자가 된 경우엔 아예 기존 주택 처분 의무를 없앴습니다. 2월 중 시행하고 시행 전 청약에 당첨된 이들도 모두 소급 적용해 주기로 했어요. 그런데 이는 청약 아파트에만 해당돼 기존 아파트를 산 '일시적 2주택자'는 여전히 기존 주택 처분 의무가 따릅니다. 이런 이유로 형평성 논란이 불거지고 있죠.
취득세(집 살 때 내는 세금) 일반세율은 집값의 1~3% 수준인데, 조정대상지역에선 2주택자(비조정지역은 3주택자)부터 무거운 세율(8~12%)을 매깁니다.
한 달 전만 해도 경기 용인시에 집을 갖고 있는 이가 서울 마포구에 있는 5억 원짜리 아파트를 사면 취득세로 4,000만 원을 내야 했는데, 이번 조치로 취득세가 8분의 1 수준(500만 원)으로 즉시 줄어들게 됩니다. 잔금일을 취득일로 봅니다. 따라서 규제지역 해제 전에 집 계약을 했어도 5일 이후 잔금을 치르면 취득세 중과 대상이 아니에요.
참고로 취득세율 중과는 조정대상지역의 집을 살 때만 발생해요. 서울 강남에 집을 갖고 있는 이가 규제지역인 송파구 아파트를 추가로 사면 8% 세금을 내야 하지만, 마포구 아파트를 살 땐 일반세율이 적용됩니다. 8% 세금도 바로 내지는 않고 처음엔 일반세율로 취득세를 내고 2년(비규제지역은 3년) 안에 기존 집을 팔면 나머지 세금(+가산금)을 안 내도 됩니다.
서울·수도권에 지정된 분양가상한제 적용 대상 지역도 강남 3구와 용산만 빼고 모두 풀렸습니다. 분양가상한제 적용 주택은 전매 제한(5~8년), 실거주 의무(2~5년) 두 가지 규제가 부과되는데, 5일 이후 분양 단지엔 이들 규제가 적용되지 않습니다.
다시 풀면 이렇습니다. 강남처럼 규제지역 분양 아파트에 당첨되면 전매 제한은 최대 3년, 실거주 의무는 없고, 비규제지역 분양 아파트에 당첨되면 전매 제한은 최대 1년, 실거주 의무는 없습니다. 전매 제한은 당첨일을 기준으로 합니다. 전매 3년 제한이라고 하면, 대략 입주 때쯤이면 입주권을 팔 수 있습니다. 실거주 의무가 없으니 세를 놓아 잔금을 치를 수도 있는 거죠. 다만 갭투자를 한다고 해도 서울 강남구 아파트(규제) 보유자는 양도세 비과세를 받으려면 2년 거주 요건을 채워야 합니다.
분양가상한제 대상 지역 해제 조치는 소급 적용이 안 됩니다. 기존 분양 단지는 이미 기존 규정대로 입주자를 모집한 터라 실거주 의무가 그대로 유지돼요. 그래서 정부는 주택법을 개정해 수도권 분양가상한제 아파트 모두 실거주 의무(소급 적용)를 없앨 방침인데요. 다만 법 개정 사항이라 시행 시기를 장담할 수 없죠. 둔촌주공이 문제가 됩니다.
둔촌주공은 이번 조치로 전매 제한 기간이 8년에서 1년으로 줄었지만, 2년 실거주 의무는 남아 있어요. 국토부 관계자는 "이견이 있는 법안이 아니어서 연내 개정이 어렵지 않을 것"이라고 했지만, 국회 변수를 무시할 수 없습니다.
규제지역에서 풀리면 주택대출 한도(무주택자)가 집값의 최대 50%에서 70%로 올라갑니다. 5일 전에 대출을 신청했다면 이를 취소하고 새로 신청할 경우 한도를 늘릴 수 있습니다.
규제지역의 대출 규제 역시 조만간 풀릴 걸로 예상됩니다. 현재 규제지역에서 무주택자는 집값의 50%로 대출이 제한돼 있는데, 정부는 2023년 경제정책방향을 통해 시장 상황을 봐서 이를 올리겠다고 밝혔기 때문입니다.
또 시행령을 고쳐 올해 5월까지 유예된 다주택자 양도세 중과 배제는 내년 5월까지 1년 더 연장하기로 했습니다. 이 기간 세제 개편을 통해 근본적 대안을 마련하겠다는 게 정부 설명인데, 앞으로 일반세율(6~45%)에 20~30%포인트를 더한 양도세 중과는 영구 폐지될 가능성이 높습니다. 어찌됐든 다주택자는 급하게 집을 처분하지 않아도 됩니다.