지난해 부동산 시장은 1년 내내 '불장'이었다. 서울을 포함한 수도권, 지방 가릴 것 없이 집값이 급등했다. 한국부동산원의 주간 통계 기준 2021년 전국 아파트 매매가격 누적 상승률은 13.25%로 2020년(7.04%)의 두 배에 가깝다. 연말부터 둔화세가 감지됐지만 집값이 추세적 하락 국면에 진입했다고 예단할 수 없는 상황이다.
올해는 대선과 금리인상 등 굵직한 변수들이 기다린다. 금리인상과 대출 규제, 집값 상승에 대한 피로감이라는 '하락' 요인과 불안한 전세시장 및 여전히 부족한 공급 등 '상승' 요인이 맞서는 가운데 집값이 완만하게 우상향하며 지역별로 큰 편차를 보일 것이라는 분석에 무게가 실리고 있다.
3일 부동산업계에 따르면 국토연구원(수도권 5.1%·지방 3.5%)을 비롯해 주택산업연구원(2.5%), 한국건설산업연구원(2%) 등 국책연구기관은 올해 전국 집값이 2~5% 상승할 것으로 전망했다. 한국은행이 예측한 물가상승률(2%대)과 비슷하다.
집값에 영향을 미치는 순차적 금리인상은 이제 변수보다 상수에 가깝다. 이주열 한은 총재는 신년사에서 "경제 상황 개선에 맞춰 통화정책의 완화 정도를 적절히 조정해 나가야 하겠다"며 금리인상 가능성을 시사했다. 한은은 지난해 8월과 11월 두 차례 기준금리를 인상했지만 물가안정을 위해 추가 인상이 필요하다는 입장이다. '영끌'을 비롯한 주택 구입 수요는 이전보다 감소할 수밖에 없다.
대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 "올해도 전반적인 우상향의 상승장이 예상되지만 금리인상이라는 하방 압력으로 지난해보다 그 기울기는 가파르지 않을 것"이라고 예상했다.
공급과 수요 간 불균형도 집값을 좌우할 요인이다. 부동산R114에 따르면 올해 예정된 전국 아파트 입주 물량은 31만3,823가구로 지난해(28만5,052가구)보다 9.1% 늘었다. 반면 서울 입주 물량은 35.7%나 줄어든 2만520가구다. 국토연구원이 수도권 집값 상승률을 지방보다 높게 예측한 이유 중 하나다.
박원갑 KB부동산 부동산수석전문위원은 "올해 전국적으로는 공급이 늘어나지만 서울은 입주 물량이 거의 없다"면서 "전국 집값이 동반 상승한 지난해와 달리 서울은 오르고 일부 지역은 하락하는 양극화가 심화할 가능성이 높다"고 내다봤다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장도 "다주택에 대한 규제로 똘똘한 한 채로 옮겨가는 수요가 누적되는 양상이라 올해 서울은 아파트값이 3~5% 상승할 것으로 보인다"고 설명했다.
'임대차 2법'(전월세상한제와 계약갱신청구권제) 도입 2년을 맞는 올해 8월도 중요한 분수령이다. 2020년 7월 임대차법 시행 이후 한 차례 계약갱신청구권을 행사한 세입자들은 4년간의 전세 계약을 마치고 올해 신규 계약을 맺어야 한다. 임대료 5% 인상 제한에서 풀린 집주인들이 그동안 상승한 집값에 맞춰 보증금을 올릴 가능성이 높다.
이에 전세에서 매매로 갈아타는 '탈전세' 수요가 늘며 집값을 밀어올릴 수 있다는 것이 중론이다. 불안한 전세시장이 집값에는 상방 압력이 된다는 것이다. 박원갑 위원은 "청구권을 사용했던 무주택 세입자들이 매매로 돌아설 경우 계약 종료 2, 3개월 전인 5월부터 매매시장에 영향을 끼칠 것"이라면서 "탈전세 수요가 얼마나 되느냐가 집값 변동의 큰 변수"라고 말했다.
여기에 초대형 변수인 대통령 선거까지 버티고 있다. 누가 집권하느냐에 따라 대선 이후 종합부동산세 등 굵직한 세제 개편 방향이 정해지는 만큼 현재의 관망세가 3월 이후에야 풀릴 것이라는 분석이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "대선 결과에 따라 부동산 개발 방식과 세금 정책의 큰 방향이 결정될 것"이라며 "특히 보유세 완화와 다주택자 양도소득세 중과 유예 방안의 최종 확정 여부가 시장에 큰 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다.