무주택 서민을 위한 주택 공급 방안인 일명 ‘누구나집’이 사전에 확정된 분양가격의 10%만 내면 10년 거주권과 분양권을 동시에 받는 것으로 확정됐다. 지난 6월 더불어민주당 부동산특별위원회가 발표한 16%(10% 분양권+6% 거주권)보다 임차인의 초기 부담 자금이 줄어든 것이다. 정부는 사업자가 임차인 입주 때 필요한 최소 보증금 규모를 집값의 10% 수준으로 제시하도록 하는 방안을 의무화할 방침이다.
국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사(IH)는 경기 화성시 능동과 의왕시 초평, 인천 검단 등 6개 사업지(6,075가구)에 '분양가확정 분양전환형 공공지원 민간임대주택(누구나집)' 공급을 위한 사업자 공모를 8일부터 실시한다고 6일 밝혔다. 이번 공모 사업은 민주당 부동산 특위 발표의 후속 조치다.
누구나집은 사전에 확정된 가격으로 무주택 임차인에게 우선 분양을 약정하는 공공지원 민간임대주택이다. 기존 10년 공공임대 방식과 다르게 분양전환 시 시세 차익을 사업자와 임차인이 공유하는 것이 특징이다. 기존 10년 공공임대나 뉴스테이 공급 정책은 10년 후 분양전환 때 생기는 시세 차익을 사업시행자가 독식하는 구조였다.
누구나집 특별공급(전체 공급물량의 20% 이상)은 도시근로자 월평균 소득 120% 이내의 청년과 신혼부부, 고령자가 대상이다. 일반공급(전체 공급물량의 80% 이하)은 무주택자 전원이 가능하다. 일반공급은 시세의 95% 이하, 특별공급은 시세의 85% 이하의 임대료로 거주할 수 있다.
확정 분양가는 사업자가 공모기관에서 정한 분양전환 가격의 상한 범위 내에서 제시하도록 했다. 이번 사업지는 공모 시점의 감정 가격에 사업 착수 시점부터 분양 시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한 주택 가격을 분양전환 가격 상한으로 정했다. 임차인이 시세보다 저렴한 가격으로 내 집 마련의 기회를 제공받고, 사후 분양가 산정 방식에 대한 갈등을 미연에 방지하기 위해서다.
국토부 관계자는 "민간사업자의 의견을 수렴한 결과, 사업 참여를 위해서는 내부수익률 5% 이상 확보가 필요하다고 봤다"며 "연평균 주택가격 상승률을 1.5%로 적용하면 사업자도 5% 이상 확보할 수 있을 것으로 예상된다"고 밝혔다.
확정 분양가 이상의 시세 차익이 발생하면 주택을 분양받는 임차인과 사업자가 이익을 공유하게 된다. 주택을 분양받지 않는 임차인의 경우에도 사업자가 임차인의 거주 기간에 따라 경제적 혜택을 공유하는 방안을 제시하도록 했다. 수익 배분 비율은 분양 시점의 시세에 따라 달라질 전망이다.
국토부 관계자는 "사업자의 수익은 적정 사업성을 확보하는 수준(확정 분양가격)에서 제한돼 집값이 상승할수록 임차인 이익이 상승하는 구조"라며 "향후 분양 시점의 주택가격을 정확히 예측하기 어렵기 때문에 사업자와 임차인의 수익공유 비율을 구체적으로 정하기는 곤란하다"고 설명했다.
다만 누구나집은 철저히 입주자 위주의 맞춤형 정책이라 민간 사업자의 참여 여부가 성공을 좌우할 전망이다. 분양전환 시점에 집값이 최초 분양가보다 하락하면 입주자는 분양을 받지 않고 손실 회피가 가능하다. 반면 사업자는 집값이 하락할 경우 손해가 불가피하지만 정부의 손실 보전 방안은 아직 구체적으로 나온 게 없다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "민간 사업자는 분양전환 때 시세차익이 발생하면 수익 상한이 제한되는데 집값 하락 시에는 손실에 대한 보완책이 불충분하다"고 지적했다. 한 건설사 관계자도 "지금처럼 시장이 호황일 때는 공사비를 2, 3년이면 회수할 수 있는데 누구나집은 10년간 투자 금액이 묶이게 되는 구조라 사업성이 안 나온다"고 말했다.
한편 자세한 공모 내용은 8일부터 LH와 IH 홈페이지에서 확인할 수 있다. 참가의향서는 14일부터 15일 오후 3시까지 접수한다. 참가의향서를 제출한 사업자에 한해 11월 8일 사업계획서를 제출받아 11월 중 우선협상 대상자를 선정할 계획이다.